Korkein oikeus otti tuoreessa ennakkopäätöksessä KKO 2025:98 kantaa siihen, miten määritellään vahingonkorvaus tuhoutuneesta rakennuksesta. Tapauksessa vapaa-ajan käytössä ollut rakennus oli tuhoutunut korjauskelvottomaksi kunnan viemärijärjestelmän vian vuoksi. Arvioitavana oli, määrätäänkö korvaus tuhoutuneen rakennuksen vahinkoa edeltäneen arvioidun myyntihinnan vai uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannusten perusteella, ottamalla vähennyksenä huomioon tasonparannuksesta ja rakennuksen osien käyttöiän pidentymisestä aiheutuva hyöty. KKO:n mukaan asiaa arvioidaan tapauskohtaisesti ja ottaen huomioon rakennuksen käyttötarkoitus: aikoiko omistaja jatkaa rakennuksen käyttöä vai luopua omistuksesta lähitulevaisuudessa. Lisäksi kumpikaan vaihtoehto ei saa johtaa liiallisen korvauksen määräämiseen.
Tapauksen tausta
A:n omistama vapaa-ajan käytössä ollut rakennus tuhoutui korjauskelvottomaksi, kun kunnan viemärijärjestelmän vika aiheutti jätevesitulvan.
A vaati, että kunta velvoitetaan korvaamaan hänelle tuhoutuneen rakennuksen arvona uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksiin perustuvat 160 000 euroa korkoineen.
Kunta vaati kanteen hylkäämistä. Korvauksen määrän osalta kunta esitti, että tuhoutuneen rakennuksen markkina-arvoon perustuva käypä arvo oli korkeintaan 45 000 euroa.
Käräjäoikeus velvoitti kunnan suorittamaan A:lle tuhoutuneen rakennuksen arvona 105 000 euroa korkoineen, missä summassa oli huomioitu A:n saama tasonparannushyöty. Kunta valitti hovioikeuteen vahingonkorvauksen määrän osalta. Hovioikeus piti tuomion ennallaan.
KKO: Miten korvaus määritellään?
Korkeimmassa oikeudessa oli kysymys siitä, onko vahingonkorvaus tuhoutuneesta rakennuksesta tässä tapauksessa määritettävä rakennuksen tuhoutumista edeltäneen arvioidun myyntihinnan vai uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannusten perusteella.
KKO totesi, että kunnan korvausvastuu perustui vesihuoltolakiin ja osapuolten väliseen sopimukseen. Vesihuoltolaissa tai sopimuksessa ei ollut määräyksiä siitä, miten korvaus vahingoittuneesta omaisuudesta tulee määrätä, joten asiassa noudatetaan vahingonkorvauslain säännöksiä esinevahingon korvaamisesta. Vahingonkorvausoikeuden yleisistä periaatteista sovellettavaksi tulee täyden korvauksen periaate, ja toisaalta ns. rikastumiskielto.
KKO totesi, että tuhoutuneen rakennuksen arvon määrittäminen niin, että vahinkoa kärsineelle aiheutunut menetys tulee korvatuksi kokonaisuudessaan ja että vahinkoa kärsinyt saatetaan myös tosiasiallisesti samanlaiseen asemaan kuin se, jossa hän olisi ollut ilman vahinkotapahtumaa, on riippuvainen tapauskohtaisista olosuhteista. Arvioitaessa sitä, onko tuhoutuneesta rakennuksesta tuomittavan korvauksen määrittämisessä perusteltua ottaa lähtökohdaksi myyntihinta vai vastaavan uuden rakennuksen rakennuskustannukset, rakennuksen käyttötarkoitukselle on annettava erityistä merkitystä. Jos omistajan on ollut tarkoitus jatkaa rakennuksen omaa käyttöä tulevaisuudessa, korvauksen määräämistä rakentamiskustannusten perusteella voidaan lähtökohtaisesti pitää perusteltuna. Sen sijaan jos rakennuksen omistaja on ollut luopumassa rakennuksen omistuksesta lähitulevaisuudessa, arvon määrittäminen voidaan perustaa arvioituun myyntihintaan. Kumpikaan vaihtoehto ei saa kuitenkaan lopulta johtaa rikastumiskiellon vastaiseen liiallisen korvauksen määräämiseen. Toisaalta esimerkiksi rakennukseen liittyvällä tunnearvolla ei ole korvausta korottavaa vaikutusta.
