Blogivieras rakennusmestari (AMK), RTA Henna Nissinen Consti Korjausrakentaminen Oy:stä kertoo, miten valesokkelirakenne kannattaa huomioida asunto-osakeyhtiön kunnossapidossa ja PTS-suunnitelmassa.
Taloyhtiöiden pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on kiinteistön ylläpidon tärkeimpiä työkaluja. Sen avulla varaudutaan tuleviin korjauksiin hallitusti ja taloudellisesti järkevästi. Rivitaloyhtiöiden PTS on harvoin riittävän kattava. Etenkin valesokkelirakenteen riskien arviointi, rakenteen tutkiminen ja korjaustarve puuttuu kokonaan. Kun riskirakenteet tunnistetaan ajoissa, suojataan asukkaita terveyshaitoilta, turvataan kiinteistön arvo ja vahvistetaan taloyhtiön taloudellista ennustettavuutta.
Valesokkeli – piilevä riski
Monissa 1960–1990-luvuilla rakennetuissa taloyhtiöissä valesokkelirakenteet muodostavat piilevän riskin eikä ongelma välttämättä ole silmin havaittavissa. Valesokkeli ei ole automaattisesti vaurio – mutta se on aina riskirakenne, joka tulisi arvioida hyvissä ajoin, jotta mahdollinen korjaustarve ei tulisi yllättäen. Valesokkeliremontin suunnitelmallisuus auttaa välttämään kiireellä tehtyjä päätöksiä ja ylimääräisiä kustannuksia.
Useimmiten valesokkelikorjaukseen havahdutaan usein vasta siinä vaiheessa, kun asukkaat oireilevat, sisäilmatutkimuksissa havaitaan poikkeamia tai rakenteita avataan muun remontin yhteydessä ja vauriot paljastuvat. Tällöin vaurio on saattanut edetä pitkälle. Päätöksiä joudutaan tekemään kiireellä, rahoitus järjestämään lyhyellä aikataululla ja hanke käynnistämään paineen alla. Tämä lisää epävarmuutta ja kasvattaa kustannuksia verrattuna tilanteeseen, jossa korjaus olisi suunniteltu ennakkoon.
Mitä tapahtuu, kun sisäilma on terveydelle haitallista?
Terveellinen sisäilma on jokaisen asukkaan perusoikeus. Lainsäädäntö velvoittaa, ettei asumisesta saa aiheutua terveyshaittaa. Mikäli rakennuksessa todetaan haitallisia mikrobeja, poikkeavia hajuja, kosteusongelmia tai muita sisäilmaongelmaan viittaavia merkkejä, tilanteeseen on puututtava. Mikäli terveyshaitta todetaan merkittäväksi, viranomainen voi rajoittaa tilan käyttöä, kunnes olosuhteet ovat jälleen turvalliset. Tällaiset tilanteet edellyttävät nopeita korjaustoimenpiteitä, joihin taloyhtiö ei välttämättä ole ehtinyt varautua ilman ennakoivaa suunnittelua.
Sisäilmaongelman vaikutus kiinteistön arvoon
Sisäilmaongelmilla on myös selvä taloudellinen vaikutus kiinteistön arvoon. Tieto rakenteellisesta riskistä tai toteutuneesta kosteusvauriosta heikentää ostajien luottamusta ja voi hidastaa myyntiä merkittävästi. Kun valesokkelirakenne on tutkittu, arvioitu ja tarvittaessa aikataulutettu PTS:ään, taloyhtiö osoittaa toimivansa vastuullisesti ja hallitusti. Se lisää läpinäkyvyyttä ja turvaa kiinteistön arvoa pitkällä aikavälillä.
Sisäilmaongelman korjaus
Mikäli sisäilmaongelma todetaan, korjaus on tehtävä syy edellä. Lähtökohtaisesti vaurioituneet materiaalit on poistettava ja rakenteet korjattava kokonaisvaltaisesti kosteusteknisesti toimiviksi. Onnistunut lopputulos edellyttää huolellista laadunvarmistusta, asianmukaista dokumentointia ja tiiveyden varmistamista. Näin taloyhtiölle saadaan luotettavasti terveet rakenteet ja turvallinen sisäilma.
Rakennusterveysasiantuntija (RTA) tuo hankkeisiin erityisosaamista riskirakenteiden tunnistamisessa, korjaussuunnitelman toteutuksessa sekä korjausten laadunvarmistuksessa.
Yhteenveto
Ajantasainen PTS, jossa valesokkelirakenne on huomioitu, toimii taloyhtiön turvaverkkona. Kun korjaustarve on tunnistettu ajoissa, hanke voidaan kilpailuttaa ja rahoittaa hallitusti sekä toteuttaa suunnitelmallisesti. Tämä on lähes aina kestävämpi ja taloudellisesti järkevämpi ratkaisu kuin äkillinen, pakon edessä käynnistetty remontti.
Henna Nissinen
Rakennusmestari (AMK), rakennusterveysasiantuntija (RTA)
Henna Nissinen on koulutukseltaan rakennusmestari (AMK) ja rakennusterveysasiantuntija (RTA). Henna toimii työnjohtajana Consti Korjausrakentaminen Oy:ssä mikrobivauriokorjaus yksikössä. Lisäksi Henna vastaa yksikkönsä laadunvarmistuksen valvonnasta sekä kehittämisestä.