Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Tiinan Jubilee: Mitä kiinteistökauppariidoille tapahtuu tulevaisuudessa?

Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä osallistunut erilaisiin hankkeisiin mm. asuntokaupan turvan parantamiseksi ja kuntotarkastusten kehittämiseksi. Kirjoitan tänä vuonna useamman juhlavuoden kirjoituksen katsauksena kuluneisiin 20 vuoteen aihepiirin parissa.

Aiemmissa juhlavuoden kirjoituksissa olen käsitellyt sitä, mistä kiinteistökauppariidoissa riidellään, mitä kiinteistön virheestä seuraa sekä miten kiinteistön kaupan virhetilanteet ratkeavat. Tässä neljännessä ja viimeisessä kirjoituksessa ennustan hiukan tulevaa, eli mitä kiinteistökauppariidoille tapahtuukaan tulevaisuudessa.

Eihän meillä kellään ole kristallipalloa ennustamaan, mitä huomenna tai tulevina vuosina tapahtuu. Elämme kuitenkin aikaa, jolloin yhteiskunnassa ja maailmassa on meneillään tiettyjä kehityskulkuja, jotka ovat isompia kuin yksittäinen ostajan ja myyjän välinen riitatapaus ja siihen liittyvä asianajo. Väitän (koska tietää en voi), että nämä kehityskulut eivät voi olla vaikuttamatta myöskin riitatapauksiin ja oikeudenhoitoon niissä.

Edellisessä kirjoituksessani toin esille sen, että nykyään suurin osa talokauppariidoista sovitaan ilman täysimittaista oikeudenkäyntiä. Toivon mukaan trendi jatkuu, ja miksei jatkuisi, koska oikeudenkäynti kuluineen, riskeineen ja aiheuttamine stresseineen ei ole yleensä mitenkään haluttu juttu. Myös tuomioistuinten resursseja on kohdistettu ja kohdistetaan aiempaa enemmän tuomioistuinavusteiseen riitojen sovitteluun.

Jo reilu vuosikymmenen takaperin ympäristöministeriön Hometalkoot-toimenpideohjelmasta lähtien on yritetty tuoda esille keinoja, joilla talokauppariidat olisivat ennalta ehkäistävissä tai ainakin vähennettävissä. On tuotu esille jokaisen talokaupan osapuolen mahdollisuutta ennalta ehkäistä riitoja jo kaupantekovaiheessa mm. perehtymällä siihen, millaisia tietynikäiset pientalot ylipäänsä ovat, mitä ominaisuuksia ja riskejä niihin liittyy sekä suhtautumalla tällaisiin riskeihin realistisesti, selvittämällä millaisesta kohteesta kauppaa ollaan tekemässä, käyttämällä päteviä ja asiantuntevia ammattilaisia kuntotarkastamaan kohde ennen kauppaa ja miettimällä mahdollisia korjaus- ja kunnostustarpeita realistisesti jo ennen kauppaa ja ottamaan se huomioon kaupasta sovittaessa. Oma apu paras apu. Se, että ylipäänsä riitoja ei syntyisi, on ehdottoman hyvä tavoite jatkossakin.

Elinympäristössämme tapahtuu asioita, joita ihmiset eivätkä kerran paikalleen rakennetut rakennukset pääse pakoon. Ilmastonmuutos lisää rakenteiden kosteusrasitusta tuulien ja sateiden lisääntyessä. Kun lämpötila nousee, syksyllä ja talvella on aiempaa enemmän homeen kasvulle otollisia olosuhteita. Homeen kasvu edellyttää, että lämpötila on yli nolla astetta. Pilvisyyden lisääntyessä myös auringon kuivaava vaikutus vähenee. Uudisrakentamisen ohjeistuksessa pyritään kiinnittämään huomiota rakenteiden vikasietoisuuteen ja varmatoimisuuteen.

Nykyiset ja aiemmat rakennustapamme altistavat rakennuksen ilmastonmuutoksessa entistä enemmille kosteudelle ja sen aiheuttamille vaurioille. Kun olemme tilanteessa, että nykyiset rakennuksemme tulevat suurella todennäköisyydellä vaurioitumaan ja vaurioita ilmenee vielä nykyistä enemmän, ovat ne ongelma rakennuksen omistajalle ja asukkaalle taloudellisine ja terveydellisine vaikutuksineen. Ilmastonmuutos on meidän kaikkien yhteinen haaste, jonka me ihmiskuntana ja yhteiskuntina kohtaamme. Se ei voi olla vain joko talokaupan ostajan tai vain myyjän vastuulla oleva asia yksittäisen talon kohdalla.

Tämä kehityskulku tarkoittaa, että on varsin mahdollista ja jopa todennäköistä, että rakennukset jatkossa vaurioituvat kosteudesta. Vanhat riskirakenteet menneiltä vuosikymmeniltä ja niiden mikrobivauriot ovat nyt jo kaikkein tavanomaisin riidanaihe. Onko näköpiirissä tilanne, että lähes kaikki tai jokainen talokauppa päätyy riitaan, koska vaurioita vaan tulee esiintymään niin paljon? Onko tämä haluttavaa tai tarkoituksenmukaista vai onko se mahdollista estää? Talokauppasäännökset eivät pysty estämään ilmastonmuutosta ja kosteusrasitusta eivätkä tee rakennuksistamme parempia kuin mitä ne ovat.

