Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Pinta-alavirhe

Asunto- tai kiinteistökaupan pinta-alavirheellä tarkoitetaan sitä, että asunnon, asuinrakennuksen tai kiinteistön maapohjan pinta-ala on todellisuudessa pienempi kuin ostajalle on ennen kauppaa ilmoitettu. Pinta-alavirhe voi tulla kaupan jälkeen ilmi esim. siten, että ostaja alkaa epäillä ilmoitettua pinta-alaa, tai rakennuksessa suoritetaan muusta syystä pinta-alamittaus, jossa virhe paljastuu. Myyjän vastuu ei edellytä, että myyjä olisi tiennyt ilmoitetun pinta-alan olevan virheellinen.

Mikä tahansa poikkeama ilmoitetusta pinta-alasta ei ole asuntokaupan tai kiinteistökaupan virhe, vaan virheellisellä tiedolla on oltava ollut vaikutusta kauppaan, käytännössä kauppahintaan. Vähäistä poikkeamaa ilmoitetun ja todellisen pinta-alan välillä ei katsota vaikutukselliseksi virheeksi, sillä asunnon kauppahintaan vaikuttavat muutkin seikat kuin pinta-ala. Virheen vaikutuksellisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti.

Oikeuskäytännössä on katsottu, että asunnon hintaan vaikuttaa pinta-alan ohella mm. huoneistosta saatu kokonaisvaikutelma, sen kunto ja sijainti mukaan lukien. Hinnanalennusta ei siten määrätä suoraan laskemalla puuttuvien neliöiden arvo.

Pinta-alavirheen tavallisin seuraamus on virhettä vastaava hinnanalennus. Jos myyjä on menetellyt pinta-alan ilmoittamisessa huolimattomasti, voi virheen seuraamuksena tulla kyseeseen myös vahingonkorvaus. Hyvin poikkeuksellisissa tapauksissa kyseeseen voi tulla myös kaupan purku, mutta se edellyttää joko hyvin suurta virhettä pinta-alassa (mikä käytännössä on melko mahdotonta toisaalta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden vuoksi) tai sitä, että kohteessa on muitakin olennaisen virheen kokonaisuutena muodostavia puutteita kuin pelkkä pinta-alavirhe.

Erilaisista pinta-aloista voit lukea aiemmasta blogikirjoituksestamme: Asunnon pinta-ala - monta eri laskentatapaa.

Pinta-alavirhe asuntokaupassa

Asunto-osakeyhtiömuotoisen asunnon huoneistoala ilmoitetaan yhtiöjärjestyksessä. Sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka on perustettu 1.1.1992 jälkeen, yhtiöjärjestykseen merkitty huoneiston pinta-ala on pitänyt mitata SFS 5139 -standardin mukaisesti. Tätä aikaisemmin perustetuissa yhtiöissä ilmoitetut pinta-alat on voitu mitata jonkin muun laskentatavan mukaan ja ne voivat poiketa nykystandardin mukaan laskettavasta pinta-alasta.

Nykyisin varsinkin vanhempien asuntojen kauppakirjassa yleensä todetaan, että asunnon hinta ei perustu pinta-alaan ja että pinta-ala saattaa poiketa nykystandardin mukaan mitatusta pinta-alasta. Tällaisesta maininnasta huolimatta merkittävä pinta-alapoikkeama voi olla asunnon virhe, jos sillä katsotaan olleen vaikutusta kauppahintaan.

Esimerkkejä asunnon pinta-alavirhettä koskevista tapauksista:

KKO 1990:120. Riita koski asuntokauppaa, jossa kauppahinta oli ollut 345.000 markkaa (58.025 €). Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden myyntiesitteessä oli ilmoitettu huoneistoon kuuluvan "2 h + k + kph + parvi 48 neliömetriä". Myöhemmin suoritetussa tarkistusmittauksessa huoneistoalaksi oli todettu 41 neliömetriä. Kaupantekohetkellä yleisesti noudatetun tavan mukaan kysymyksessä olevan laatuista parvea ei luettu huoneistoalaan. Koska myyntiesite oli ollut tulkinnanvarainen eikä sen epäselvyyteen voitu perustaa myyjälle edullista tulkintaa, parven pinta-alaa ei otettu huomioon huoneiston pinta-alaa laskettaessa ja myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajalle hinnanalennusta. Ostaja sai hinnanalennusta 35.000 markkaa (5.887 €).

