Kiinteistön tai asunnon virheen tavallisin seuraamus on hinnanalennus, mutta jos virhe on olennainen, ostajalla on lain mukaan oikeus purkaa kauppa. Kynnys kaupan purkamiselle on korkea, mutta se on mahdollista, jos virheen korjauskustannukset ovat olennaisesti suuremmat kuin mihin ostaja on voinut perustellusti varautua, eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin. (Tarkemmin purkuperusteista katso esim. blogimme Hometalokaupan purku on yleistynyt .)
Asiantunteva juristi pystyy arvioimaan oikeuskäytännön perusteella melko hyvin, milloin riitatapauksessa on olemassa riittävät perusteet kaupan purkamiselle. Suurempi ongelma voikin olla taloudellinen: onko myyjällä varaa kaupan purun toteuttamiseen?
Jos kauppa puretaan, myyjän tulee palauttaa ostajalle kauppahinta (vaadittuine korkoineen). Vastaavasti, jos ostaja on ehtinyt saada kiinteistöllä merkittävää asumishyötyä, ostaja on velvollinen korvaamaan tämän myyjälle. Asumishyöty voi olla satoja euroja / kuukausi. Lisäksi joskus purun yhteydessä myyjän maksettavaksi voi tulla muita korvauksia esim. ostajan tekemistä kohteen arvoa nostavista remonteista.
Kiinteistön tai asunnon kauppahinta voi olla satojatuhansia euroja, mm. sijainnista ja rakennusvuodesta riippuen. Kauppahinta löytyy tuskin koskaan myyjän pankkitililtä enää vuosien tai kuukausienkaan päästä kaupasta, vaan myyjä on käyttänyt saamansa rahat esim. vanhan asuntolainan poismaksuun, seuraavan asunnon ostamiseen tai muihin menoihinsa. Kysymys ei yleensä ole siitä, että myyjä jollain tavoin tahallaan tuhlaisi kauppahinnan ostajan vaatimusten välttämiseksi, vaikka ostaja saattaa niin ajatella. Useimmilla ihmisillä suurin osa asunnosta saadusta kauppahinnasta menee asuntolainan maksuun ja uuden asunnon hankintaan.
Jos kauppa puretaan, joko sovintosopimuksella tai oikeuden tuomiolla, kauppahinta (ja mahdolliset muut korvaukset) pitäisi saada jollakin tavoin perittyä myyjältä. Mistään muualta kuin myyjältä kauppahinnan palautusta ei voi saada. Tämä on taloudellinen realiteetti, joka ostajan kannattaa ottaa huomioon erityisesti ennen kuin asia viedään oikeuteen. Huonoimmassa tapauksessa kauppahinnasta voi saada todellisuudessa vain pienen murto-osan takaisin, vaikka jutun voittaisi oikeudessa.
Sopimus kaupan purkamisesta
Kaupan purkamisesta on mahdollista sopia sovintosopimuksella ilman oikeudenkäyntiä, jos osapuolet pääsevät tästä yhteisymmärrykseen. Tämä johtaakin yleensä ostajan kannalta taloudellisesti varmimpaan lopputulokseen, sillä jos sovintoon päästään, silloin myyjä on saanut järjestettyä rahoituksen kauppahinnan palauttamiselle. Kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu yleensä myyjälle samalla kertaa, kun kauppahinnan palautus maksetaan ostajalle, jolloin kummankin osapuolen asema on järjestelyssä turvattu.
Kaupan sovinnollisesta purkamisesta ja oikeudenkäynnin välttämisestä osapuolille syntyvä "säästö" voi olla kymmeniä tuhansia euroja pelkästään oikeudenkäyntikulujen osalta. Sekä ostajan että myyjän kannattaa ottaa tämä huomioon, kun harkitsee sovinnon tekemistä. Lisäksi jos ostaja ei pysty asumaan ostamassaan asunnossa vaurioiden vuoksi ja asuu vuokralla, oikeudenkäynnin aikana kertyy ostajalle kymmenien tuhansien eurojen ylimääräiset asumiskustannukset, jotka useimmissa tapauksissa jäävät ostajan vahingoksi. Jos välttyy tällaisilta lisäkustannuksilta, ostajan kannattaa usein tulla esim. palautettavan kauppahinnan määrässä hieman vastaan sovinnon aikaansaamiseksi.
