Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Miten Ukrainan sota liittyy kiinteistön virhevastuuseen?

Mitä tekemistä Ukrainan sodalla on kiinteistökaupan kanssa ja miten se liittyy kenenkään vastuuseen talokaupassa?

Kysymys liittyy omistajan vastuuseen. Omistaja vastaa omaisuudestaan, sitä kohtaavista vahingoista sekä omaisuuden kunnossa- ja ylläpidosta omistusaikanaan. Vastuun vastineeksi omistaja saa nauttia omaisuudesta mm. sen käyttämisestä tai arvonnoususta saamansa hyödyn. Kun omaisuus siirtyy kaupalla eteenpäin, siirtyy omistajan vastuu ja hyöty seuraavalle omistajalle.

Omistajan vastuun olemassaolo ja siirtyminen kaupassa hämärtyy, kun puhutaan ostajan ja myyjän välisestä vastuunjaosta tai myyjän virhevastuusta ostajalle. Omistaja vastaa omaisuuttaan kohtaavasta vastoinkäymisestä tai pettymyksestä, vahingosta, jollei ole olemassa (laissa säädettyä) oikeusperustetta vyöryttää ongelmatilanne tai sen aiheuttamat kustannukset jonkun toisen (eli myyjän) kannettavaksi. Ostajalla on oikeus esittää myyjälle vaatimuksia esimerkiksi kiinteistön laatuvirheen perusteella. Kirjoitimme kaksi ja puoli vuotta sitten siitä, että myyjän viiden vuoden vastuuaikaa ei ole olemassa vaan kyseessä on viiden vuoden reklamaatioaika.

Reklamaatioajasta käytetään usein puolihuolimattomasti termiä vastuuaika, mikä antaa väärän kuvan siitä, että myyjä vastaisi ostajalle kaikista ostajaa kohdanneista pettymyksistä viiden vuoden ajan. Todellisuudessa ostajalla on kiinteistön kaupassa viisi vuotta aikaa hallinnan siirtymisestä ilmoittaa virheistä myyjälle. Virheistä ilmoittaminen ei vielä ratkaise sitä, joutuuko myyjän lopulta vastuuseen noista reklamoiduista virheistä.

Omistajanvastuu liittyy myös siihen, minkä ajankohdan mukaan kiinteistön virheellisyyttä arvioidaan. Maakaaren mukaan tuo ajankohta on kaupantekohetki. Jos kiinteistölle sattuu joku vahinko, tai esimerkiksi katto- tai vesivuoto, ei myyjä vastaa siitä automaattisesti, ellei kiinteistössä ole vuotoa ennen ollut jo kaupantekohetkellä virhe, josta myöhempi vuoto on aiheutunut. Ostaja omistajana vastaa omaisuuttaan kohdanneista vahingoista ja vastoinkäymisistä.

Kysymykseen, mikä oli virhe kaupan kohteessa kaupantekohetkellä, liittyy myös kysymys korjauskustannusten nousun merkityksestä riitatapauksissa. Olemme kirjoittaneet rakennuskustannusten nousun vaikutuksesta kiinteistökauppariidoissa. Totesimme, että korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen mukaan hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun ohella kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Tällöin virheen korjauskustannus tulee ikään kuin ennallistaa kaupantekohetken tasolle, koska maakaaren mukaan kaupan kohteen virheellisyyttä arvioidaan nimenomaan sen mukaan, millainen kaupan kohde on ollut kaupantekohetkellä. Jos rakennus- ja korjauskustannusten yleinen taso nousee kaupan jälkeen, vastaa ostaja tästä noususta (kiinteistön omistajana). Myyjän vastuulla on vain kaupantekohetken kustannustaso ja virheen korjauskustannukset.

Rakennustarvikkeiden hinnat ovat nousseet jo koronapandemian aikana, ja tänä vuonna Ukrainassa käytävä sota ja Venäjään kohdistuvat pakotteet ovat vaikeuttaneet tiettyjen materiaalien saatavuutta ja nostaneet rakennustavaroiden hintoja voimakkaasti. Rakennuskustannusindeksi oli toukokuussa noussut 9 % viime vuoden toukokuuhun nähden. 

Jos siis kiinteistön kauppa on tehty menneinä vuosina, on tämän vuoden Ukrainan sota vaikuttanut väistämättä tällä hetkellä  esille tulevien virheiden toteutuvien tai arvioitavien korjauskustannusten määrään niitä nostaen. Tällöin ostaja vastaa kaupan jälkeen tapahtuneesta kustannusten noususta, kun myyjän vastuuseen liittyviä virheen kustannuksia arvioidaan kaupantekohetken mukaan. Näin ollen myyjä-ostaja-relaatiossa ostaja vastaa tällä tavoin Ukrainan sodan seurauksista kiinteistön nykyisenä omistajana.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: