Yksi yleisimpiä talojuristilta kysyttyjä kysymyksiä on ”voimmeko purkaa kiinteistökaupan?” Kiinteistön ostaja kysyy tätä yleensä silloin, kun omakotitalossa ilmenee kaupan jälkeen odottamattomia kosteus- ja homevaurioita. Kysymykseen vastaaminen ei ole yksinkertaista, varsinkaan asian alkuvaiheessa, jolloin moni asia voi olla vielä epäselvä. Homevaurio ja terveysoireet asunnossa eivät automaattisesti tarkoita sitä, että ostaja saa purkaa kaupan. Ostajalla on maakaaren mukaan oikeus purkaa kauppa, kun virhe olennainen. Virheen olennaisuutta arvioidaan kokonaisuutena, korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2015:58 oikeusohjeiden mukaisesti. Vaikka ennakkopäätös jonkin verran helpotti kaupan purkua, on kynnys edelleen korkea.
Tiivistetysti sanottuna kauppa voidaan purkaa, jos virhettä ei voi korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Jos korjaustarve on kustannuksiltaan olennaisesti suurempi kuin mihin ostaja on voinut kiinteistön ostaessaan perustellusti varautua, tämä puoltaa kaupan purkamista. Viranomaisen asunnossa toteama terveyshaitta otetaan arvionnissa myös huomioon, samoin kuin korjauksen onnistumiseen liittyvät epävarmuustekijät. Myös se, ettei ostajat olisi ostanut kiinteistöä lainkaan, edes alemmasta hinnasta, jos olisi tiennyt virheistä, voidaan huomioida virheen olennaisuutta arvioitaessa, mutta se ei yksin ratkaise lopputulosta.
Jokainen tapaus arvioidaan oikeudessa yksilöllisesti, ja oikeudessa saatetaan päätyä erilaisiin lopputuloksiin samankaltaisilta vaikuttavissa tapauksissa. Esimerkkinä tästä on kolme hovioikeustapausta viime vuodelta, joissa kaikissa ostaja vaati kaupan purkua omakotitalossa kaupan jälkeen todettujen laajojen kosteus- ja homevaurioiden vuoksi. Kaikissa tapauksissa terveydensuojeluviranomainen oli todennut asunnossa terveyshaitan. Kussakin tapauksessa käräjäoikeus hylkäsi ostajan vaatimuksen kaupan purusta, päätyen sen sijaan hinnanalennukseen, mutta hovioikeudessa kaksi kauppaa kolmesta purettiin.
Ensinnä on todettava, että riidan lopputulos riippuu paljolti todistelusta ja siitä, miten oikeus todistelua arvioi. On tyypillistä, että eri osapuolten asiantuntijoilla on erilaiset näkemykset esim. vaurioiden laajuudesta, pakollisesta korjaustarpeesta ja/tai korjauskustannusten määrästä. Tyypillisesti ostajan asiantuntijan näkemys tarpeellisista korjauksista ja niiden kustannuksista on suurempi kuin myyjän asiantuntijan näkemys. Näkemyserot korjauskustannuksista voivat olla kymmeniätuhansia euroja, jopa yli 100.000 euroa. Tämä on nähtävissä alla olevasta taulukosta, johon on koottu ostajan ja myyjän näkemykset korjauskustannuksista kolmessa esimerkkitapauksessa:
Taulukosta on todettavissa myös, että esimerkkitapauksissa käräjäoikeuksien näkemykset virheen korjauskustannuksista ovat olleet merkittävästi pienemmät kuin hovioikeudessa. Tämä johtuu mm. siitä, että käräjäoikeus on katsonut, että jokin ostajan vetoama virhekohta on jäänyt näyttämättä toteen, tai on hylännyt ostajan vaatimuksia ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin johdosta. Esim. Turun hovioikeuden tapauksessa käräjäoikeus hylkäsi suuren osan ostajan vaatimuksista ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin johdosta, mutta hovioikeus arvioi ostajan täyttäneen ennakkotarkastusvelvollisuutensa, jolloin lopputuloksena olikin kaupan purku.
Kaupan purkaminen edellyttää aina, että virheiden korjauskustannukset ovat määrältään huomattavan suuret. Se, kuinka suuriksi virheiden korjauskustannukset oikeudessa arvioidaan todistelun perusteella, vaikuttaa oleellisesti lopputulokseen. Kustannusten tulee olla suuret myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan, vaikka korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä onkin todettu, että mitään prosentuaalista rajaa korjauskustannuksille ei voida asettaa.
Rakennuksen iällä ja ennen kauppaa ostajan tiedossa olleilla korjaustarpeilla tai toimenpidesuosituksilla on myös merkitystä lopputuloksen kannalta. Uudemmassa rakennuksessa vauriot ja korjaustarve saatetaan katsoa olennaiseksi virheeksi helpommin kuin vanhassa rakennuksessa. Esimerkkitapauksista kahdessa Helsingin hovioikeuden tuomiossa virheiden korjauskustannukset vastasivat hovioikeuden mukaan noin 25 % kauppahinnasta. Uudemmassa rakennuksessa (rakennusvuosi 2009) virhettä pidettiin olennaisena, mutta vanhemmassa rakennuksessa (rakennusvuosi 1975) ei. Jälkimmäisessä asian arviointiin vaikutti osaltaan sekin, että ostajien tiedossa oli ollut salaojia koskeva suositus, jota ei ollut noudatettu. Ko. tapauksessa hovioikeus päätyi kaupan purun sijasta tuomitsemaan ostajille varsin suuren hinnanalennuksen (83.000 €).
Mikä siis on vastaus alkuperäiseen kysymykseen, milloin ostaja saa purkaa kaupan?
Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on kokonaisuutena arvioiden olennainen. Asiaa on arvioitava tapauskohtaisesti, ottaen huomioon mm. ennen kauppaa saadut tiedot (kuntotarkastusraportti) ja tiedossa olleet korjaustarpeet, rakennuksen ikä, todettujen virheiden/vaurioiden laajuus ja arvioidut korjauskustannukset, korjauskustannusten määrään tai korjauksen onnistumiseen liittyvä epävarmuus sekä terveyshaitta. Jos tällainen tilanne tulee eteen, joko ostajana tai myyjänä, kannattaa kysyä juristilta perusteltu arvio kyseisestä tilanteesta.
Joissain tapauksissa kauppa voidaan saada purettua sovintosopimuksella ilman oikeudenkäyntiä, mutta jos asia ei ratkea sovinnolla, on varauduttava useamman vuoden oikeusprosessiin. Koska muuttujia on monta, ei juristikaan voi tietää oikeudenkäynnin lopputulosta täydellä varmuudella. Jos joku juristi lupaa ostajalle täydellä varmuudella kaupan purun, manitsematta mitään epävarmuustekijöistä, kustannuksista ja riskeistä, on neuvoihin syytä suhtautua varauksella.
Kun kiinteistö- tai asuntokaupan purussa yleensä puhutaan isoista rahasummista ja niiden palauttamisesta, ollaan usein myös tekemisissä sen tosiasian kanssa, ettei myyjällä ole niin paljon varallisuutta, että hän pystyisi palauttamaan kohteen kauppahintaa, saatikka muita hänen korvattavakseen tuomittavaksi haluttuja kustannuksia. Tällöin ostaja voi joutua tyytymään käytännössä itselleen optimaalista huonompaan ratkaisuun, joko sovinnon tehdessään tai tuomiota täytäntöönpantaessa.