Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Vinkit asuntokaupan reklamaatioon vastaamiseen

Miten vastataan reklamaatioon?

Jos olet myynyt asunnon tai kiinteistön ja saat ostajalta reklamaation sen virheestä, kannattaa ennen reklamaatioon vastaamista selvittää väitettyjä virheitä sekä ostajan vaatimusten oikeellisuutta. VIrheen arviointiin ja myyjän vastuuseen vaikuttavat monet eri seikat, joten yleensä asiassa kannattaa kääntyä juristin puoleen. Viime viikon blogikirjoituksessamme oli vinkkejä reklamaation tekemiseen, ja tällä kertaa annamme vinkkejä reklamaatioon vastaamiseen.

Selvitä väitettyä virhettä

Ostajan on reklamaatiossaan ilmoitettava, mitä virheitä asunnossa/kiinteistössä on. Myyjällä on reklamaation saatuaan oikeus osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa vaatimuksiin. Kun saat reklamaation, kannattaa yleensä aluksi selvittää oman rakennusalan asiantuntijan avulla ostajan virheväitteitä. Myyjän asiantuntijan tehtävänä ei siis ole etsiä lisää virheitä, vaan perehtyä reklamoituihin virheisiin. Yleensä järjestetään katselmus, jossa myyjä ja/tai tämän asiantuntija käyvät paikan päällä arvioimassa virheitä, korjaustarvetta ja -kustannuksia. Kannattaa käyttää sellaista asiantuntijaa, jolla on kokemusta asunto-/kiinteistökauppariidoista.

Joskus (harvoin) reklamoitu virhe voi olla niin selvä tai reklamaatio niin selvästi perusteeton, ettei myyjä tarvitse omaa rakennusalan asiantuntijaa. Yleensä kuitenkin ainakin korjaustarpeesta ja -tavasta sekä -kustannuksista kannattaa kysyä toinenkin näkemys, sillä asiantuntijoiden näkemyksissä voi olla huomattavia eroja. Riippuu tietenkin myös taloudellisesta intressistä, että onko oma asiantuntija tarpeen. Jos asia on euromääräisesti vähäinen, ei kannata kerryttää suuria kustannuksia.

Kuuluuko virhe myyjän vastuulle?

Kun saat reklamaation, juristin avulla kannattaa selvittää, onko kyseessä myyjän vastuulle kuuluva virhe vai ei. Juristiin kannattaa olla yhteydessä heti reklamaation saatuaan, jotta saat arvion siitä, miten asiassa kannattaa menetellä. Jos esimerkiksi asiantuntevan juristin arvion mukaan on selvää, että kyseessä ei ole laissa tarkoitettu virhe tai että ostajan reklamaatio on myöhästynyt, voi virheen kiistää ilman enempiä teknisiä selvittelyjä.

Asian oikeudelliseen arviointiin vaikuttavat mm. ostajan (erityinen) ennakkotarkastusvelvollisuus, ennen kauppaa kuntotarkastuksessa esille tulleet seikat, ennen kauppaa annetut tiedot ja rakennuksen ikä. Virhe saattaa myös olla niin vähäinen, ettei se välttämättä ylitä virhekynnystä. 

Ostaja voi menettää kokonaan oikeutensa vedota virheeseen, jos reklamaatio on tehty liian myöhään. Reklamaatio täytyy tehdä paitsi kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, myös enimmäisreklamaatioajan puitteissa. Tätäkin kannattaa selvittää juristin avulla.

Onko ostajan vaatimus oikeutettu?

Juristi pystyy arvioimaan myös ostajan vaatimusten oikeellisuutta. Virheen yleisin seuraamus on hinnanalennus. Sen määrä perustuu pääsääntöisesti virheen arvioituihin korjauskustannuksiin, joista vähennetään korjauksista aiheutuva tasonparannus. Tasonparannukseen vaikuttaa oikeuskäytännön mukaan mm. rakennuksen ikä, tehdyt remontit, ko. rakenteen tekninen käyttöikä ja se, millainen rakenne on kyseessä.

Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Kaupan purkukynnys on kuitenkin varsin korkealla. Lisäksi ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen, jos myyjä on menetellyt huolimattomasti.

Vastaa reklamaatioon

Reklamaatioon kannattaa vastata kirjallisesti. Vaatimuksesta tulisi ilmetä, myönnätkö vai kiistätkö virheet ja ostajan vaatimukset. Vaatimukset on mahdollista myöntää myös osittain ja kiistää osittain. Vastaus on yleensä hyvä perustella, jotta se edistäisi asiaasi.

Jos ostaja lähettää myyjälle kovin epämääräisiä viestejä, joissa ei selkeästi ilmoiteta virheestä tai vaatimuksesta, tällaisiin viesteihin ei välttämättä kannata tai tarvitse vastata mitään. Jos et ole varma, ovatko saamasi yhteydenotot varsinaisesti reklamaatioita, ja kannattaako tai pitääkö niihin vastata, kannattaa olla yhteydessä juristiin ja kysyä neuvoa.

Alkuvuodesta Helsingin sanomien yleisönosastokirjoituksessa tuotiin esiin, että myyjää vastaan olisi jopa annettu käräjäoikeudessa yksipuolinen tuomio, kun myyjä ei ole vastannut käräjäoikeudesta saamaansa kiinteistökauppariidan haasteeseen. Emme ole havainneet tällaista ilmiötä, mutta on selvää, ettei asioita kannata päästää näin pitkälle. Jos sinulle esitetään vaatimuksia, jotka katsot perusteettomiksi, on varmin vaihtoehto kiistää ne.

Voiko vastauksen tehdä itse?

Vastauksen reklamaatioon voi tehdä itse, mutta suosittelemme juristin käyttämistä. Virheen ja myyjän vastuun juridiseen arvioimiseen vaikuttaa monia edellä mainittuja asioita, jotka aiheeseen perehtynyt juristi pystyy ottamaan huomioon ja perustelemaan myös vastapuolelle. Voi olla olemassa myös asianajotaktisia syitä juuri tietynlaisen vastauksen antamiselle. Näistä syistä kannattaa kääntyä juristin puoleen alusta lähtien, tai vähintään konsultoida juristia ostajan vaatimusten oikeellisuudesta.

Mitä suurempi asian taloudellinen intressi on, sitä aikaisemmin kannattaa antaa asia juristin hoidettavaksi. Juristi arvioi, millainen vastaus ja etenemistapa on kyseisessä tilanteessa sinun etusi mukainen, jotta asia saataisiin ratkaistua nopeasti ja kustannustehokkaasti. Jos ostajan vaatimukset ovat ainakin joltakin osin perusteltuja, suosittelemme sovintoratkaisuun pyrkimistä. Juristin puoleen kääntyminen ei siis tarkoita sitä, että kaikki vaatimukset ehdottomasti kiistettäisiin ja asia menee varmasti oikeuteen. 

Tilannetta voi halutessaan "pehmentää" keskustelemalla myös suoraan ostajan kanssa, eikä vain kirjoittaa juristien välityksellä. Jos haluat vastata itse ja/tai neuvotella ostajan kanssa suoraan sovintoratkaisusta, kannattaa kuitenkin konsultoida juristia asiasta. Jos pääsette sovintoon, on asiasta syytä tehdä sovintosopimus, joka kannattaa laadituttaa tai tarkastuttaa juristilla.

Mitä tapahtuu vastauksen jälkeen?

Jos myyjä kiistää virheet osittain tai kokonaan, asia riitautuu. Kumpikin, ostaja ja myyjä, voivat tämän jälkeen tehdä vahinkoilmoituksen oikeusturvavahingosta omaan vakuutusyhtiöönsä. Ohjeita löytyy täältä.

Yleensä asia jatkuu tämän jälkeen sovintoneuvotteluilla, joko kirjeenvaihdon/sähköpostien välityksellä tai suullisesti. Myyjä voi tehdä jo vastauksessaan sovintoesityksen, johon ostaja ehkä tekee vastaesityksen. Nykyisin käytetään enenevässä määrin myös tuomioistuinsovitteluaSuurin osa meille tulevista asuntokauppa-/kiinteistökauppariidoista sovitaan nykyään ilman oikeudenkäyntiä.  

Jos virheistä, korjaustarpeesta tai -kustannuksista on erimielisyyttä, ostaja saattaa teettää vielä lisätutkimuksia, minkä jälkeen ostaja täydentää reklamaatiota ja neuvotteluja jatketaan.

Jos asiaa ei saada sovittua osapuolten neuvotteluilla, ostaja voi viedä asian riita-asiana käräjäoikeuteen tai pyytää kuluttajariitalautakunnalta ratkaisusuositusta.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: