Meiltä talojuristeilta kysytään usein neuvoa siihen, milloin kiinteistön tai asunnon virheestä on reklamoitava myyjälle. Onko esim. poikkeavasta hajuhavainnosta tai tehdyn homekoiratutkimuksen tuloksista reklamoitava välittömästi myyjälle? On tärkeää, että reklamaatio ei myöhästy, mutta toisaalta epäiltyä virhettä on usein ensin selviteltävä, jotta pystyy tekemään laissa tarkoitetun reklamaation vaatimuksineen. Maakaaren mukaan ostajan havaittua kiinteistössä virheen virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksesta on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai kun se olisi pitänyt havaita. Jos reklamaatio myöhästyy, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Pelkkä hajuhavainto tai homekoiran ilmaisu ei yleensä vielä kerro riittävästi rakennuksen vaurioista tai korjaustarpeesta, vaan asiaa on selvitettävä tarkemmin, jotta voi arvioida, onko kyseessä kiinteistön virhe ja mitä sen perusteella voi vaatia. Oikeuskäytännössä korostuu, että ostajan on selvitettävä virhettä ja korjauskustannusten määrää aktiivisesti ja huolellisesti (KKO 2016:69).
Tuore Helsingin hovioikeuden tuomio 30.6.2023 nro 1035 on hyvä esimerkkitapaus kohtuullisen reklamaatioajan arvioinnista. Tapauksessa hovioikeus arvioi ostajan reklamaation oikea-aikaisuutta, kun talossa oli jo pidempään esiintynyt hajuongelmia, joita oli yritetty ratkaista vuosien varrella eri tavoin, esim. ilmanvaihtoa puhdistamalla, otsonoinneilla ja erilaisilla korjaustoimilla. Talossa oli tehty myös homekoiratutkimus, mutta vasta myöhemmin kuntotutkimus, jossa ulkoseinien virheet ja vauriot todettiin. Homekoiratutkimukselle annettiin muun ohella merkitystä kohtuullisen reklamaatioajan arvioinnissa.
Tapaus lyhyesti
Riita koski v. 1980 rakennetun omakotitalokiinteistön kauppaa, joka oli tehty v. 2012. Asiassa oli riidatonta, että talon ulkoseinärakenteessa oli salainen virhe: seinärakenteessa oli virheellisesti useita tiiviitä kerroksia ja tuulettumaton rakenne, jonka johdosta rakenteisiin oli syntynyt mikrobivaurioita. Erimielisyys koski mm. sitä, oliko ostaja reklamoinut virheistä ajoissa.
Tapahtumainkulku lyhyesti:
- 09/2012: Kiinteistökauppa
- 03/2013: Ostaja huomasi hajua vaatteissaan. Iv-kanavat puhdistettiin, mutta hajua esiintyi edelleen.
- 05/2013: Ostaja teetti homekoiratutkimuksen. Koira ilmaisi homeen hajua kattorakenteissa, alakerran portaiden alta ja ikkunan luota. Raportissa suositeltiin ulkoseinien pystysaumojen puhdistamista laastista ja tarvittaessa rakenteellisia tutkimuksia koiran ilmaisukohdista.
- 07-08/2015: Ulkoseinien sisäverhouslevyjä vaihdettiin paikoin, portaiden taakse vaihdettiin höyrynsulku ja ikkunan alta villat ja höyrynsulku.
- Loppuvuosi 2015: Rakenteita avattiin ja yläkerta uusittiin lähes kauttaaltaan.
- 03/2016: Talossa tehty otsonointi hajun poistamiseksi. Takaisin muutettuaan ostajat huomasivat edelleen hajua.
- Kesä 2016: Ilmanvaihtoa puhdistettu.
- 2016-2017: Märkätilojen iv-venttiileitä vaihdettu ja huomattu että ilmanvaihto imi ilmaa seinän välistä.
- 03/2017: Asiantuntijan katselmus kiinteistöllä, ei löytynyt selvää syytä ongelmalle.
- 06/2017: Tehty hajunpoisto.
- 15.8.2017: Asiantuntijan tekemä kuntotutkimus, todettu ulkoseinän virheellinen rakenne ja vaurioita.
- 23.8.2017: Ostajien reklamaatio myyjille.
Hovioikeuden arvio reklamaation myöhästymisestä
Hovioikeus totesi, että kesällä 2015 omakotitalon hajun syytä oli selvitetty jo kahden vuoden ajan ilmanvaihtoon kohdistuneilla toimenpiteillä ilman, että hajun syy oli selvinnyt. Ottaen huomioon homekoiran alakerrassa tekemät ilmaisut, homekoiraraportissa esitetyt suositukset rakenteellisista tutkimuksista koiran ilmaisukohdista sekä se, että mikrobivaurion hajun oli hovioikeuden mukaan täytynyt olla havaittavissa seinärakenteen avaamisen yhteydessä heinä-elokuussa 2015, hovioikeus katsoi, että aktiivisesti ja huolellisesti toimien ostajien olisi tuolloin tullut ryhtyä tarkempiin rakenteellisiin tutkimuksiin alakerran seinärakenteiden osalta, jolloin he olisivat tulleet tietoiseksi virheistä.