KKO totesi, että tapauksessa kyse on ollut omistajan omassa vapaa-ajan käytössä olleesta asuinrakennuksesta, jota omistajan on ollut tarkoitus itse käyttää myös jatkossa samalla tavoin.
KKO katsoi, että kyseisessä tilanteessa rakennuksen arvoon perustuvaa korvausta ei ole perusteltua määrittää tuhoutumista edeltäneen arvioidun myyntihinnan perustella. Vahinkoa kärsinyt ei saisi myyntiarvoa vastaavalla korvauksella itselleen tuhoutuneen tilalle samanlaatuista ja -kuntoista rakennusta eikä hän siten pääsisi siihen asemaan, jossa hän olisi, jos vahinkotapahtumaa ei olisi sattunut. Vahinkoa kärsinyt voidaan saattaa tuohon asemaan korvaamalla hänelle samanlaatuinen, -ikäinen ja -kuntoinen rakennus. Kun tällaista täysin samanlaista rakennusta ei ole mahdollista hankkia, korvaus on määritettävä uuden tuhoutunutta rakennusta vastaavan rakennuksen rakentamiskustannusten perusteella.
Uuden rakennuksen omistaminen verrattuna tuhoutumista edeltävän vanhan rakennuksen omistamiseen saattaa vahinkoa kärsineen parempaan asemaan kuin missä tämä olisi ollut ilman vahinkotapahtumaa. Jotta vahinkoa kärsinyt ei saa etua korvauksesta, korvausta määrättäessä on otettava vähennyksenä huomioon hyöty, jonka hän saa omistamansa rakennuksen tasonparannuksesta ja rakennuksen osien käyttöiän pidentymisestä.
KKO katsoi em. perusteilla, että kunta oli velvollinen suorittamaan A:lle tuhoutuneen rakennuksen arvoon perustuvana korvauksena uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannukset (165.000 €), joista vähennetään tasonparannuksesta ja rakennuksen osien käyttöiän pidentymisestä aiheutuva hyöty (60.000 €).
KKO pysytti voimassa hovioikeuden tuomitseman 105.000 euron vahingonkorvauksen.
Kommentti: Vahingonkärsijän aikomukset vaikuttavat korvauksen määrään
Ennakkopäätöksessä viitatut täyden korvauksen periaate ja rikastumiskielto ovat keskeisiä ja vakiintuneita vahingonkorvausoikeuden periaatteita. Ennakkopäätös osoittaa, että vahingonkorvauksen määrä voi riippua myös omistajan subjektiivisista aikomuksista rakennuksen (tai muun esineen) käytön suhteen:
- Jos rakennus oli tarkoitus myydä, korvaus voidaan määrätä myyntihinnan mukaan.
- Jos rakennusta ei ole tarkoitus myydä, on omistajalla oikeus saada korvaus vastaavan uuden rakennuksen rakentamiskustannuksista, vähennettynä ns. tasonparannuksella.
Tapauksessa ei otettu asiaan kantaa, mutta lähtökohta korvauksen arvioinnissa täytynee olla, että omistaja ei ole aikonut luopua rakennuksesta (tai muusta esineestä), ellei muuta todisteta. Jos jompikumpi em. korvausvaihtoehdoista on vahingonkärsijän kannalta edullisempi, ennakkopäätös voinee johtaa jonkinlaiseen taktikointiin. Esim. jos vanhan rakennuksen arvioitu myyntihinta olisi suurempi kuin uuden vastaavan rakennuksen rakennuskustannus vähennettynä suurella tasonparannuksella ja käyttöiän pidennyksillä yms, tällöin vahingonkärsijän kannattaisi vedota siihen, että aikoi myydä rakennuksen lähiaikoina.
Lisäksi tapauksessa vahvistettiin, että tunnearvoa ei oteta huomioon korvausta määrättäessä. Käräjäoikeuden tuomion perusteluissa oli todettu, että A oli mm. remontoinut rakennusta itse uutterasti, ja rakennuksella oli omistajalleen tunnearvoa, jota pelkän käyvän rakennuksen arvon korvaaminen ei korvaisi. Hovioikeus totesi, ettei tunnearvolla ollut vaikutusta korvauksen määräämiseen, ja korkein oikeus vahvisti tämän. Tätä voidaan pitää hyvänä ratkaisuna, sillä tunnearvoa olisi kovin vaikea määrittää euroissa.