Helsingin HO 29.9.2006 nro 2859. Asunnon kauppahinta oli 251.000 € ja sen pinta-ala oli myynti-ilmoituksen ja isännöitsijäntodistuksen mukaan 82 m2. Kaupanteon jälkeen pinta-alan todettiin olevan 75,5 m2 standardin mukaan laskettuna. Ostaja vaati virheen perusteella 20.000 € hinnanalennusta. HO totesi, että koska asiantuntijaselvitystä tai muuta näyttöä pinta-alatietojen vaikutuksesta kauppahintaan ei ollut esitetty, hinnanalennuksen määrä oli arvioitava huomioon ottaen, että asunnon hintaan olivat vaikuttaneet monet muutkin seikat kuin vain pinta-ala. Hinnanalennuksen määräksi arvioitiin 11.000 €.

Turun HO 25.6.2007 nro 1282. Rivitaloasunnon kauppahinta oli 142.000 €. Sen pinta-alaksi oli ilmoitettu asuintilojen osalta 127,5 m2 ja autotallin/varastotilojen osalta 29 m2. Todelliset pinta-alat olivat asuintilojen osalta 111 m2 ja autotallin/varastojen osalta 26,5 m2. Virhe johtui siitä, että yhtiöjärjestykseen oli merkitty asunnon kokonaisala eli pinta-ala mitattuna ulkoseinien ulkopinnoista. Ostaja vaati virheen vuoksi hinnanalennusta 14.775 €. Hovioikeus totesi, että virhe oli siinä määrin merkittävä, että ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen. Samasta yhtiöstä oli myyty 112 m2 suuruinen asunto 163.000 € kauppahinnalla. HO totesi, että kaupan perusteella ostajan asunnon vaihtoarvo ei todennäköisesti ollut alhaisempi kuin ostajan maksama 142.000 € kauppahinta. Hinnanalennusta arvioitaessa otettiin huomioon, että hinnan määräytymiseen vaikuttivat muutkin seikat, kuten asunnon kunto ja sijainti ja kokonaisvaikutelma. HO arvioi hinnanalennuksen määräksi 5.000 €.

Pinta-alavirhe kiinteistön kaupassa

Kiinteistönkaupassa on myyjän vastuulle kuuluvia pinta-alavirheitä harvemmin kuin asuntokaupassa. Kiinteistökaupassa pinta-alavirheen vaikutusta kauppahintaan on vielä vaikeampi arvioida kuin asuntokaupassa, sillä kiinteistö on rakennusten ja maapohjan kokonaisuus, jonka kauppahintaan vaikuttaa moni muukin asia kuin rakennuksen tai maapohjan pinta-ala. Mm. jäljellä olevan rakennusoikeuden määrällä, kiinteistön muilla rakennuksilla, maisemilla, sijiannilla on vaikutusta kauppahintaan.

Asuinrakennuksen pinta-alavirheet liittyvät usein siihen, että asuintilojen pinta-ala on laskettu väärin. Jos esim.vanhan omakotitalon pinta-ala on laskettu poikkeuksellisesti ulkoseinien ulkomittojen mukaan, tämä pitäisi todeta selkeästi, eikä tällaista pinta-alaa pidä ilmoittaa esim. asuintilojen pinta-alana. Asuintilojen pinta-alaan saattaa myös olla virheellisesti laskettu mukaan matalia, alle 160 cm tiloja taikka huoneita, joita ei katsota asuintilaksi, jolloin todellinen asuintilojen pinta-ala on ilmoitettua pienempi. Kuten edellä on todettu, virheen merkitystä arvioidaan kokonaisuuden kannalta. Kun kerrostaloasunnossa pinta-alavirheessä on yleensä kyse tosiasiassa kokonaan puuttuvista neliöitä, omakotitalossa kyse on useammin siitä, että tietty tila tai huone on talossa olemassa, mutta sen luokittelussa asuintilan tai ei-asuintilan neliöiksi on virhe.  

