Nykyisin suuri osa talokauppariidoista ei päädy oikeuteen, vaan ne ratkaistaan sovinnolla. Käräjäoikeuteen päätyvät tapaukset, joissa osapuolet eivät pääse syystä tai toisesta sovintoon, esim. koska näkemykset teknisistä tai oikeudellisista kysymyksistä ovat niin kaukana toisistaan. Usein oikeuteen päätyvät riitatapaukset ovat laajoja ja niissä on paljon todistelua. Käräjäoikeuden tuomion jälkeen hävinnyt osapuoli voi valittaa tuomiosta vielä hovioikeuteen.
Koska riita-asian lopputulokseen vaikuttavat monet erilaiset asiat, on mahdollista, että tuomio muuttuu hovioikeudessa suuntaan tai toiseen. Tämä voi johtua siitä, että esim. esitettyä todistelua arvioidaan toisin tai siitä, että tulkinnanvaraisia oikeudellisia kysymyksiä arvioidaan toisin. Välttämättä tuomio ei kuitenkaan seuraavassa oikeusasteessa muutu. Joskus hovioikeus toteaa jopa monipäiväisen pääkäsittelyn jälkeen lyhyesti, että aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole.
Miksi tuomiot muuttuvat?
Oikeuden ratkaisu perustuu lain mukaan siihen, mihin seikkoihin asianosaiset ovat asiassa vedonneet, ja mitä todistelua he esittävät näkemystensä tueksi. Asianosaisen on näytettävä ne seikat, joihin hänen vaatimuksensa tai vastustamisensa perustuu. Seikan asettaminen tuomion perustaksi edellyttää, että asianosainen on esittänyt siitä uskottavan näytön. Tuomioistuin päättää todisteita ja muita seikkoja harkittuaan, mitä asiassa on näytetty tai jäänyt näyttämättä. Tuomioistuimen on perusteellisesti ja tasapuolisesti arvioitava todisteiden ja muiden seikkojen näyttöarvo vapaalla todistusharkinnalla. On mahdollista, että hovioikeus päätyy erilaiseen arvioon kuin käräjäoikeus.
Talokauppariidoissa esitetään usein erilaisia oikeudellisia väitteitä, jotka liittyvät ostajan ja myyjän velvollisuuksiin tai virheen arviointiin. Esim. ostaja voi vedota siihen, että myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa ennen kauppaa. Myyjä voi puolestaan vedota ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin tai reklamaation myöhästymiseen. Se, miten oikeus nämä kysymykset ratkaisee, voi kääntää lopputuloksen päälaelleen.
Teknisellä asiantuntijatodistelulla on talokauppariidoissa keskeinen merkitys. Ostaja pyrkii näyttämään virheet, laajan korjaustarpeen ja -kustannukset toteen, ja myyjä yleensä pyrkii osoittamaan, että virheitä ei ole, taikka korjaustarve tai kustannukset ovat suppeampia kuin ostaja esittää. Eri osapuolten asiantuntijatodistajalla saattaa olla hyvinkin paljon poikkeavat näkemykset korjaustarpeista tai tavoista, ja eroa korjauskustannusarvioissa voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Tuomio voi muuttua, jos hovioikeuden tuomarit arvioivat todistajien tai todistelun uskottavuutta eri tavoin kuin käräjäoikeus, tai ymmärtävät asian eri tavalla. Joskus todistaja saattaa onnistua kertomaan asioita hovioikeudessa selkeämmin tai vakuuttavammin kuin käräjäoikeudessa, kun on tiedossa, miten käräjäoikeus asian ymmärsi. Jatkossa tämä todistelun parantamisen mahdollisuus poistuu, kun todistelu videoidaan käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa katsellaan nämä videot, eikä todistajia enää kuulla uudestaan hovioikeudessa.
