Korkein oikeus antoi marraskuussa 2025 ennakkopäätöksen KKO 2025:97, joka koskee rakennusurakan takuuaikaista vastuuta ja takauksen kattavuutta. Tapauksessa asunto-osakeyhtiö oli teettänyt linjasaneerauksen YSE 1998 -ehdoilla. Takaaja oli antanut omavelkaisen takauksen, joka oli voimassa takuuajan. Urakan vastaanottotarkastuksessa oli havaittu asunnon kylpyhuoneen lattiakaivon tulviminen, ja urakoitsija ilmoitti korjanneensa virheen. Myöhemmin takuuaikana ilmeni, että kaivo tulvi edelleen ja viemäröinti oli asennettu virheellisesti, mikä aiheutti merkittäviä korjauskustannuksia taloyhtiölle. Takaaja kieltäytyi maksamasta, vedoten siihen, että virhe oli havaittu jo urakan aikana eikä kuulu takuun piiriin.
Tapauksen tausta
Taloyhtiö B vaati kanteessaan, että takuun antaja A velvoitetaan suorittamaan sille takuuaikaisen takauksen enimmäismäärä 58 858 euroa viivästyskorkoineen. B:n mukaan urakoitsijan urakkasuorituksessa oli takuuaikana ilmennyt merkittävä määrä virheitä ja puutteita, joita urakoitsija ei ollut vaatimuksista huolimatta korjannut. B:lle oli syntynyt oikeus korjata ne urakoitsijan kustannuksella. Takaaja vastasi antamansa takaussitoumuksen perusteella urakoitsijan takuuaikaiseen vastuuseen perustuvista velvoitteista suhteessa B:hen. B:n mukaan takuuaikaisten kustannusten yhteismäärä oli 100 709 euroa.
Takuun antaja A vaati kanteen hylkäämistä ja kiisti kanteen muun ohella sillä perusteella, että lämmitysjärjestelmän ja asunnon A 38 kylpyhuoneen virheet oli havaittu jo vastaanottotarkastuksessa ja kyse oli siten työnaikaisesta virheestä, joista takuuaikaisen takauksen antanut A ei ollut vastuussa.
Vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan liitteeseen oli kirjattu, että taloyhtiön huoneiston asukas oli ilmoittanut asuntonsa kylpyhuoneen lattiakaivon tulvivan. Vastaanottotarkastuksessa oli sovittu, että urakoitsija korjaa edellä mainitun virheen. Urakoitsija oli jälkitarkastuksessa takuuaikana ilmoittanut tarkastaneensa, että viemärit olivat kunnossa ja suunnitelmien mukaiset. Myöhemmin takuuaikana lattiakaivo oli edelleen tulvinut, ja taloyhtiön suorittamissa tarkastuksissa tulvimisen syyksi oli ilmennyt viemärin virheellinen asennus, jota urakoitsija ei ollut korjannut ja jonka taloyhtiö oli joutunut omalla kustannuksellaan korjauttamaan.
Käräjäoikeus ja hovioikeus velvoittivat molemmat takaaja A:n korvaamaan korjauskustannukset viivästyskorkoineen B:lle takausvastuunsa perusteella.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätös
Takuun antaja A valitti tuomiosta korkeimpaan oikeuteen ja sai valitusluvan. KKO:n ratkaistavana oli kysymys, kuuluivatko kylpyhuoneen viemäröinnin korjauskustannukset takuun piiriin.
YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsijan vastuu jakautuu työnaikaiseen ja takuuaikaiseen vastuuseen. Työnaikainen vastuu koskee virheitä, jotka havaitaan työn aikana, kun taas takuuaikainen vastuu kattaa virheet, jotka ilmenevät takuuaikana. YSEn 29 §:n 4 kohdan mukaan takuuaika alkaa sinä päivänä, jolloin rakennuskohde tai sen erikseen vastaanotettavaksi sovittu osa vastaanottotarkastuksessa hyväksytään vastaanotetuksi, tai mikäli vastaanottotarkastusta ei pidetä, sinä päivänä, jolloin rakennuskohde otetaan käyttöön.
KKO totesi, että vastuun perustava suorituksen sopimuksenvastaisuus voi ilmetä myös työn tuloksen puutteellisena toiminnallisuutena, kuten viemärin tulvimisena. Työn tuloksen mainitun kaltainen puutteellinen toiminta voi kuitenkin johtua muustakin syystä kuin urakkasuorituksen sopimuksenvastaisuudesta. Tämä on otettava huomioon arvioitaessa sitä, onko urakkasuorituksen virheellisyys todettu tai olisiko se kohtuudella pitänyt todeta työn aikana vai onko se ilmennyt vasta takuuaikana YSE 1998 -ehtojen 29 §:n 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla.
Huoneiston A 38 pesukoneen poistovesien tulviminen kylpyhuoneeseen on havaittu jo työn aikana. Urakoitsija on ilmoittanut vastaanottotarkastuksessa korjaavansa virheen ja jälkitarkastuksessa tarkastaneensa viemärin ja sen olevan kunnossa ja suunnitelman mukainen. Tämän jälkeen tilaaja on pyrkinyt vielä omilla toimillaan varmistumaan viemärin toimivuudesta. Viemärin ongelmien kuitenkin jatkuttua takuuaikana taloyhtiön teettämissä lisätutkimuksissa on vasta käynyt ilmi, että pesukoneen poistoputken asennus oli suunnitelmien ja hyvän asennustavan vastainen.
Korkein oikeus katsoi, että vaikka veden tulviminen oli havaittu ennen vastaanottotarkastusta, virheen todellinen syy – virheellinen viemäröintiasennus – paljastui vasta takuuaikana. Tätä asennuksen virheellisyyttä ei ole todettu vielä työn aikana, eikä tilaajan voida kohtuudella edellyttääkään sitä tuolloin havainneen huomioon ottaen urakoitsijan edellä mainittu menettely ja sen antamat totuudenvastaiset tiedot vastaanotto- ja jälkitarkastuksissa. Virhe on näin ollen YSE 1998 -ehtojen 29 §:n 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla ilmennyt vasta takuuaikana.
Koska urakoitsija ei täyttänyt velvoitteitaan, takauksen antaja oli vastuussa korjauskustannuksista takauksen enimmäismäärään asti. Takaaja A velvoitettiin takuuaikaisen takauksen perusteella suorittamaan B:lle 57 495,66 euroa viivästyskorkoineen.
KKO otti kantaa myös viivästyskoron alkamisajankohtaan ko. olosuhteissa. Tästä voi lukea lisää ennakkopäätöksestä.
Kommentti
Päätös selkeyttää takuuaikaisen vastuun ja takauksen kattavuuden rajoja. Vastaanottotarkastuksessa havaittu virhe eli lattiakaivon toiminnalliset ongelmat, eivät poissulkeneet takuuajan ja takaajan vastuuta viemäriasennuksen virheestä, joka selvisi vasta myöhemmin. Ratkaisu korostaa tilaajan oikeutta luottaa urakoitsijan ilmoituksiin ja sitä, että virheen todellisen syyn toteaminen ratkaisee vastuun ajankohdan. Takuunantajille tämä merkitsee, että vastuu voi ulottua virheisiin, joiden seuraukset ilmenevät vasta takuuaikana, vaikka oireita olisi havaittu aiemmin.