Näkemykseni mukaan tapa muuttaa tätä näköpiirissä olevaa asiantilaa on jollakin tavalla estää riitoja estämällä hyvityksen saamista. Kuulostaa rajulta, jos jokin vakiintunut laki (tai lain oleellinen sisältö) vain kumottaisiin kerralla. Kaikki kiinteistökauppariidat eivät kuitenkaan koske kosteusvaurioita, vaikka suuri osa kuitenkin. Toisaalta virhevastuuriitoja voitaisiin ennalta ehkäistä myös nykyisten säännösten tulkinnalla ja tulkintaa kehittämällä tai muuttamalla, huomioimalla esimerkiksi sen, että ilmastonmuutoksesta johtuvat vauriot olisivat sellaisia joihin omistajan (kaupan yhteydessä ostajan) tulee tiettyjen edellytysten vallitessa varautua tai että niitä ei katsottaisi myyjän vastattaviksi virheiksi. Tai mikäli ennen kauppaa rakennuksessa on todettu riskirakenne, tuon riskirakenteen vaurioista ei voisi riidellä (ts. ostaja ei voisi saada siitä hyvitystä). Tarkasteltavia ja tulkittavia juridisia kysymyksiä olisivat tällöin todennäköisesti salaisen virheen merkittävyyskynnyksen alittuminen/ylittyminen sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden sisältö ja laajuus. Tämä olisi ennakkopäätöksen arvoinen asia. Kun oikeuskäytännön linjaus olisi selkeä, olisi se omiaan suuntaamaan kaupantekijöiden huomiota kaupan kohteen kuntoon ja realistisiin odotuksiin sen suhteen kaupassa mutta myös sen jälkeen. Tämä edellyttää, että talokaupantekijöillä olisi selkeä käsitys tällaisesta oikeuskäytännön linjauksesta.

Toinen ajatuksia herättävä kehityskulku on oikeudenkäyntien tulevaisuus yhteiskunnan rajoittuvien resurssien paineessa. Millaista oikeutta jatkossa on saatavilla ja miten? Tänä syksynä on ollut lausunnolla oikeuslaitostyöryhmän alustavat toimenpide-ehdotukset oikeuslaitoksen kehittämiseksi. Ehdotusten avulla kartoitetaan keinoja, joilla voitaisiin edistää oikeusturvan laatua sekä oikeuslaitoksen palvelujen käyttäjälähtöisyyttä. Sen tarkastelun kohteena on tuomioistuinlaitos kokonaisuudessaan ja toimenpide-ehdotuksia kaiken kaikkiaan 168. Niistä pieni osa liittyy riita-asioihin, jollaisia talokauppariidatkin ovat, otsikon ”Siviiliasioiden käsittely, sovittelu ja vaihtoehtoiset riidanratkaisukeinot” alla. Otsikkokin tuo ilmi perinteisen oikeudenkäynnin sijaan sovittelun ja vaihtoehtoisten riidanratkaisukeinojen painottamisen. Ehdotuksissa esitettiin mm. mahdollisuutta rajoittaa riitaoikeudenkäynnissä kirjelmien luku- ja sivumäärää sekä puheenvuorojen pituutta, mahdollisuutta edellyttää vaatimusten esittämistä formaattimuodossa, mahdollisuutta edellyttää henkilötodistelun nimenneeltä taholta etukäteen kirjallinen todistajankertomus tai vähintään yhteenveto sekä mahdollisuus sallia kirjalliset todistajankertomukset  sekä mahdollisuutta ratkaista asia pelkän kirjallisen valmistelun perusteella tuomioistuimen harkitessa sen tarkoituksenmukaiseksi myös ilman asianosaisten suostumusta. Tarpeelliseksi on esitetty edistää digitalisaation mahdollistamia keinoja paikkariippumattomaan oikeudenkäyntiin kokonaan sähköisesti. Asianosaiset voisivat valita täysin digitalisoidun prosessin, joka on määrämuotoinen; lomakemuotoinen vireillepanoasiakirja, rajattu kirjeenvaihdon määrä, pääkäsittelyssä mahdollisuus esittää vain tietty määrä todisteita. Asianosaisilla olisi halutessaan mahdollisuus saada automaattisen päätöksenteon avulla syntynyt ratkaisusuositus ennen asian saattamista tuomioistuimen arvioitavaksi.

Nämä edellä mainitut ajatukset merkitsevät mahdollisesti suuriakin muutoksia nykymuotoiseen oikeudenkäyntiin, jonka olemme tottuneet takaavan osapuolille oikeudenmukaisen prosessin. Uudistusten tarkoituksena on edistää oikeusturvan laatua sekä oikeuslaitoksen palvelujen käyttäjälähtöisyyttä. Sellaisenaan alustavasti esitettynä ne herättävät kuitenkin ennemminkin kysymyksiä siitä, takaako oikeudenkäynnin formaatin muuttaminen nykyistä suppeammaksi oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin ja oikeusturvan. Kyse on osittain siitä, mihin on usean vuosikymmenen aikana totuttu, ja että totutuista tavoista on vaikea päästä irti. Emme kuitenkaan siis edes tiedä, millaista oikeudenhoito tulevina vuosina tai vuosikymmeninä tulee olemaan. Varmaa on vain se, että muutoksia tulee, mutta miten ne palvelevat yksittäisen oikeusturvaa tarvitsevan esim. talokaupan osapuolen odotuksia ja todellisia tarpeita, on epäselvää.

Tiina Koskinen-Tammi

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: