Osakehuoneiston hallintaanotto on pakkokeino, jolla osakkeenomistajan osakehuoneisto voidaan ottaa tietyin edellytyksin taloyhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi, mikäli osakkeenomistaja tai muu huoneistoa käyttävä mm. viettää toistuvasti häiritsevää elämää tai laiminlyö velvollisuuksiaan. Hallintaanotossa huoneiston hallinta siirtyy taloyhtiölle, mutta omistusoikeus säilyy osakkeenomistajalla.
Yleisimmät huoneiston hallintaanottoperusteet lienevät maksamattomat vastikkeet ja huoneistossa vietetty häiritsevä elämä. Naapuruussuhteisiin liittyy kohtuullinen sietämisvelvollisuus toisista huoneistoista tulevista normaaleista elämän äänistä ja muista häiriöistä. Häiriöiden merkitys ratkaistaan kokonaisharkinnalla. Hallintaanotto edellyttää yleensä jatkuvaa tai toistuvaa häirintää. Ilta- ja yöaikaan vähäisempi melu voi riittää hallintaanoton perusteeksi kuin päiväaikaan. Jäljempänä kerrotaan Turun hovioikeuden alkuvuonna antamasta tuomiosta, jossa hallintaanotto katsottiin perustelluksi, kun yhteen naapuriasuntoon aiheutui toistuvasti yöllisiä häiriöitä.
Huoneiston hallintaanottamisen perusteet ja menettely
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää hallintaanottamisesta, jos:
- osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai hallintaanottoprosessista yhtiölle jo aiheutuneita kuluja;
- osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
- osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
- osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
- osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Yhtiö ei saa ottaa osakehuoneistoa hallintaansa, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Hallintaanottopäätöksessä on mainittava hallintaanottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.
Ennen kuin taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus todisteellisesti. Mikäli osakkeenomistaja on vuokrannut huoneiston tai muutoin luovuttanut huoneiston toisen käytettäväksi, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle tai huoneiston haltijalle. Jos osakas oikaisee käytöksensä tai suorittaa velvoitteensa, ei taloyhtiöllä ole enää oikeutta huoneiston hallintaanottoon. Päätöksen huoneiston hallintaanottamisesta tekee yhtiökokous.
Osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu huoneistossa asuva voi nostaa moitekanteen yhtiötä vastaan, mikäli hän katsoo, ettei hallintaanotolle ole ollut laissa tarkoitettua perustetta. Määräaika kanteen nostamiseen on 30 päivää hallintaanottopäätöksen tiedoksisaannista.
Yhtiön tulee viipymättä vuokrata hallintaan otettu huoneisto. Huoneisto tulee ensisijaisesti vuokrata huoneistossa asuvalle vuokralaiselle tai muulle asukkaalle, jos hallintaanotto ei ole johtunut tämän menettelystä.
Hallintaanottoperusteista ja -menettelystä voi lukea lisää aiemmasta kirjoituksestamme.
Hovioikeus: huoneiston sai ottaa hallintaan häiriöiden perusteella
Turun hovioikeuden tuomio 8.1.2026 nro 1037 2905 koski tapausta, jossa yhtiökokous oli päättänyt rivitalohuoneiston hallintaan ottamisesta, kun eräs osakkeenomistaja oli viettänyt häiritsevää elämää asunnossaan hakkaamalla seinää ja soittamalla radiota yöaikana vuoden verran. Osakkeenomistaja moitti yhtiökokouksen päätöstä ja vaati sen julistamista pätemättömäksi. Kantaja kertoi kopauttaneensa muutamia kertoja naapurin seinään ja laittaneensa radiotaan kovemmalle saadakseen naapurista aiheutuneen metelin hiljenemään.
Asiassa oli tullut selvitetyksi, että vain yhden asunnon asukkaat olivat kokeneet kantajan menettelyn aiheuttavan häiriötä. Asukkaiden mukaan hakkaaminen oli ollut niin voimakasta, että he olivat heränneet siihen ja hakkaamisen seurauksena seinältä oli tippunut taulu nukkuvien ihmisten päälle. Hakkaamisen lisäksi kantaja oli asukkaiden mukaan huutanut kovaäänisesti ja soittanut radiota kovalla voimakkuudella seinän lähellä. Asukkaat olivat ryhtyneet pitämään häiriköinnistä kirjaa, ja yksittäisiä häiriköintitapauksia oli ollut noin kolmen kuukauden aikana 16. Lisäksi asukkaat olivat lähettäneet isännöitsijälle noin vuoden ajan sähköpostiviestejä, joissa oli yksityiskohtaisesti kerrottu kantajan aiheuttamasta häiriöstä ja häiriöiden tarkoista ajankohdista.
Hovioikeus totesi, että arvioitaessa yleisesti häiritsevää elämää sitä pitää tarkastella sen pohjalta, mitä objektiivisesti arvioiden pidetään häiritsevänä, eikä siten, mitä esimerkiksi tietty naapuri pitää häiritsevänä. Häiriön merkitys on ratkaistava kokonaisharkinnalla. Ilta- tai yöaikaan tapahtuvat häiriöt muodostavat yleensä hallintaanoton perusteen vähäisempinäkin kuin päiväsaikaan tapahtuva häiritsevä elämä. Jonkin verran äänihaittoja asumisesta kuitenkin aina aiheutuu ja niitä tulee sietää. Häirinnällä edellytetään lisäksi yleensä jonkinlaista jatkuvuutta tai toistuvuutta.
Hovioikeuden mukaan, mitä useammille asukkaille häiriötä aiheutuu, sitä vaikeampi on katsoa, että häiriöllä olisi vain vähäinen merkitys. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että huoneiston hallintaanotto voitaisiin sulkea pois yksin sen perusteella, että häiriötä on aiheutunut ainoastaan yhden asunnon asukkaille. Ei ole hyväksyttävää, että henkilöltä puuttuu suojakeinoja tilanteessa, jossa hän on ainoa häiriöstä kärsivä asukas. Häiriöstä kärsivien asukkaiden lukumäärä on yksi tekijä, joka on otettava kokonaisharkinnassa huomioon rikkomuksen merkityksellisyyttä arvioitaessa, mutta kyseinen seikka ei saa olla yksin ratkaiseva.
Hovioikeuden mukaan kantajan oli näytetty hakanneen seinää ja pitäneen yöllistä meteliä ja siten viettäneen häiritsevää elämää omistamassaan asunnossa. Häiriön on katsottu olleen jatkuvaa hallintaanottovaroituksen jälkeenkin, mikä ilmeni asukkaiden isännöitsijälle lähetetyistä viesteistä. Hovioikeus totesi, että kantajan menettely on ollut jatkuvaa ja toistuvaa, enimmäkseen yöaikaan tapahtuvaa häirintää siten, että sillä on ollut vähäistä suurempi merkitys naapuriasunnossa asuville asukkaille.
Osakkaan moitekanne hylättiin ja osakas velvoitettiin korvaamaan taloyhtiön oikeudenkäyntikulut.
Häiriöiden toteennäyttäminen voi olla hankalaa
Yleisesti ottaen huoneistossa vietetty häiritsevä elämä voi olla hankala hallintaanottoperuste, sillä yhtiöllä täytyy olla riittävästi näyttöä häiritsevästä elämästä. Häiriöstä kärsivän asukkaan isännöitsijälle lähettämät viestit toimivat yhtenä keinona todentaa häirinnän jatkuvuus ja toistuvuus. Myös muiden naapureiden yhteneväiset kertomukset häiritsevästä elämästä voivat toimia näytön tukena.
Joissain tapauksissa muut asukkaat eivät välttämättä uskalla olla todistajina oikeudenkäynnissä, jos häiriöiden aiheuttaja on käyttäytynyt uhkaavasti. Oikeusministeriössä on valmisteilla asunto-osakeyhtiölain uudistus, jossa on esitetty muutoksia huoneiston hallintaanottoa koskeviin säädöksiin. On esitetty mm. että asunto-osakeyhtiölle voitaisiin luovuttaa hätäkeskusjärjestelmän tietoja poliisin käynneistä huoneistossa, jotta yhtiö saisi riittävän näytön aiheutuneista häiriöistä. Asiaan liittyy perusoikeuksiin ja tietosuojaan liittyviä avoimia kysymyksiä, joten nähtäväksi jää, miten tämä oikeus mahdollisesti tullaan toteuttamaan. Toteutuessaan uudistus helpottaa häiriöiden todistamista.