Olen nyt kolmatta vuotta Hengitysliiton liittohallituksessa. Olen päätynyt hallitukseen asiantuntijana sisäilmateeman tiimoilta ja hallitustyö liitossa ylipäätään tuntuu merkitykselliseltä. Hengitysliiton nettisivuillekin kirjatun mission mukaan liiton tehtävänä on edistää hengitysterveyttä ja hengityssairaan hyvää elämää, jotta meidän kaikkien olisi helpompi hengittää.
Blogissamme on ollut pari vuotta sitten Kirsi Säkkisen vieraskynäkirjoitus Hengitysliiton sisäilma- ja korjausneuvonnasta.
Mikä yhdistää kiinteistöriitajuristia ja hengitysterveyden puolesta puhuvaa liittoa? Voisi ajatella, ettei yhteys ole välttämättä kovin kummoinen, mutta kyllä meillä selvä yhteys kuitenkin on.
Miten hengitysterveys liittyy kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin?
Usein terveys ja terveydelliset oireet tulevat talokauppariitoja hoitavalla asianajajalla vastaan siten, että kaupan kohteena olleessa rakennuksessa aletaan oireilla kaupan jälkeen. Mikrobivaurioiden aiheuttama oireilu on tyypillisesti mm. hengitystieoireilua. Joskus jollekin puhkeaa hometalossa asumisen johdosta astma. Erityisen raskaalta voi perheen vanhemmista tuntua perheen lasten oireileminen tai sairastuminen heidän altistuttuaan uudessa kodissa homeelle. Olemme kirjoittaneet blogiin aiemmin mm. siitä, mikä merkitys kiinteistökauppariidassa on henkilön tai henkilöiden oireilulla ostetussa rakennuksessa. Yleensä muistetaan huomauttaa, että sisäilmaongelmat ja -tilanteet ovat paljon muutakin kuin hometta, mutta talokauppariidoissa kuitenkin ongelmia aiheuttaa eniten ja juurikin home ja mikrobit.
Usein koko riitatapaus lähtee liikkeelle nimenomaan siitä, että joku jollakin tavalla oireilee talossa ja oireilun syytä lähdetään selvittämään. Oireilija on useimmiten kiinteistön omistaja itse tai joku perheenjäsen tai muu läheinen. Omistaja päätyy tutkimaan rakennusta, josta tutkimuksissa löytyy kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka ylittävät asumisterveysnormiston asettaman toimenpiderajan. Tästä lähtee liikkeelle prosessi, jossa kiinteistön omistaja esittää jollekin rahallisia vaatimuksia näiden vaurioiden perusteella. Jos kiinteistökaupan reklamaatioaikaa on yhä jäljellä, esitetään vaatimuksia kiinteistön myyjälle. Oireilu ei kuitenkaan riitä riita-asiassa selvitykseksi rakennuksen virheestä. Se, että joku oireilee kiinteistöllä oleskellessaan ei edes ole rakennuksen virheen välttämätön edellytys, vaan tärkeintä on hankkia rakennustekninen selvitys rakennuksen kunnosta ja mahdollisista vaurioista. Joskus asiakas kyselee vahingonkorvauksen hakemista myyjältä ostajalle aiheutuneesta oireilusta tai sairaudesta. Vahingonkorvaus edellyttää kuitenkin myyjän tuottamusta eli huolimattomuutta, jota harvoin on olemassa. Lisäksi myös muiden vahingonkorvauksen edellytysten tulisi täyttyä, jotta korvausta voitaisiin tuomita. Näistä syistä korvauksen saaminen on ”käytännössä teoreettista”. Rahallisen korvauksen saamisen toivossa ei kannata sairastaa. Sen sijaan, jos talossa ei pysty normaaliterveellisesti sen terveyshaittaa aiheuttavien mikrobivaurioiden vuoksi asumaan ja ostaja joutuu muuttamaan sijaisasuntoon, tällaisia sijaisasunnon vuokrakuluja useammin vaaditaan myyjän korvattavaksi. Niidenkin korvaaminen edellyttää em. myyjän tuottamusta sekä muiden vahingonkorvauksen edellytysten täyttymistä.
Mitä yhteistä on talokauppariitanäkökulmalla ja hengitysterveyden edistämisellä?
Vuosien kuluessa olen kokenut välillä turhautumista, kun samankaltaiset riitatilanteet ja vaurioituneet rakenteet toistuvat työpöydälläni olevissa jutuissa viikosta ja vuodesta toiseen. Eikö pystytä tekemään mitään sille, että taas kerran valesokkelitalon ostaneet oireilevat ja talo todetaan kuntotutkimuksessa vaurioituneeksi ja seuraa riita taloudellisine ja muine seurauksineen ostajalle sekä myyjälle? Jo ympäristöministeriön Hometalkoot-toimenpideohjelman Asuntokaupan turvan parantamisen hankkeeseen (v. 2010-2012) osallistumisesta lähtien näkökulmamme talokaupoista riitelyyn ja ostajan ja myyjän aseman parantamiseen on ollut riitojen ennaltaehkäisy. Tähän ovat liittyneet useiden eri hankkeiden kautta tehdyt ehdotukset talokauppaa tekevien tietoisuuden lisäämisestä eri vuosikymmenien omakotitalojen ominaisuuksista ja riskeistä, riskirakenteiden tunnistamisesta, riskeihin varautumisesta, realismista vanhojen talojen korvaustarpeista sekä kuntotarkastusten ja kaupantekotapojen kehittämisestä siten, että kaupan jälkeisiä riitatilanteita voitaisiin välttää. Kun se tavallinen tarina on, että ostetaan talo ja aletaan oireilla siellä, pitäisi tunnistaa tällaiset kohteet ja joko jättää vaurioriskejä sisältävä kohde ostamatta tai ottaa riskin toteutumisen mahdollisuus tosissaan ja varautua korjausten tarpeeseen sekä ylipäätään että taloudellisesti. Sekä ostajan että myyjän tulisi ymmärtää paremmin, millaisesta kohteesta ovat kauppaa tekemässä.
Tällainen riskien ymmärtäminen ja niihin varautuminen vaikuttaa myös hengitysterveyteen. Jos oireilua aiheuttavaan taloon ei muuteta eikä siellä asuta, ei terveyshaittojakaan aiheudu. Samoin toisaalta, jos talon riskit ja vauriot on tunnistettu ja ne korjataan ajoissa, voidaan terveyshaittoja välttää. Ostajan ei pitäisi talokaupassa tuudittautua siihen, että ”jos jotain tulee, myyjähän vastaa siitä”. Riskeihin kannattaa varautua ennalta, jälkikäteinen myyjän vastuu ei ole läpihuutojuttu vaan usein aika häilyvä asia, johon vaikuttaa esim. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämisen ja salaisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittymisen oikeudellinen arviointi. Mahdollista on myös aiempien vuosikymmenten talojen sielunelämään perehtymisen jälkeen yrittää välttää niiden tyypillisiä riskirakenteita ostamalla sen sijaan uudempi talo, jossa esim. valesokkelia tai puukoolattua lattiaa, riitoja eniten kokemuksemme mukaan aiheuttavia ja helposti vaurioituvia riskirakenteita, ei ole.
Merkille pantava näkökohta on, että oireilu ja terveyshaitat kohtaa käytännössä riitatapauksen ostaja, ei koskaan myyjä, koska hän ei enää kaupan jälkeen asu talossa. Vaikka riitojen ennaltaehkäisy sinänsä on sekä ostajan että myyjän intressissä, terveyshaittojen välttäminen on eritoten taloa ostavan ja sittemmin talossa asuvan huomioitava intressi.
Mikä merkitys on varautumisella ja ennaltaehkäisemisellä tulevaisuudessa?
Elämäämme ja yhteiskuntaamme läpileikkaavin ilmiö tänä päivänä ja tulevaisuudessa on ilmastonmuutos. Käytännössä ilmastonmuutos lisää rakenteiden kosteusrasitusta, koska tuulien ja sademäärän lisääntymisen vuoksi viistosaderasitus lisääntyy. Lisäksi talvella sade ei tulee enää yhtä usein lumena, vaan vetenä, joka imeytyy helposti rakenteisiin. Kun lämpötila nousee, syksyllä ja talvella on aiempaa enemmän homeen kasvulle otollisia olosuhteita. Uudet rakennukset tulee tämän tiedon valossa rakentaa sietämään kosteutta nykyistä paremmin. Jo rakennettuja rakennuksia emme voi kuitenkaan rakentamisella enää parantaa. Vanhojen talojen ominaisuuksien ja riskien ymmärtäminen ja korjaustarpeisiin varautuminen nousevat vielä nykyistä tärkeämpään rooliin. Voit lukea tarkempaa tietoa ilmastonmuutoksen vaikutuksista rakennuksiin asiantuntijavieraidemme tekniikan tohtori Toni Pakkalan kirjoituksesta sekä FT, RTA Annina Salmelan kirjoituksesta.
Ilmastonmuutos on kehityskulku, joka on isompi kuin yksittäinen ostajan ja myyjän välinen riitatapaus. Tämä kehityskulku ei voi olla vaikuttamatta myöskin riitatapauksiin. Olemme kirjoittaneet talokauppariitojen ennaltaehkäisemisestä ilmastonmuutoksen edetessä sekä talokauppariidoista tulevaisuudessa, Voihan olla, että oikeuskäytäntömme tulee ohjautumaan sen faktan perusteella, että on entistä mahdollisempaa ja todennäköisempää, että vanhat rakennukset kosteusvaurioutuvat, jollei niitä ylläpidetä, huonoja muuteta toisenlaiseksi tai korjata. Ilmastonmuutoksen eteneminen korostaa ennaltaehkäisyn ja varautumisen tarvetta, myös rakennuksissa asuvien hengitysterveyden vaalimisen kannalta. Ennaltaehkäisy on paitsi mielekästä, myös välttämätöntä.
Tiina Koskinen-Tammi