Korkeimman oikeuden yhdeksän vuoden takainen ennakkopäätös 2015:58 käsitteli kiinteistökaupan purkamisen kriteereitä. Ratkaisussa linjattiin sitä, milloin kiinteistön virhe on niin olennainen, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Ennakkopäätös ohjeisti arvioimaan virheen olennaisuutta aiempaa kokonaisvaltaisemmin. Olemme aiemmin kirjoittaneet kyseisestä ennakkopäätöksestä ja sen aiheuttamista muutoksista oikeuskäytäntöön.
Eräs kyseisen ennakkopäätöksen esille nostama kriteeri kaupan purun perusteiden arvioinnissa on se, että lähtökohtaisesti kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Miten tätä perustetta on arvioitava?
”Meidän piti tehdä korjauksia taloon omin voimin ajan kanssa ja ns. yksi huone kerrallaan. Jos olisimme tienneet, että kaikki nämä korjaukset tulevatkin lähes heti tehtäväksi, emme olisi ostaneet kohdetta.”
”Emme olisi missään nimessä lähteneet talokauppaan kahden pienen lapsen perheenä, jos olisimme aavistaneet talon tilanteen.”
Tämän kaltaisia toteamuksia kuulee riitatapauksissa usein ostajan sanomana, tai sellaisen voi lukea ostajan juristin kirjeistä. Näinhän voi aina väittää; en olisi ostanut, jos olisin tiennyt virheestä. Se on yleensä tottakin: Nykyihmisellä ei useinkaan oikeasti ole halua (ei osaamista, ei aikaa, ei jaksamista) välttämättä juuri minkäänlaisiin, sinänsä melko pieniinkään korjauksiin, koska halutaan muuttaa ns. valmiiseen kotiin ja halutaan ”häiriötöntä” asumista ilman korjausprojekteja. Toisaalta jollakulla toisella voi taas olla halu tehdä korjauksia omin voimin pitkän ajan kuluessa ja säästää näin kuluissa. Tuleeko tällaiset ostajan odotuksiin, elämäntilanteeseen tai elämäntapaan liittyvät perusteet huomioida em. kriteerin arvioinnissa?
Peruste kaupan purkamiselle ei voi olla vain subjektiivinen tuntemus, vaan sen tulee olla objektiivinen tilanne. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. Lain esityöt siis edellyttävät kaupan purun perusteelta objektiivisuutta.
Pelkästään se, että ostaja sanoo minkälaisessa tilanteessa tahansa (eli vaikka kyseessä olisi melko ”pieni virhe”), että jos hän olisi tiennyt virheestä, ei hän olisi lainkaan ostanut kiinteistöä, ei riitä. Perusteen tulisi olla ostajan oman ilmoituksen lisäksi jollakin tavalla objektiivisestikin arvioitavissa. Korkeimman oikeuden perusteluissa tätä kriteeriä koskevaa lausetta edeltävät lauseet: ”Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava.” KKO:n perustelut näyttäisivät näin kiinnittävän ostamisesta kieltäytymisen ennen kaikkea virheen korjauskustannusten määrään. Ajatuksena on, että mikäli kauppahinnan päälle tulee maksettavaksi kohtuullinen määrä virheen korjauskustannuksia, kauppa olisi kuitenkin tästä tietoisena tehty, ja virheen seuraamukseksi riittää hinnanalennus. Jos taas kauppahinnan lisäksi ostajan kontolle tulee merkittävän suuret virheen korjauskustannukset, oletetaan, ettei kauppaa olisi niistä tietoisena syntynyt, jolloin tämä seikka puhuisi kaupan purkamisen puolesta virheen oikeudenmukaisena seuraamuksena.
Joka tapauksessa virheen olennaisuutta arvioidaan lain perustelujen ja korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen mukaan kokonaisuutena, eikä siten se, olisiko ostaja tehnyt kaupan tietoisena virheestä vai ei, ole yksin ratkaisevaa. Huomioon otetaan mm. onko virhe korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin, sekä virheestä aiheutuva terveyshaitta.
Jos ostaja haluaisi virhearvioinnissa kiinnitettävän huomiota subjektiivisiin tarpeisiinsa kaupan purun puolesta puhuvana seikkana, olisi tällainen seikka/seikat varminta ottaa osaksi sopimusta. Se tulisi esittää ostajan edellytyksenä kaupan teolle (tyyliin: ”ostajan nimenomainen edellytys kaupalle on, että mitään korjausta vaativia virheitä ei ilmene ja jos niitä ilmenee, hänellä on oikeus purkaa kauppa”). On kuitenkin epäiltävissä, ettei myyjä ole varmaankaan valmis useinkaan tällaiseen nimenomaiseen ehtoon kaupassa sitoutumaan.