Ennakkopäätökset 2025
Korkein oikeus antoi viime vuonna 2025 seitsemän talojuristien ”toimialaan” liittyvää ennakkoratkaisua, joita olemme kommentoineet blogissa (alla tapausnumerot ovat linkkejä blogiin). Niistä kaksi koski urakkasopimusta, kaksi liikehuoneiston vuokrasopimusta sekä yksi asunto-osakeyhtiön lisärakentamista, yksi vahingonkorvausta tuhoutuneesta rakennuksesta sekä yksi kohteenkorvausta telemaston rakentamisessa. Yhtään kiinteistö- tai asuntokauppariitaa koskevaa ennakkopäätöstä ei viimekään vuonna annettu.
Vapaa-ajan käytössä ollut rakennus oli tuhoutunut korjauskelvottomaksi.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla vahingonkorvaus tuhoutuneesta rakennuksesta määrättiin uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannusten perusteella ja ottamalla vähennyksenä huomioon tasonparannuksesta ja rakennuksen osien käyttöiän pidentymisestä aiheutuva hyöty, vaikka näin määrätty korvaus ylitti tuhoutuneen rakennuksen arvioidun myyntihinnan.
Urakoitsija oli suorittanut urakkasopimuksen mukaisen linjasaneerauksen taloyhtiössä. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaisen vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan liitteeseen oli kirjattu, että taloyhtiön huoneiston asukas oli ilmoittanut asuntonsa kylpyhuoneen lattiakaivon tulvivan. Vastaanottotarkastuksessa oli sovittu, että urakoitsija korjaa edellä mainitun virheen. Urakoitsija oli jälkitarkastuksessa takuuaikana ilmoittanut tarkastaneensa, että viemärit olivat kunnossa ja suunnitelmien mukaiset. Myöhemmin takuuaikana lattiakaivo oli edelleen tulvinut, ja taloyhtiön suorittamissa tarkastuksissa tulvimisen syyksi oli ilmennyt viemärin virheellinen asennus, jota urakoitsija ei ollut korjannut ja jonka taloyhtiö oli joutunut omalla kustannuksellaan korjauttamaan.
Kysymys siitä, oliko kyseessä YSE 1998 -ehtojen mukainen takuuaikana ilmennyt virhe ja oliko takuuaikaisen omavelkaisen takauksen antanut yhtiö siten velvollinen suorittamaan taloyhtiölle virheen korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia.
Kysymys myös siitä, mistä ajankohdasta lukien takausvelalle oli maksettava viivästyskorkoa.
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli 24.5.2018 tehnyt päätökset lisärakentamishankkeesta, jossa kantajien hallitseman rivitalon päätyhuoneiston viereen rakennettaisiin uusi asuinrakennus. Hankkeen toteutuessa siitä yhtiölle saatava tuotto olisi yhtäältä korottanut yhtiön kaikkien osakkeiden arvoa. Toisaalta lisärakentamisesta olisi aiheutunut yksinomaan päätyhuoneistoon kohdistuvaa haittaa, joka olisi alentanut kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoa. Päätyhuoneistoa hallitsevat osakkeenomistajat moittivat päätöksiä.
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli sittemmin 3.12.2019 päättänyt, että kantajille suoritettaisiin hankkeesta yhtiölle tulevasta taloudellisesta hyödystä ylimääräinen korvaus, jotta lisärakentamishankkeen hyödyt jakautuisivat samalla lailla yhtiön huoneistoille.
Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevillä perusteilla, että yhtiökokouksen päätökset 24.5.2018 olivat yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia. Kyseisiä päätöksiä koskevassa yhdenvertaisuusarvioinnissa ei voitu antaa merkitystä myöhemmin yhtiökokouksessa 3.12.2019 tehdylle päätökselle.
Saneerausvelallinen oli yrityksen saneerauksesta annetun lain 27 §:n 1 momentin nojalla irtisanonut määräaikaisen liikehuoneiston vuokrasopimuksen. Vuokralleantaja vaati, että saneerausvelkana otetaan huomioon korvauksena sopimuksen ennenaikaisen päättymisen vuoksi aiheutuneesta vahingosta määrä, joka vastaa saamatta jääneitä vuokratuloja ja vuokrakohteen ylläpitokuluja useiden vuosien ajalta.
Kysymys siitä, mitä oli pidettävä yrityksen saneerauksesta annetun lain 27 §:n 1 momentissa tarkoitettuna kohtuullisena korvauksena vuokralleantajalle aiheutuneesta vahingosta.
Vuokralainen oli vuokrannut tilat turvapaikanhakijoiden vastaanottokeskustoiminnan harjoittamista varten. Vuokranantajat olivat vaatineet kanteessaan, että vuokralainen velvoitetaan suorittamaan vuokrasaatavat, jotka perustuivat vuokrasopimuksesta ilmenevien majoituspaikkojen vähimmäismäärään. Vuokralaisen mukaan vähimmäisvuokrasta ei ollut sovittu, vaan vuokra oli määräytynyt majoituspaikkojen vähimmäismäärää alhaisemman tilojen todellisen käyttöasteen perusteella. Kysymys vuokrasopimuksen tulkinnasta vuokran määrän osalta.
Vuokralainen oli maksanut huomautuksitta seitsemän kuukauden ajalta vähimmäisvuokraan perustuvat vuokranantajan lähettämät laskut täysimääräisinä. Virheellisten laskujen lähettämisessä ei ollut kysymys sellaisesta sopimusrikkomuksesta, josta vuokralaiselle olisi seurannut velvollisuus reklamoida vuokranantajaa. Vuokralainen ei ollut menettänyt oikeuttaan vaatia sopimuksenvastaisen laskutuksen oikaisua.
Yhtiölle oli kaupungin rakennusvalvontaviranomaisen päätöksellä myönnetty sähköisen viestinnän palveluista annetun lain mukainen oikeus sijoittaa matkaviestinverkon radiomasto siihen liittyvine laitteineen ja rakennelmineen A:n omistaman kiinteistön rakentamattomalle metsäpalstalle, jolla radiomasto oli aikaisemmin sijainnut maanvuokrasopimuksen perusteella.
Korkein oikeus katsoi, että kohteenkorvauksen arviointi ei voinut perustua metsätalousmaan kauppahintaa koskeviin tietoihin. Arviointi perustettiin tuottoarvoon, jota arvioitaessa otettiin huomioon aikaisempi vuokrasopimus.
Urakoitsijan suoritus käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä oli puutteellinen, ja virhe oli toistunut useissa huoneistoissa. Suoritus oli selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voitiin edellyttää. Vahingonvaara oli ollut ilmeinen.
Korkein oikeus katsoi, että urakoitsijan virhe oli aiheutunut sen törkeästä laiminlyönnistä. Urakoitsija oli siten rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 30 §:n mukaisesti vastuussa virheestään takuuajan jälkeen.
Valitusluvat 2025
Vuoden vaihtuessa uudeksi vuodeksi 2026 korkeimmassa oikeudessa ei ole Finlexin mukaan vireillä yhtään kiinteistö- tai asuntokauppariitaan liittyvää valitusluvan saanutta juttua. Vireillä on kuitenkin asunto-osakeyhtiön yhtiövastikkeen alentamisvaatimusta sekä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen tulkintaa koskevat valitusluvat. Vuodelta 2024 vireillä on edelleen maaoikeusasiaa ja remonttilaskun erittelemistä koskevat valitusluvat.
Kysymys siitä, olivatko asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat esittäneet asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1 momentissa tarkoitetun vaatimuksen yhtiövastikkeen alentamisesta ajoissa.
Kysymys asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen tulkinnasta.
Maaoikeus katsoi rakennusten hallintaoikeuden lakkaamista koskevan asian olevan eräiltä osin siten riitainen, ettei asiaa voitu tutkia kirjaamisasian yhteydessä ja että tältä osin asia tuli osoittaa erilliseen oikeudenkäyntiin, jota koskeva kanne tuli nostaa viimeistään maaoikeuden tuomiolauselmassa yksilöitynä ajankohtana. Kysymys kanteen nostamisen määräajasta.
Rakennusyhtiö oli tehnyt asunnossa kylpyhuoneremontin, joka kuului osin asunto-osakeyhtiön ja osin sen osakkeenomistajan vastuulle.
Kysymys siitä, oliko rakennusyhtiö antanut osakkaalle hänelle kylpyhuoneremontista aiheutuneista kustannuksista kuluttajansuojalain 8 luvun 25 §:n 2 momentissa tarkoitetun kirjallisen erittelyn.