Näin ollen HO katsoi, että ostajien olisi pitänyt havaita virhe heinä-elokuussa 2015, mistä reklamaatioajan voidaan katsoa alkavan.
HO totesi edelleen, että rakennuksen yläkerta oli uusittu v. 2015–2016 ja ilmanvaihtoa tutkittu v. 2016. Sanotut toimet eivät olleet poistaneet hajuongelmaa, minkä lisäksi perheellä oli ilmennyt homevaurioloille tyypillisiä terveysongelmia. HO katsoi, että kun ongelma ei ole suoritetuista toimenpiteistä huolimatta poistunut, oli ostajilla viimeistään tässä vaiheessa ollut perusteltu syy epäillä virhettä alakerran seinärakenteissa. Johtopäätöstä tukee tässä yhteydessä se, että heille oli vuosien 2016–2017 vaihteessa selvinnyt, että ilmanvaihto imi ilmaa seinärakenteista. Reklamaatioajan voidaan siten joka tapauksessa katsoa alkaneen viimeistään vuosien 2016–2017 vaihteessa.
Rakenneavaukset ja mikrobitutkimukset sekä reklamaatio myyjille oli tehty elokuussa 2017. HO totesi, että virheen laatu ja merkitys oli siten ollut varsin nopeasti selvitettävissä. Reklamaatio oli tehty n. 2 vuotta ja joka tapauksessa n. 8 kk sen jälkeen, kun ostajien on pitänyt havaita virhe. Reklamaatiota ei ollut tehty kohtuullisessa ajassa ja ostajat olivat menettäneet oikeuden vedota virheisiin. Kanne hylättiin ja ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut.
Kommentti: Lisätutkimusten teettäminen on tärkeää
Tapaus osoittaa, että sisäilmaongelman syyn paikantaminen voi olla joskus vaikeaa. Ostajan oikeusturvan kannalta onkin tärkeää teettää heti riittävän laaja, rakenteita avaava kuntotutkimus ongelmien syyn selvittämiseksi, kun virhettä/vauriota aletaan epäillä.
Jos homekoiratutkimus viittaa mahdollisiin mikrobivaurioihin, on asiaa selvitettävä lisää kuntotutkimuksen avulla, ja sitten reklamoitava mahdollisista virheistä. Hovioikeuden tuomio osoittaa, että erityisen tärkeää on noudattaa homekoiraraportissa annettuja lisätutkimussuosituksia. Jotta reklamaatio ei myöhästyisi, on tarvittavat lisätutkimukset tilattava ilman aiheetonta viivytystä. Sisäilmaongelmien syyn selvittämisessä on hyvä kääntyä sertifioidun rakennusterveysasiantuntijan puoleen, ja reklamaation ja vaatimusten muotoilussa juristin puoleen.
Voiko sitten myyjälle reklamoida halutessaan jo pelkän homekoiraraportin perusteella? Kyllä voi, mutta kun rakennuksen vaurioista ja korjaustarpeesta ei ole vielä tarkempaa tietoa, reklamaatio vaatimuksineen jää väkisinkin epämääräiseksi. Lisätutkimuksia on syytä teettää joka tapauksessa ja täydentää reklamaatiota heti, kun tiedot tarkentuvat. Halutessaan voi myös lähestyä myyjää ensin epävirallisemmin ja ilmoittaa homekoiratutkimuksen jälkeen myyjälle tilanteesta ja käynnissä olevista lisäselvityksistä, ja tehdä varsinaisen reklamaation vasta kuntotutkimuksen jälkeen.
Reklamaatioajan arviointi on aina tapauskohtaista. On otettava huomioon myös enimmäisreklamaatioaika, joka on asuntokaupassa 2 vuotta ja kiinteistökaupassa 5 vuotta kohteen hallinnan luovutuksesta. Varminta onkin aina kysyä juristilta, onko virheestä jo syytä reklamoida vai tarvitaanko ensin jotakin lisäselvityksiä. Meiltä Alfan talojuristeilta saa puhelimessa ja sähköpostilla maksutonta alkuneuvontaa mm. tällaisiin asioihin.
Maksuton alkuneuvonta
puh. (03) 3142 9000
leena.laurila [at] alfalaw.com, tiina.koskinen-tammi [at] alfalaw.com