Huolimattomasti suoritettu kuntotarkastus voi aiheuttaa kuntotarkastajalle vahingonkorvausvastuun. Kuluttajariitalautakunta antoi äskettäin ratkaisun tapauksessa, jossa kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu v. 1978 rakennetun omakotitalon valesokkelirakennetta, joka on tyypillinen ko. aikakauden riskirakenne. Kiinteistökaupan jälkeen rakenteessa todettiin vaurioita, joiden johdosta myyjä maksoi ostajalle hinnanalennusta. Kuluttajariitalautakunta arvioi asiassa kuntotarkastusyrityksen korvausvastuuta ja totesi, että kuntotarkastus oli suoritettu huolimattomasti ja siinä oli olennainen virhe. Lautakunta suositti kuntotarkastusyrityksen maksamaan myyjälle vahingonkorvauksena 10 000 euroa.
Kuluttajariitalautakunnan tapauksen tausta (D/1355/37/2023, annettu 17.3.2026)
Kiinteistön myyjä oli tilannut ennen myyntiä asuntokaupan kuntotarkastuksen v. 1978 valmistuneeseen pientaloon. Kiinteistökauppa tehtiin v. 2022. Kaupan jälkeen ilmeni, että rakennuksessa oli valesokkelirakenne, jota ei ollut mainittu kuntotarkastusraportissa, ja rakenteessa havaittiin vaurioitumista. Ostaja vaati myyjältä kiinteistön laatuvirheen perusteella hinnanalennusta, ja ostaja ja myyjä päätyivät asiassa sovintoon 85 000 euron hinnanalennuksesta.
Myyjä vaati kuntotarkastusyritykseltä 40 000 € vahingonkorvausta kuntotarkastuksen virheiden vuoksi. Myyjä katsoi, että valesokkelirakenne olisi tullut kuntotarkastuksen suoritusohjeen (KH 90-00394) mukaan tunnistaa ja kirjata riskirakenteeksi, ja että puutteellinen raportti johti merkittävään hinnanalennusvaatimukseen ja taloudelliseen vahinkoon myyjälle.
Kuntotarkastusyritys kiisti vaatimukset. Sen mukaan valesokkelirakenne ei ilmennyt tarkastuksessa käytetyistä asiakirjoista eikä ollut havaittavissa tarkastushetkellä. Lisäksi yritys katsoi, ettei esitetty selvitys vahingon määrästä tai sovitun hinnanalennuksen perusteista ollut riittävä.
KRIL: Kuntotarkastuksessa olisi pitänyt havaita valesokkelirakenne
KRIL arvioi asiaa kuluttajansuojalain 8 luvun säännösten perusteella. Palveluksen tulee vastata sisällöltään sovittua, olla ammattitaitoisesti ja huolellisesti suoritettu sekä vastata sitä, mitä kuluttajalla on perusteltua aihetta olettaa. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu asianmukaisesti, on toimeksisaajalla.
Kuntotarkastuksesta tehdyn tilaussopimuksen mukaan tarkastus tehdään pääosin pintapuolisesti aistienvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin ohjekortin KH 90-00394 ja LVI 01-10414 suoritusohjeen mukaan. Sopimuksessa mainitaan, että kuntotarkastuksessa rakenteita avataan tarvittaessa rakennusosan tarkemman kunnon selvittämiseksi. ”Tarkastuksen sisältö” -kohdassa todetaan, että erityishuomiota tulee kiinnittää niin kutsuttuihin riskirakenteisiin. Asiakirjassa mainitaan myös, että jos tarkastuksessa on virhe, tarkastaja vastaa tästä aiheutuneesta vahingosta.
Lautakunta totesi, että asuntokaupan kuntotarkastuksella on keskeinen merkitys kiinteistökaupan lähtötietona. Kiinteistökauppojen suuren taloudellisen merkityksen takia asuntokaupan kuntotarkastukselta voi edellyttää erityistä huolellisuutta.
Valesokkelirakenne on 1970–1980-luvuilla rakennettujen pientalojen tyypillinen riskirakenne, minkä lautakunta katsoi kuuluvan ammattitaitoisen kuntotarkastajan perustietoihin. Lautakunta tosi esitetyn aineiston perusteella, että tapauksessa valesokkelirakenne oli ollut havaittavissa jo silmämääräisesti, ilman rakenneavauksia tai piirustusten tutkimista. Suoritusohjeen mukaan tarkastajan olisi pitänyt arvioida rakennusaikana käytössä olleen riskirakenteen olemassaoloa ja todeta, onko rakennuksessa rakennusajankohdalle tyypillinen valesokkelirakenne. Jos rakenteen määrittäminen ei olisi ollut mahdollista ilman lisäselvityksiä, tästä olisi tullut mainita raportissa.
Kuntotarkastaja ei ollut suorittanut palvelusta tältä osin ammattitaitoisesti ja huolellisesti ja tilaajan edut huomioiden. Kyse oli kuntotarkastuksen virheestä, joka osoitti huolimattomuutta.
Arvio vahingoista ja korvauksen määrästä
KRIL piti tietoa talon valesokkelista kauppaan vaikuttavana seikkana ja valesokkelia koskevan maininnan puuttumista kaupan lähtötietoina olevasta kuntotarkastuksesta kiinteistökaupan virheperusteena.
