Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Ei riidellä rintsikoista!

Insinööritoimisto Raksystemsin nettisivuilla viime viikolla julkaistussa talotohtorin artikkelissa todettiin, että lähes joka toisen rintamamiestalon kellarissa on kosteudesta johtuvia vaurioita. 1940–1960-luvuilla rakennetuissa niin sanotuissa rintamamiestaloissa, tuttavallisemmin rintsikoissa, on käytetty useita nykyisin riskialttiiksi todettuja rakenneratkaisuja. Talot rakennettiin huutavaan asuntopulaan, mikä johti luoviin ratkaisuihin ja jälkikäteen katsottuna useisiin ongelmiin. Esimerkiksi rintamamiestalojen kellaritiloissa on todettu kosteutta lähes kaikissa rakennuksissa.

Kun kuntotarkastusalan suurin yritys Suomessa julkaisee tällaisen artikkelin rintamamiestaloista, ei ole valtionsalaisuus tai pienen asiaan vihkiytyneen sisäpiirin omaama tieto, että rintamamiestitaloihin liittyy hyvin todennäköisesti kosteushavaintoja ja riski vaurioitumisesta.

Artikkelissa todetaan, että rakenteissa todettu kosteus on maaperästä siirtyvää kosteutta, ja että rintamamiestalon kellarissa on yleisesti riskialttiita rakenteita ja pinnoitteita. Artikkelissa huomautetaan, että myös ei-asuinkäytössä olevien kellaritilojen kosteusvauriot tulee korjata, ja että korjauksissa ja niiden jälkeen kellaritiloissa kannattaa suosia kosteutta kestäviä materiaaleja. Yleisin virhe on tehdä vain osittaista kosteusrasituksen korjausta.

Havaintoja rintsikoista:

Taloissa on ehtinyt asua ja toimia monenmoisilla tavoilla tähän mennessä yleensä useita sukupolvia ja asumisen tavat ovat muuttuneet vuosikymmenten kuluessa.

Aina alkuperäisiä rakennuspiirustuksia ei ole enää saatavilla, jos on alun alkaenkaan kunnolla ollut.

Moni vanha talo saattaa olla sisäpinnoiltaan sisustettu hyvin modernisti ja silti sen rakenteita ei välttämättä kukaan ole edes tarkastanut saati korjannut.

Vanhoissa rakenteissa vastaan tulee niiden tekninen käyttöikä, ja toisaalta myös rintsikoihin tehtyjä muutostöitä parjataan talon pilaajiksi.

Jos kaikki tämä rintamamiestaloista jo tiedetään, miksi näistä(kin) taloista sitten edelleen riidellään kiinteistökaupan jälkeen ostajan ja myyjän välillä? Kuluneina viime vuosina on useissa hankkeissa pyritty selvittämään keinoja talokauppariitojen vähentämiseen ja ennaltaehkäisemiseen, viimeisimpänä viime vuonna päätökseen tullut valtioneuvoston tutkimus- ja selvitystoiminnan (VNTEAS) rahoittama ja Hengitysliiton vetämä SisäTuki-hanke, jossa Alfan talojuristeina saimme olla osaltamme mukana. 

Koska tietoa esim. rintamamiestalojen riskeistä, kosteusvaurioista ja niiden yleisyydestä on olemassa, sitä pitäisi painokkaasti käyttää riitojen ennalta ehkäisemiseen. Voitaisiinko näistä taloista/rakenteista riitely välttää? Voitaisiinko riitely jopa jotenkin ulkopuolelta/menettelyllisesti estää tai kieltää?

Tieto talon ominaisuuksista on jo puoli ratkaisua. Tämä tieto pitäisi jotenkin pakottaa jokaisen rintamamiestalon myyjän ja ostajan tietoisuuteen, jotta he tiedostaisivat minkälaisesta kohteesta ovat kauppaa tekemässä. Riskien ja vauriomahdollisuuksien tiedostaminen on omiaan vähentämään riitelyä kaupan jälkeen. Tosin myös kauppoja saattaa jäädä tekemättä, jos ostajakunta tiedostaa paremmin mihin haluavat rahansa laittaa ja mihin eivät, ja millaisia rahareikiä vanhat talot saattavat jatkossa olla pysyäkseen kunnossa.

Raksystemsin artikkelin perusteella esimerkiksi rintamamiestalon kellari on varsinainen kosteus- ja kustannuspommi. Maaperän kosteus on vain talon ulommaisten rakenteiden takana ja pyrkimässä sisäänpäin. Ulkopuolinen kosteudenhallinta saattaa olla retuperällä, kellarin seinässä ja holvirakenteissa taas helposti vaurioituvia riskirakenteita.

Ostajan pitäisi etukäteen tiedostaa riskit, mahdollisuuksien mukaan tutkia rakenteet, tutkimuksista huolimatta silti myös varautua vaurioihin ja niiden korjaustarpeeseen (henkisesti ja taloudellisesti). Sekä tehdä kauppa tästä kaikesta tietoisena. Käsi pystyyn, kellä olisi pokkaa ehdottaa kauppaa, jossa kellarin ja sen päällisen holvin mahdolliset vauriot ovat kokonaan ostajan vastuulla ja näin ollen riitelymahdollisuus niistä estetään? Millä hintaa kauppa silloin syntyy? Riitojen ennaltaehkäisyn tavoite on välillä ristiriidassa kaupan kaupallisten tavoitteiden kanssa. Jos halutaan hyvää hintaa, ovat ostajan perustellut odotukset suuremmat kuin jos todetut puutteet ja riskit on jo huomioitu kauppahintaa alentavina tekijöinä kaupassa.

Myös muilla rakennusaikakausilla on rakennettu niille tyypillisiä taloja ja käytetty rakenteita, jotka nykyisin tiedetään riskirakenteiksi ja joissa usein havaitaan kosteutta/kosteusvaurioita. Samanlaisia tietopaketteja olisi hyvä olla muistakin talotyypeistä. Sitten pitäisi vain keksiä mekanismi, jolla tämä tieto pakotetaan kaupantekijöiden tietoisuuteen ja tehdään kauppa, jossa sovitaan, ettei kyseisistä asioista riidellä. Vähintäänkin nämä tiedot pitäisivät olla helposti niiden saatavilla, jotka haluavat toimia kaupassa huolellisesti ja välttää kaupan jälkeisen riitelyn.

Ei riidellä rintsikoista (tai muistakaan talotyypeistä)!

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: