Rakennuslupa-asiakirjoihin, piirustuksiin ja suunnitelmiin liittyvät puutteet nousevat ajoittain esiin kiinteistökauppariidoissa. Ostaja saattaa havaita kaupan jälkeen, esim. remonttia suunniteltaessa tai rakennuksen kuntoa selviteltäessä, ettei kaikkia rakennuslupapiirustuksia löydy tai että rakennus on toteutettu osin toisin kuin luvassa on esitetty. Saattaa myös käydä ilmi, että joitakin katselmuksia on jäänyt pitämättä. Rakennusluvan puuttuminen kokonaan rakennukselta tai tehdyltä muutostyöltä on vallintavirhe, mutta entä lupa-asiakirjoihin tai katselmuksiin liittyvät puutteet? Itä‑Suomen hovioikeus arvioi tällaisten puutteiden merkitystä tuoreessa ratkaisussaan 6.2.2026 nro 28.
Tapauksen tausta
Omakotitalokiinteistön ostaja vetosi tapauksessa virheenä mm. siihen, että rakennuslupaan liittyviä suunnitelmia ja asiakirjoja oli puuttunut, eikä kaikkia rakennusluvassa edellytettyjä rakenne- ja muutospiirustuksia ollut toimitettu rakennusvalvontaan, siis ajalta ennen ostajan omistusta. Rakennus oli toteutettu alapohjarakenteen osalta vastoin rakennuslupaa ja hyväksyttyjä suunnitelmia, eikä muutoksista ollut esitetty asianmukaisia muutospiirustuksia tai suoritettu vaadittuja viranomaiskatselmuksia. Ostajan mukaan puutteilla oli ollut vaikutusta kiinteistön arvoon, käyttöön sekä myöhempiin huolto- ja korjaustoimenpiteisiin, minkä vuoksi kyse oli itsenäisestä kiinteistön virheestä.
Ostaja vaati tämän ja useiden muiden virheiden perusteella myyjältä hinnanalennusta yhteensä 170.000 euroa.
Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksamaan ostajalle 145.000 euroa hinnanalennusta. Myyjä valitti hovioikeuteen.
Hovioikeus: Puuttuvat piirustukset eivät automaattisesti ole sellaisenaan virhe
Hovioikeus arvioi, ovatko rakennuslupaan liittyvät puutteet kiinteistön virheitä, ja jos ovat, mikä virhetyyppi tulee kysymykseen (laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe).
Hovioikeuden mukaan rakennuslupapiirustusten, suunnitelmien tai rakennusaikaisten katselmusten puuttuminen ei sellaisenaan ole kiinteistön laatuvirhe. Laatuvirhe edellyttää, että kiinteistön fyysisissä tai rakennusteknisissä ominaisuuksissa on puute. Pelkkä dokumentaation puutteellisuus ei vielä osoita, että rakennus olisi teknisesti virheellinen. Merkitystä annettiin myös sille, että ostaja oli saanut jo ennen kaupantekoa tiedon siitä, että alapohja oli rakennettu eri tavalla kuin rakennusluvassa oli esitetty.
Hovioikeus katsoi, ettei asiakirjapuutteista seurannut myöskään vallintavirhettä. Kiinteistön käyttö ei ollut rajoittunut, eikä viranomainen ollut määrännyt rakennusta käyttökiellon alaiseksi. Rakennus oli hyväksytty loppukatselmuksessa.
Kyse ei ollut myöskään oikeudellisesta virheestä, koska ostajan omistusoikeus ei ollut vaarantunut.
Hovioikeus totesi, että edellä todetusta huolimatta ostaja saa oikeussuojaa, jos suunnitelmien ja katselmusten puuttumisesta on tosiasiallisesti aiheutunut laatuvirheitä kiinteistön fyysisiin tai rakennusteknisiin ominaisuuksiin. Hovioikeus sen vuoksi katsoi, etteivät puutteet asiakirjoissa ja katselmuksissa ole sellaisia itsenäisiä laatu-, vallinta- tai oikeudellisia virheitä, jollaiset jo itsessään oikeuttaisivat hinnanalennukseen, joten niihin perustuvat vaatimukset tulee tältä osin hylätä. Asiakirjojen ja katselmustoimitusten puutteilla voi kuitenkin olla merkitystä myyjän tuottamuksen arvioinnissa.
Hovioikeus totesi, että myyjän tuottamusta (huolimattomuutta) on arvioitava virhekohdittain, ja tällaisessa arvioinnissa suunnitelmien ja katselmusten puutteilla voi olla merkitystä, mutta se edellyttää, että nämä puutteet ovat olleet syy-yhteydessä väitetyn virheen syntymiseen.
Lopputulemana hovioikeus alensi käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen 13.000 euroon. Suuri ero johtui mm. siitä, että myyjän menettelyä ei pidetty törkeän huolimattomana, joten ostajan reklamaation katsottiin olevan suurelta osin myöhästynyt.
Kommentti: kaikki asiakirjapuutteet eivät ole kiinteistön virheitä
Tapaus osoittaa, että mikä tahansa rakennuslupaan liittyvän asiakirjan tai suunnitelman puuttuminen ei ole vallintavirhe kiinteistökaupassa. Oleellista on, vaikuttaako puute kiinteistön ominaisuuksiin tai sen käyttöön. Jos esim. suunnitelmaa ei ole päivitetty toteutusta vastaavaksi, mutta rakennusvalvonta on hyväksynyt kohteen loppukatselmuksessa eikä ongelmia ole todettu, ajantasaisen suunnitelman puuttuminen ei sellaisenaan ole virhe. Eri asia on, jos viranomainen on vaatinut toimittamaan lisäselvitystä, eikä sitä ole toimitettu rakennusvalvontaan.
Asiakirjapuutteilla on merkitystä myyjän huolimattomuuden arvioinnissa, jos myyjä on rakennuttanut kohteen. Jos rakenteessa havaitaan kaupan jälkeen teknisiä puutteita tai vaurioita, eikä päivitettyjä suunnitelmia ole esitetty tai lupaehtojen mukaisia katselmuksia pidetty, tällaiset puutteet voivat osoittaa myyjän huolimattomuutta, jos kohde on myyjän rakennuttama. Myyjän huolimattomuuden tulee kuitenkin olla syy-yhteydessä väitettyyn virheeseen, jotta sille annettaisiin virhearvioinnissa merkitystä.