Kiinteistörekisteriin merkityt pinta-alatiedot pitävät yleensä melko hyvin paikkansa, joten myytävän kiinteistön maa-alueen pinta-alassa on harvemmin virheitä. Maa-alueen pinta-alavirheet voivat liittyä esim. kiinteistön määräalan lohkomiseen, jolloin määräalan pinta-ala voi olla arvioitu väärin ennen kauppaa. Kiinteistön pinta-ala voi osoittautua ilmoitettua pienemmäksi myös sen vuoksi, että jokin kiinteistötoimitus on kesken eikä siitä ole kerrottu ostajalle.  

Esimerkki kiinteistön pinta-alavirheestä:

Itä-Suomen HO  29.4.2010 nro 436. Riita koski 1920-1920 -luvuilla rakennetun omakotitalon kauppaa. Kiinteistön kauppahinta oli 52.000 €. Myyntiesitteessä oli virheitä kerrosluvun, huoneluvun ja pinta-alan suhteen. Esitteessä oli ilmoitettu huoneistoalaksi 80 m2, kun todellinen huoneistoala oli 52 m2. Rakennuksessa oli myös laatuvirheitä. Ostaja vaati ensisijaisesti kaupan purkua ja vahingonkorvausta yhteisvastuullisesti myyjältä ja välitysliikkeeltä. Hovioikeus totesi, että kuluttajan asemassa olevalla ostajalla on oltava oikeus luottaa siihen, että esitteessä ja raportissa mainitut pinta-alatiedot on laskettu ja esitetty kaupanteon aikaisten määräysten jaohjeiden mukaisesti ja oikein. Esitteessä mainitun huoneistoalan virhe oli yli 30 prosenttia. Näin suurella virheellä oli olennainen merkitys kiinteistön arvoon. Virheen syy-yhteys kiinteistön arvoon oli selvä ja ennakoitavissa. Kauppa purettiin ja myyjä ja välitysliike velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta.

Välitysliikkeen vastuu

Välitysliikkeellä on selonottovelvollisuus asunnon pinta-alasta. Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat on ilmoitettava oikein. Erityisesti välittäjän pitää ymmärtää kiinnittää huomioita siihen, että vanhemmissa rakennuksissa yhtiöjärjestyksessä esiintyy todellisuudesta poikkeavia pinta-aloja. Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että ammattimaisen ja huolellisen välitysliikkeen pitäisi osata epäillä pinta-alatietoa, jos se poikkeaa merkittävästi ilmoitetusta.

Välitysliike voi olla vahingonkorvausvastuussa, jos se laiminlyö pinta-alan selvittämisen. Välitysliike vastaa virheestä ostajaa kohtaan, mutta myös myyjää kohtaan, jos myyjä joutuu välitysliikkeen virheen johdosta virhevastuuseen ostajaan nähden. Myyjä vastaa ostajaan nähden myös välitysliikkeen antamista virheellisistä tiedoista, ja myyjän ja välitysliikkeen vastuu on ns. yhteisvastuuta. Korkein oikeus on katsonut, että viime kädessä korvausvastuu pinta-alavirheestä kuuluu välitysliikkeelle, kuten seuraavasta ilmenee:

KKO 2003:61. Tapaus koski asuntokauppaa vuonna 1935 rakennetussa helsinkiläisessä kerrostalossa. Asunnon kauppahinta oli 830.000 markkaa (97.549 €). Isännöitsijäntodistuksen mukaan huoneiston pinta-ala oli 58 m2 (2h+kk+kph). Todellinen, standardin mukaisesti laskettu pinta-ala oli 49 m2. Ostaja vaati myyjältä hinnanalennusta ja välitysliikkeeltä vahingonkorvausta, yhteisvastuullisesti 22.864 €.

Asunto-osakkeiden myyjä ja välitysliike velvoitettiin pinta-alavirheen johdosta yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille korvausta, myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena, 11.773 €. Lopullisen korvausvastuun katsottiin myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa kuuluvan viime kädessä välitysliikkeelle, jonka selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä korvausvelvollisuus oli johtunut. 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: