Miten tehdään reklamaatio?
Jos epäilet, että ostamassasi asunnossa tai kiinteistössä on virhe, asiaa on selvitettävä ja virheestä on reklamoitava myyjälle. Reklamaatiossa on ilmoitettava sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksista. Reklamaatio on tärkeää tehdä oikein ja oikea-aikaisesti. Puutteellinen tai liian myöhään tehty reklamaatio voi johtaa oikeudenmenetyksiin. Kokosimme tähän kirjoitukseen vinkkejä reklamaation tekemiseen.
Selvitä epäiltyä virhettä
Reklamaatioprosessi lähtee usein liikkeelle siitä, että ostaja havaitsee rakennuksessa jotakin poikkeavaa tai epäilyttävää, esim. maakellarin hajua sisäilmassa, kosteus- tai vauriojäljen rakenteessa tai saa jatkuvasti oireita asunnossa. Pelkkä epäily virheestä ei vielä ole reklamaation aihe, mutta siitä syntyy ostajalle velvollisuus selvittää aktiivisesti epäiltyä virhettä.
Jos siis epäilet, että ostamassasi asunnossa on virhe, ryhdy aktiivisesti selvittämään virhettä ja siitä mahdollisesti aiheutuvaa korjaustarvetta. Yleensä apuna on käytettävä rakennusalan asiantuntijaa, joka arvioi virhettä, korjaustarvetta ja -kustannuksia. Jos epäilet sisäilmaongelmaa tai homevaurioita, käytä sertifioitua rakennusterveysasiantuntijaa, joka käyttää tutkimkusissaan asumisterveysasetuksen mukaisia tutkimusmenetelmiä.
Jos rakennuksessa todetaan virhe/vaurio, selvitä myös virheen arvioituja korjauskustannuksia. Tämä on välttämätöntä, jotta tiedät, mitä voit vaatia myyjältä.
Jos kyseessä on asunto-osakeyhtiössä oleva asunto, ilmoita virhe-epäilystä taloyhtiölle ja pyri selvittämään asiaa sitä kautta.
Kuuluuko virhe myyjän vastuulle?
Kun epäiltyä virhettä ja rakennuksen kuntoa on selvitetty, selvitä juristin avulla onko kyseessä myyjän vastuulle kuuluva virhe.
Virheen arviointiin ja myyjän vastuuseen vaikuttavat mm. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja ennen kauppa tehty kuntotarkastus, myyjän antamat tiedot, ennen kauppaa tiedossa olleet korjaustarpeet ja rakennuksen ikä. Pienehköt virheet ja korjaustarpeet eivät välttämättä ylitä virhekynnystä.
Asunto-osakeyhtiössä vastuukysymyksiin vaikuttaa myös kunnossapitovastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja taloyhtiön kesken.
Mitä virheen perusteella voi vaatia?
Tavallisin virheen seuraamus on hinnanalennus. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen, mutta kynnys tähän on varsin korkea. Lisäksi voi vaatia vahingonkorvausta, jos myyjä on menetellyt huolimattomasti ja aiheuttanut menettelyllään ostajalle vahinkoa.
Selvitä juristin avulla, mitä voit vaatia myyjältä. Selvästi ylimitoitettu vaatimus vie asialta uskottavuutta, ja alimitoitettu vaatimus voi johtaa oikeudenmenetyksiin.
Reklamoi virheistä
Reklamaatio on virheilmoitus. Lain mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle 1) virheestä ja 2) siihen perustuvasta vaatimuksestaan. Reklamaatio kannattaa aina tehdä kirjallisesti/todistettavasti, esim. sähköpostilla tai kirjeellä.
Reklamaatiosta on ilmettävä, mitä virheitä kaupan kohteessa on, ja mitä niiden perusteella vaadit. Vaatimuksen on oltava yksilöity, joko kaupan purkua koskeva vaatimus tai euromääräinen hinnanalennusvaatimus. Vaatimusta on mahdollista täsmentää myöhemmin.
Hinnanalennusvaatimus ilman euromäärää tai alustava ilmoitus ”tulemme vaatimaan kaupan purkua tai hinnanalennusta korjauskustannusten perusteella” ei ole lain edellyttämä reklamaatio. Tällainen ilmoitus vaatii täydennystä kohtuullisessa ajassa.
Milloin reklamaatio pitää tehdä?
Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Kohtuullista reklamaatioaikaa arvioidaan tapauskohtaisesti, mutta yleensä se on muutama kuukausi.
Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy virheen tutkiminen ja tarvittaessa neuvottelu asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Jos virhe on selvä/ei vaadi erityistä selvittelyä, reklamaatioaika on lyhyempi kuin laajaa teknistä selvittelyä vaativissa virheissä. Puoli vuotta on yleensä liian pitkä aika.
Laissa on lisäksi säädetty enimmäisreklamaatioaika: asunto-osakkeen kaupassa 2 vuotta asunnon hallinnanluovutuksesta ja kiinteistökaupassa 5 vuotta kiinteistön hallinnanluovutuksesta. Tämän jälkeen voi reklamoida vain poikkeustapauksissa.
Jos et ole varma, onko reklamaatiolla jo kiire tai uhkaako se myöhästyä, ole yhteydessä juristiin. Jos reklamaatioaika on umpeutumassa tai on riski reklamaation myöhästymisestä, juristi voi tarvittaessa laatia reklamaation hieman vähäisemmilläkin tiedoilla.
Voiko reklamaation tehdä itse?
Reklamaation voi tehdä itse, mutta suosittelemme kääntymistä juristin puoleen. Tällöin reklamaatio tulee varmuudella tehtyä alusta asti oikein ja lain vaatimusten mukaisesti. Juristi pystyy arvioimaan, mitkä asiat kuuluvat myyjän vastuulle ja mitkä eivät, ja mitä myyjältä voi virheiden johdosta vaatia. Lisäksi juristi pystyy perustelemaan reklamaatiossa, millä perusteella myyjä vastaa virheistä. Mitä suurempi asian intressi on, sitä tärkeämpää on, että reklamaatio on tehty huolellisesti ja vaatimukset on perusteltu.
Mikäli teet reklamaation itse, kannattaa tarkistuttaa juristilla, että se täyttää lain vähimmäisvaatimukset. Jos itse tekemäsi reklamaatio kiistetään, kannattaa viimeistään siinä kohtaa kääntyä juristin puoleen, niin juristi voi arvioida asiaa ja esim. mahdollista tarvetta täydentää reklamaatiota.
Vaikka reklamaation tekisi juristi, voit halutessasi olla myös itse yhteydessä myyjään esim. puhelimitse ja kertoa tilanteesta ja tulossa olevasta reklamaatiosta. Tämä saattaa "pehmentää" asiaa myyjän suuntaan ja kenties helpottaa asian sopimista.