Kosteus- ja mikrobivaurioituneen omakotitalokiinteistön kaupan purkaminen on helpottunut viime vuosina ja kaupan purku on aikaisempaa yleisempää sekä sovinnollisesti että oikeudessa.
Korkein oikeus antoi v. 2015 ennakkopäätöksen 2015:58, jossa linjattiin sitä, milloin kiinteistön virhe on niin olennainen, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Ennakkopäätös ohjeisti arvioimaan virheen olennaisuutta aiempaa kokonaisvaltaisemmin.
Tarkastelimme vuoden 2019 Sisäilmastoseminaarin artikkelissamme 20:ta ennakkopäätöksen jälkeen annettua hovioikeustuomiota tapauksissa, joissa ostaja oli vaatinut kaupan purkua. Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen vaikutus oli selvästi nähtävissä tuomioissa ja ennakkopäätöksen mukaisesti virheen olennaisuuden arvioinnissa oli huomioitu mm. seuraavia seikkoja:
- Ostaja ei voi käyttää rakennusta aikomallaan tavalla virheiden vuoksi. Kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää vaurioiden korjaamista.
- Terveyshaitan ja terveydensuojeluviranomaisten kannanotoille on annettu keskeistä merkitystä.
- Korjauskustannusten määrää arvioidaan tapauskohtaisesti, kiinnittäen huomiota siihen, ovatko korjauskustannukset merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin mitä ostaja on voinut kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa maksamaan.
- Korjaustapaan ja -kustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät ja korjaustöiden onnistumiseen liittyvät riskit otetaan huomioon.
Aikaisemmin oikeuskäytännössä katsottiin yleisesti, että korjauskustannusten pitäisi vastata ainakin 40 %:a kauppahinnasta, että virhe olisi olennainen. Jotkut vetoavat edelleenkin tähän vanhaan sääntöön, mutta tästä 40 %:n purkukynnyksestä on nimenomaisesti luovuttu. Useassa kaupan purkuun johtaneessa tapauksessa arvioidut korjauskustannukset jäivät jonkin verran tätä pienemmiksi. Tapauksissa on kiinnitetty aiempaa enempää huomiota muuhunkin kuin arvioituihin korjauskustannuksiin.
Kaupan purkuun päätyminen ei nykyäänkään ole läpihuutojuttu, vaan edellyttää, että kyse on merkittävistä ja asumiselle haitallisista virheistä, joihin ostaja ei ole voinut ennen kaupantekoa varautua. Korjauskustannusten tulee olla olennaisesti suuremmat kuin mihin ostaja on voinut varautua mm. rakennuksen iän tai kuntotarkastuksessa ennen kauppaa todettujen puutteiden, riskirakenteiden tai korjaustarpeiden perusteella. Mitä vanhempi talo on, sitä suurempiin korjauksiin ostajan pitää yleensä varautua.
Tutkittujen hovioikeustapausten ja oman laajan kokemuksemme perusteella kiinteistökauppojen purku vauriotapauksissa on selvästi lisääntynyt. Jokainen tapaus arvioidaan kuitenkin yksittäistapauksena, joten omassa asiassa kannattaa kääntyä asianajajiemme puoleen.
Artikkelimme voi lukea kokonaisuudessaan Sisäilmastoyhdistys ry:n seminaarijulkaisusta sivulta 99 alkaen.
Lue lisää kaupan purusta:
Mitä jos myyjällä ei ole varaa kaupan purkuun?
Hovioikeus muutti omakotitalon kaupan purun hinnanalennukseksi
Hovioikeus: hinnanalennuksen sijaan kauppa oli purettava