Mitä jos myyjällä ei ole varaa?
On valitettavan tavallista, että riitatilanteessa todetaan, että sekä ostajan että myyjän taloudellinen tilanne on huono. Jos myyjä esittää ostajalle luotettavan selvityksen siitä, ettei hänellä ole varaa kaupan purkamiseen ja läheskään koko kauppahinnan palauttamiseen, esimerkiksi hän on työtön tai eläkkeellä tai jo muuten velkaantunut, kannattaa ostajan vakavasti harkita, onko taloudellisesti järkevää vaatia kaupan purkua.
Jos myyjällä ei ole merkittävää varallisuutta tai tuloja, kaupan purun toteuttaminen on hankalaa, vaikka ostaja voittaisi juttunsa oikeudessa. Oikeuden päätöksen voi toimittaa ulosottoon, jolloin ulosottoviranomainen ryhtyy ulosmittaamaan ja realisoimaan myyjän varallisuutta ja tuloja. Ansiotuloista voidaan ulosmitata tietty osa ja velallisen käyttöön jää tuloista aina suojaosuus. Myös kaupan purun kohteena ollut kiinteistö voidaan myydä ulosoton kautta myyjän velkojen kattamiseksi. Kun kaupan purun kohde on yleensä huonokuntoinen, siitä ei yleensä saada kovin suurta kauppahintaa. Jos myyjällä on uusi asunto, se on yleensä pantattu asuntolainan vakuudeksi, jolloin asunnon mahdollinen myyntihinta menee ensisijaisesti asuntolainan maksamiseen. On mahdollista, että ulosoton kautta kertyy esim. muutamia kymppejä tai satoja euroja kuukausittain. Ulosoton kautta saatava summa voi jäädä hyvin pieneksi kiinteistön palautettavaan kauppahintaan nähden.
Ostajan kannattaa huomioida edellä mainitut taloudelliset realiteetit jo riidan alkuvaiheessa, ja hyvä juristi kertoo asiasta avoimesti. Jos myyjällä tai kummallakin kaupan osapuolella on heikko taloudellinen tilanne, silloin osapuolten varoja ei yleensä kannata käyttää riitelyyn. Tällöin taloudellisesti parempi vaihtoehto voi olla laihakin sovinto, sillä oikeudenkäynnistä aiheutuvat kustannukset voivat ylittää sen, mitä vastapuolelta saa perittyä. Kaupan purun sijaan voi pyrkiä sopimaan hinnanalennuksesta, tarvittaessa vaikka osamaksujärjestelyllä.
Jos sovintoa ei neuvottelemalla synny, voi olla ostajan kannalta taloudellisesti järkevämpää vaatia oikeudessa kaupan purun sijaan hinnanalennusta. Tällöin ostaja voi pyrkiä vähentämään taloudellisia tappioitaan esim. myymällä kiinteistön oikeudenkäynnin aikana edelleen, tai remontoimalla sen mahdollisuuksien mukaan. Hinnanalennuksen periminen ulosottoteitse on yksinkertaisempaa kuin kaupan purku -tuomion toteuttaminen, koska hinnanalennuksessa kyse on "vain" rahasta. Toki jos myyjä on kovin varaton eikä tilanteen parantumista ole näköpiirissä, kannattaa miettiä, onko taloudellisesti järkevää ryhtyä minkäänlaiseen oikeudenkäyntiin häntä vastaan. Ns. voittotuomiostakaan ei ole iloa, jos vastapuolelta ei saa perittyä tuomittuja saatavia.
Lue lisää kaupan purusta:
Hometalon kaupan purku on yleistynyt
Hovioikeus: Hinnanalennuksen sijaan kauppa oli purettava
Hovioikeus muutti omakotitalon kaupan purun hinnanalennukseksi