Osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta koskevat kysymykset nousevat esille, kun asunto-osakeyhtiössä suunnitellaan lisärakentamista tai rakennusoikeuden myyntiä. Uusi rakennus voi heikentää toisten huoneistojen näkymiä ja valoisuutta muita enemmän, mikä voi aiheuttaa vastustusta. Jos hankkeen hyödyt ja haitat jakautuvat epätasaisesti osakkeenomistajille, on päätöksenteossa huomioitava osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden periaate. Esimerkkinä tästä on tuore Helsingin hovioikeuden tuomio (7.5.2026 nro 266), jossa kiinteistön määräalan ja rakennusoikeuden myyntiä koskeva päätös julistettiin mitättömäksi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Koska rakennus oli jo rakennettu, yhtiö velvoitettiin maksamaan osakkeenomistajalle 40.000 euron vahingonkorvaus huoneiston arvon alentumisen johdosta.
Tapauksen tausta
Tapaus koski espoolaisen asunto-osakeyhtiön ylimääräisten yhtiökokousten päätöksiä yhtiön omistaman kiinteistön määräalan ja rakennusoikeuden myynnistä, sekä myöhemmin yhtiön hallinnassa olleen varastotilan myynnistä suunnatulla maksullisella osakeannilla.
Kantajina olleet osakkeenomistajat katsoivat, että määräalan myynti ja sen seurauksena toteutettu uudisrakentamisen aiheutti osalle osakkeenomistajista, erityisesti tietyn rapun huoneistojen omistajille, merkittävää haittaa. Haitta ilmeni asumisviihtyvyyden heikentymisenä (näkymien ja valoisuuden menetys) sekä huoneiston arvon alenemisena.
Kantajat vaativat mm. että ylimääräisen yhtiökokouksen päätös hyväksyä esisopimus kiinteistön määräalan ja rakennusoikeuden kaupasta vahvistetaan mitättömäksi, ja ylimääräisen yhtiökokouksen päätös varastotilan myymisestä suunnatulla maksullisella osakeannilla vahvistetaan mitättömäksi tai toissijaisesti pätemättömäksi. Lisäksi osakkaat vaativat yhtiöltä 40.000 euroa vahingonkorvausta huoneiston arvon alentumisesta.
Asunto-osakeyhtiö kiisti vaatimukset pääosin. Yhtiön mukaan hankkeesta saatu taloudellinen hyöty oli kohdistunut kaikkiin osakkaisiin, eikä yhdenvertaisuusperiaatetta ollut loukattu. Yhtiö katsoi, ettei huoneiston arvo ollut alentunut esitetyllä tavalla eikä vahingonkorvaukselle ollut perusteita.
Käräjäoikeus hylkäsi kantajien vaatimukset osin myöhästyneinä ja osin perusteettomina.
Hovioikeuden ratkaisu
Asiassa oli riidatonta, että kaikki yhtiön osakkaat olivat hyötyneet kiinteistön määräalan ja sillä sijainneen rakennusoikeuden myynnistä, koska saadulla kauppahinnalla oli tehty remontteja asunto-osakeyhtiössä. Riidatonta oli myös, että rakennusoikeuden myynti on lähtökohtaisesti nostanut kaikkien asuntojen arvoa, mutta riitaista oli se, onko tämä arvonnousu jakaantunut tasapuolisesti kaikkien huoneistojen kesken ottaen huomioon vain osaa asuntoja väitetysti koskevat haitat.
Hovioikeuden arvioitavana oli, loukkasivatko yhtiökokouksen päätökset osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja jos loukkasivat, oliko kantajilla oikeus vahingonkorvaukseen.
Päätös määräalan ja rakennusoikeuden myynnistä loukkasi yhdenvertaisuutta
Hovioikeus arvioi ensin, onko ylimääräisen yhtiökokouksen päätös ollut lainvastainen siten, että enemmistöosakkeenomistajien on katsottava saaneen epäoikeutettua etua kantajien kustannuksella. Lisäksi arvioitiin, olisiko päätös vaatinut kantajien suostumuksen.
Hovioikeus katsoi esitetyn todistelun perusteella, että uudisrakennus oli aiheuttanut kantajien huoneistolle asumisviihtyvyyttä heikentävää haittaa, erityisesti näkymien ja valoisuuden osalta, ja että tällä oli ollut olennainen vaikutus huoneiston käyttöön ja arvoon. Uudisrakennus oli estänyt huoneiston etelään antavien huoneiden näkymän käytännössä kokonaan. Aiemman avaran taivasnäkymän sijasta ikkunoista näkyi pääosin tiiliseinä. Vastaavaa haittaa ei ollut syntynyt yhtiön muiden rappujen huoneistoille.
Näin ollen päätöksen katsottiin tuottaneen muille osakkaille epäoikeutettua etua haittaa kärsineiden osakkaiden kustannuksella. Vaikka myös kantaja oli hyötynyt yhtiön remonttien kustantamisesta myynnistä saaduilla varoilla, sillä ei ollut merkitystä, koska hyöty jakautui aiheutuneiden haittojen vuoksi osakkaiden kesken epäoikeutetulla tavalla.
HO totesi, että päätös olisi edellyttänyt kaikkien osakkaiden tai vähintään vaikutusalueella sijaitsevien huoneistojen osakkaiden suostumusta. Koska tällaista suostumusta ei ollut saatu, päätös oli selvästi asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ja mitätön.
Vahingonkorvaus huoneiston arvon alentumisesta
Mitätön päätös oli jo pantu täytäntöön ja huoneiston eteen oli rakennettu asuinkerrostalo, joten päätöksen täytäntöönpanoa ei voitu enää kieltää. Hovioikeus katsoi, että yhtiön hallitus on ollut tietoinen siitä, että päätös on ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Yhtiö oli mitättömyyskanteen nostamisesta huolimatta ja tietoisena täytäntöönpanoon liittyvistä riskeistä pannut päätöksen täytäntöön, mistä oli aiheutunut kantajille vahinkoa.
Hovioikeus katsoi todistelun perusteella, että huoneiston arvo oli alentunut 40.000 euroa. Hovioikeus piti uskottavimpana sellaista välittäjän arviota, joka oli tehty uudisrakennuksen valmistumisen jälkeen ja huoneistoon tutustumisen perusteella.
Asunto-osakeyhtiön katsottiin menetelleen asiassa vähintään törkeän huolimattomasti, kun se oli pannut päätöksen täytäntöön tietoisuudestaan huolimatta. Yhtiö velvoitettiin maksamaan osakkeenomistajille 40.000 euroa vahingonkorvausta viivästyskorkoineen.
Päätös varastotilan myynnistä
Tältä osin hovioikeus päätyi samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus. Varastotilan myymistä ja yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva päätös voitiin tehdä enemmistöpäätöksellä, eikä sen katsottu loukkaavan asunto-osakeyhtiölakia. Osakkeenomistajien vaatimukset tältä osin hylättiin.
Oikeudenkäyntikulut
Koska osakkeenomistajat voittivat asian sen keskeisiltä osilta (mitättömyys ja vahingonkorvaus), asunto-osakeyhtiö velvoitettiin korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa pääosin.
Kommentti: Yhdenvertaisuus huomioitava lisärakennushankkeissa
Tapaus noudattaa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen KKO 2025:89 linjauksia yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisesta lisärakentamisen yhteydessä. Lisärakentaminen tai rakennusoikeuden myyminen saattaa aiheuttaa toisille asunnoille enemmän haittoja kuin toisille, ja päätös voi siten vaikuttaa haitallisesti joidenkin asuntojen käyttöön ja arvoon. Kun hyödyt ja haitat jakautuvat epätasaisesti, lähtökohtaisesti tällainen päätös edellyttää kaikkien tai ainakin haitasta kärsivien osakkaiden suostumusta.
Vaikka kaikki osakkaat sinänsä hyötyvät yhtiön lisärakentamisesta tai tontin ja rakennusoikeuden myynnistä saatavista tuloista, on joillekin osakkaille aiheutuva suurempi haitta huomioitava päätöksenteossa. Ennakkopäätöksen 2025:89 perusteella epätasaista hyötyjen ja haittojen jakautumista on mahdollista korjata siten, että haittaa kärsiville suoritetaan ylimääräinen korvaus, jotta hyödyt jakautuisivat samalla tavalla yhtiön kaikille huoneistoille. Tällaisesta korvauksesta tulisi kuitenkin päättää samalla kertaa, kun lisärakentamisesta päätetään, eikä jälkikäteen. Ennakkopäätöksestä voi lukea lisää täältä.