Tuoreita esimerkkejä tuomion muuttumisesta hovioikeudessa olennaisesti
Alkuvuodesta annetut kaksi hovioikeustuomiota ovat hyviä esimerkkejä siitä, miten tuomiot voivat joskus muuttua hovioikeudessa suurestikin. Toisessa tapauksessa tuomio muuttui ostajan eduksi ja toisessa myyjän eduksi.
Hinnanalennus muuttui kaupan puruksi ja vahingonkorvauksiksi
Turun hovioikeuden tuomiossa 21.1.2026 nro 19 oli kyse omakotitalokaupasta, jossa ostaja vetosi laatuvirheinä mm. laajoihin kosteus- ja mikrobivaurioihin ja rakennusvirheisiin. Ostaja vaati ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti 370.000 e hinnanalennusta sekä vahingonkorvauksia. Myyjä kiisti virheet vedoten mm. reklamaation myöhästymiseen ja siihen, ettei rakennuksessa ollut sen käyttöä estäviä terveyshaittoja. Myyjän mukaan havaitut virheet olivat korjauskustannuksiltaan vähäisiä kauppahintaan nähden.
Käräjäoikeus hyväksyi osan virheväittämistä ja katsoi, että kyseessä oli salainen virhe. Myyjä tuomittiin maksamaan ostajalle 75.000 euroa hinnanalennusta. Kumpikin osapuoli vastasi omista oikeudenkäyntikuluistaan.
Myyjä valitti tuomiosta hovioikeuteen, vaatien kanteen hylkäämistä kokonaan. Ostajat tekivät vastavalituksen, uudistaen kannevaatimuksensa.
Hovioikeus arvioi asiaa toisin kuin käräjäoikeus ja muutti tuomiota huomattavasti ostajan eduksi. HO katsoi, että myyjät olivat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa ja menetelleet huolimattomasti mm. koska he eivät olleet luovuttaneet vanhoja kuntotarkastusraportteja ja koska he olivat tehneet remontteja virheellisesti.
Toisin kuin käräjäoikeus, HO arvioi todistelun perusteella vauriot ja korjaustarpeet laajoiksi. Hovioikeus arvioi korjauskustannukset todistelun perusteella suuremmiksi kuin käräjäoikeus. Hovioikeus katsoi, että virhe oli olennainen, mm. koska kiinteistö ei soveltunut asumiskäyttöön, korjaus oli kallis, pitkä ja lopputulokseltaan epävarma, ja ostaja ei olisi tehnyt kauppaa virheestä tietoisena.
HO määräsi kaupan purettavaksi. Myyjät velvoitettiin palauttamaan ostajille kauppahinta 370.000 euroa. Lisäksi myyjät velvoitettiin korvaamaan virheistä ostajille aiheutuneet vahingot, kuten ylimääräiset asumiskulut, sekä korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa.
Hinnanalennus aleni huomattavasti
Itä-Suomen hovioikeuden tuomiossa 6.2.2026 nro 28 oli kyse omakotitalon kaupasta. Ostaja vetosi virheenä mm. erilaisiin rakennusvirheisiin, suunnitelmien puutteisiin sekä rakentamiseen osin naapurin tontille, vaatien hinnanalennusta 170.000 euroa.
Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli useita laatuvirheitä, mm. alapohjan lämmöneristyksen puutteita, ilmavuotoja, märkätilojen rakenteellisia puutteita ja viranomaisen asettama asvaltointivelvoite sekä rakennusten sijainti osin naapurin tontilla, mistä ei ollut kerrottu. Käräjäoikeus katsoi myyjän toimineen rakennuttajana ja vastaavana työnjohtajana törkeän huolimattomasti, mikä poisti ostajan selonotto‑ ja reklamaatiovelvollisuuden. Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan ostajalle hinnanalennusta 145.000 € ja korvaamaan tämän selvittelykulut.
Myyjä valitti tuomiosta hovioikeuteen.
Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus hyväksyi virheväitteistä vain pienen osan. HO katsoi, että suurin osa väitetyistä puutteista ei ollut hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä, tai ostaja ei ollut näyttänyt niillä olevan vaikutusta kohteen käyttöön tai arvoon, taikka kyse oli rakennuksen iästä ja rakenteesta johtuvista ominaisuuksista. Hovioikeus arvioi korjaustarpeen ja kustannukset monin osin pienemmiksi kuin käräjäoikeus.
HO piti käräjäoikeuden arviota myyjän törkeästä huolimattomuudesta kohtuuttomana ja liian ankarana. HO totesi, että tuottamusta on arvioitava virhekohtaisesti, ja sillä on oltava syy-yhteys juuri kyseisen virheen syntymiseen. Tämän vuoksi ostajan reklamaatio oli monien virhekohtien osalta myöhästynyt.
HO alensi hinnanalennuksen 13.000 euroon ja selvittelykuluja koskeva korvauksen 1.300 euroon. HO katsoi, että myyjät olivat voittaneet asian pääosin. Se velvoitti ostajan korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan käräjä- ja hovioikeudessa. Ostajille tuli lopulta merkittävästi enemmän maksettavaa kuin mitä he saivat hinnanalennusta.
Kannattaako valittaminen?
Talokauppariitojen lopputulosta on yleensä vaikea ennakoida, oli kyse sitten käräjä- tai hovioikeudesta, koska tuomioon vaikuttavat monet eri tekijät. Erityisesti teknisten asiantuntijoiden eriävät näkemykset hankaloittavat lopputuloksen ennakointia. Tämä on yksi syy sille, miksi riitoja nykyisin suuressa määrin sovin ilman oikeudenkäyntiä. Kiinteistökauppariitoihin perehtynyt asianajaja pystyy arvioimaan todennäköisen lopputuloksen ja riskit, mutta ei pysty lupaamaan varmuudella, miten asia päättyy.
Ostajan tai myyjän kannalta saattaa tuntua epäoikeudenmukaiselta, että lopputulos voi muuttua eri oikeusasteissa jopa täysin päinvastaiseksi, vaikka molemmissa oikeusasteissa esitetään sama todistelu. Joskus kuulee sanottavan, että vasta hovioikeus osaa ratkaista asian ”oikein”, ja käräjäoikeus on vain välivaihe. Asiaan ei kannata suhtautua näin, sillä läheskään kaikki tuomiot eivät muutu hovioikeudessa.
Joskus käräjäoikeuden tuomio voi olla selvästi vallitsevan oikeuskäytännön vastainen, jolloin sen muuttuminen valittamalla on hyvin todennäköistä. Tavallisemmin tilanne ei kuitenkaan ole näin selvä, jolloin on epävarmaa, muuttuuko lopputulos. Tällöin on punnittava, onko käräjäoikeuden tuomio omalta kannalta niin epäedullinen, että valittaminen kannattaa, kuluista ja lopputuloksen epävarmuudesta huolimatta. Valitusta harkitsevan kannattaa huomioida, että tuomio voi muuttua hovissa myös omalta kannalta epäedullisemmaksi, jos toinen osapuoli tekee vastavalituksen, kuten em. Turun hovioikeuden tapauksessa.
Laajan riita-asian oikeudenkäyntikulut voivat olla suuria, ja valittaminen hovioikeuteen lisää kuluja. Edellä mainituissa tapauksissa asianosaisten oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeusvaiheessa noin 28.000 – 77.000 €/osapuoli ja hovioikeudessa noin 27.000 – 42.000 €/osapuoli. Tapauskohtainen vaihtelu kuluissa on suurta mm. asian kestosta ja laajuudesta riippuen. Hävinnyt osapuoli joutuu pääsääntöisesti korvaamaan toisen osapuolen kulut. Hovioikeusvaiheessa häviäjän maksettavaksi tulevat omat ja vastapuolen oikeudenkäyntikulut ovat yleensä yhteensä yli 50.000 euroa, joskus jopa yli 100.000 euroa.