Tämän kauppaan vaikuttavan tiedon puuttuminen oli jättänyt kuntotarkastuksen tilaajalle puutteelliset tiedot rakennuksensa kunnosta ja kaupan ehtoihin vaikuttavista ominaisuuksista. Kuntotarkastuksen virhe on saattanut kiinteistön myyjän kaupan teon jälkeen taloudelliselta arvoltaan suuren ja reklamaatiokirjeen perusteella oikeudenkäyntiuhkaisen vaatimuksen kohteeksi. Tässä tilanteessa asian taloudellinen merkitys tilaajalle on asiassa syntyneen taloudellisen riskin myötä kasvanut selvästi suuremmaksi, kuin jos asia olisi ollut tiedossa jo kiinteistökaupan ehdoista neuvoteltaessa. Myyjänä olevalla tilaajalla ei ole enää tällöin ollut samaa harkinnanvaraa sopimuksen ehdoista, ja heidän neuvotteluasemansa on asian tässä vaiheessa käynyt muutenkin heikommaksi. Tämän voi katsoa ilmenevän tilaajan hyväksymän sovintosopimuksen ehdoissa.
KRIL katsoi, että toimeksisaajan suorituksessa on ollut olennainen virhe, joka on aiheuttanut tilaajalle merkittävää välillistä vahinkoa. Kun kyse on toimeksisaajan huolimattomuudesta, toimeksisaaja vastaa myös tällaisen välillisen vahingon korvaamisesta.
Vahingonkorvauksen määrä perustuu lautakunnan arvioon.
Myyjä on maksanut ostajille huomattavan suuren hinnanalennuksen. Toteutuneen tapahtumienkulun perusteella myyjä vaati kuntotarkastusyritykseltä korvausta 40 000 euroa.
Myyjän mukaan korvausvaatimukseen sisältyi myös asiamies- ja selvittelykuluja. Näistä ei kuitenkaan ollut esitetty tarkempaa selvitystä.
KRIL katsoi, että myyjälle oli tullut toimeksisaajan suorituksen virheen takia joka tapauksessa sovintosopimuksessa realisoitunutta sellaista vahinkoa, jota tilaajat eivät olisi enää asian tässä vaiheessa voineet omilla toimillaan välttää. Vahingon määräksi arvioitiin 10 000 euroa, mikä summa kuntotarkastusyritys velvoitettiin korvaamaan myyjälle.
Kommentti: Kuntotarkastajan korvausvastuun määrää on vaikea arvioida
Tapaus korostaa sitä, että kuntotarkastus on suoritettava huolellisesti, koska kiinteistökaupalla on suuri taloudellinen merkitys. Jos rakentamisaikakaudelle tyypillisiä riskirakenteita ei ole tunnistettu kuntotarkastuksessa suoritusohjeen mukaisesti, eikä asiaan liittyvää epävarmuutta ole tuotu esille, suorituksessa on virhe. Kuluttajansuojalain perusteella tarkastuksen tilaaja voi vaatia virheen perusteella hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Tapaus osoittaa, että kuntotarkastuksen virheestä aiheutuvaa vahinkoa ja vahingon määrää on vaikea osoittaa.
Tässäkin tapauksessa vahingonkorvaus perustuu lautakunnan arvioon, jota ei ole perusteltu tarkemmin. Myyjän kuntotarkastajalta vaatima korvaus (40 000 e) oli huomattavasti pienempi kuin myyjän ostajalle maksama hinnanalennus (85 000 e) ja korvausvaatimus sisälsi myös myyjälle aiheutuneita asianajo- ja selvittelykuluja. Näistä tiedoista KRIL päätyi arvioimaan korvattavan vahingon määräksi 10 000 euroa, mitä voi pitää kokonaisuuteen nähden pienenä.
Ratkaisu toisaalta todentaa kuntotarkastusyritysten vahingonkorvausvastuuta, jos riskirakenteita jää huomaamatta, mutta toisaalta se jättää avoimeksi, mitä vahinkoja lopulta korvataan.
Tapauksesta on pääteltävissä, että jos rakennuksesta löytyy kaupan jälkeen riskirakenne ja piileviä vaurioita, kiinteistön myyjän vastuu ostajaa kohtaan salaisen virheen perusteella on edelleen oikeudellisesti selvempi asia kuin kuntotarkastusyrityksen vastuu. Myyjän vastuu on todennäköisesti myös taloudellisesti merkittävästi suurempi kuin kuntotarkastajan vastuu. Kuntotarkastuksen tilaajan harkittavaksi jää, kannattaako esittää korvausvaatimuksia myös kuntotarkastajalle. Riidoista aiheutuvien kustannusten vuoksi riidat keskittyvät usein ostajien ja myyjien välille. Kuntotarkastajan vastuu saatetaan epävarmempana kysymyksenä saattaa kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi, kuten tässäkin oli tehty.
Olemme kirjoittaneet aiemminkin kuntotarkastajien vastuuseen liittyvistä epäkohdista. Asian korjaamiseksi kuntotarkastuksista ja kuntotarkastajista olisi syytä säätää laki, mutta valitettavasti sitä ei ole ainakaan tällä hetkellä näköpiirissä.