Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Vuosikatsaus KKO:n kiinteistö- ja asuntoratkaisuihin

Ennakkopäätökset 2024

Korkein oikeus antoi viime vuonna 2024 kolme talojuristien ”toimialaan” liittyvää ennakkoratkaisua, joita olemme kommentoineet blogissa (alla tapausnumerot ovat linkkejä blogiin). Niistä kaksi koski urakkasopimusta ja yksi vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiössä. Yhtään kiinteistö- tai asuntokauppariitaa koskevaa ennakkopäätöstä ei viimekään vuonna annettu.

2024:64

Osakeyhtiö oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta huoneiston käytettäväksi työntekijöidensä asumiseen. Asunto-osakeyhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet käyttökiellossa. Huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset ja suomen kieltä taitamattomat henkilöt olivat käyttäneet viemäriä käyttökiellosta huolimatta, mistä oli aiheutunut vahinkoa kahdelle muulle huoneistolle. Korjauskustannuksista vastannut asunto-osakeyhtiö vaati osakeyhtiötä korvaamaan kyseisen vahingon.

Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan ilmenevillä perusteilla käyttökiellosta tietoisella osakeyhtiöllä olleen velvollisuus varmistua siitä, että sen vuokraamassa huoneistossa oleskelleet henkilöt olivat tietoisia viemäreiden käyttökiellosta ja ymmärsivät kiellon merkityksen. Osakeyhtiö, jonka katsottiin tuottamuksellaan aiheuttaneen vahingon, velvoitettiin korvaamaan vahinko asunto-osakeyhtiölle.

2024:56

Rakennusurakan pääurakoitsija B Oy oli luovuttanut urakka-alueita aliurakoitsija A Oy:lle osapuolten välisen sopimuksen vastaisesti viivästyneinä. A Oy vaati, että B Oy velvoitetaan suorittamaan sille viivästymisen perusteella vahingonkorvausta.

Urakkasopimuksen ehtojen mukaan pääurakoitsijalla oli oikeus tarkentaa urakan alustavia aloitusajankohtia. Urakkasopimukseen sisältyi sopimussakkoehto töiden täsmennetyn aloituksen viivästymisestä sekä ehto, jonka perusteella aliurakoitsijalle ei korvata täsmennetyn aloituksen viivästymistä millään muulla tavoin. Ehtoihin sisältyi lisäksi määräys, jonka mukaan pääurakoitsijan tuli etukäteen heti tiedon saatuaan ilmoittaa aliurakoitsijalle mahdollisesta alustavan aloitusajankohdan viivästymisestä.

B Oy ei ollut etukäteen ilmoittanut aliurakoitsijalle viivästymisistä eikä täsmentänyt aloitusajankohtia, vaan urakka-alueiden luovutukset olivat olleet viivästyneitä alkuperäiseen luovutusajankohtaan nähden. Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan ilmenevin perustein, että viivästymisen seuraamukset määräytyivät urakkasopimuksen sopimussakkoa ja vastuunrajoitusta koskevien ehtojen perusteella eikä A Oy:llä ollut oikeutta sopimussakon asemesta vaatimaansa vahingonkorvaukseen.

B Oy:n vaatimus oikeudenkäynnin aikana konkurssiin asetettua ja oikeudenkäyntiä jatkanutta A Oy:tä edustaneen C:n velvoittamisesta korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut hylättiin.

2024:15

Asunto-osakeyhtiö oli neuvotellut linjasaneerausurakasta rakennusyhtiön kanssa. Rakennusyhtiö oli tehnyt urakasta tarjouksen. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt myöntää hallitukselle valtuudet tehdä urakkasopimus. Tämän jälkeen asunto-osakeyhtiön rakennuttajakonsultin projekti-insinööri oli ilmoittanut rakennusyhtiön edustajalle, että saneeraus oli päätetty toteuttaa. Lisäksi rakennusyhtiön edustaja ja asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja, jolla oli oikeus yksin edustaa asunto-osakeyhtiötä, olivat keskustelleet yhtiökokouksen päätöksestä toteuttaa hanke.

Kysymys asunto-osakeyhtiötä sitovan urakkasopimuksen syntymisen edellytyksistä ja näytön arvioinnista.

Valitusluvat 2024

Vuoden vaihtuessa uudeksi vuodeksi 2025 korkeimmassa oikeudessa ei ole Finlexin mukaan vireillä yhtään kiinteistö- tai asuntokauppariitaan liittyvää valitusluvan saanutta juttua. Vireillä on kuitenkin lainhuutoa, asunto-osakeyhtiön lisärakentamispäätöstä, maaoikeusasiaa, remonttilaskun erittelemistä, viemärivahingon määrää ja rakennusurakkaa koskevaa valituslupaa. Vuodelta 2023 vireillä on edelleen rakennusurakkaa ja törkeää huolimattomuutta koskeva valituslupa sekä kaksi asunto-osakeyhtiön osakeantia koskevaa valituslupaa.

VL:2024-96

A oli hankkinut kiinteistön perustettavan yhtiön lukuun ulosottomiehen toimittamassa julkisessa huutokaupassa. B Oy oli perustettu, ja se oli ottanut kaupan vastattavakseen ennen kuin ulosottokaaressa tarkoitettu kauppakirja oli annettu A:lle. Kysymys lainhuudon myöntämisestä B Oy:lle.

VL:2024-85

Asunto-osakeyhtiön ylimääräinen yhtiökokous oli tehnyt määräenemmistöllä päätöksen lisärakentamishankkeesta. Suunniteltu lisärakentaminen sijoittui päätyhuoneiston E välittömään läheisyyteen.  Ylimääräinen yhtiökokous oli myöhemmin päättänyt, että huoneiston E osakkeenomistajille maksettaisiin hankkeesta yhtiölle tulevasta taloudellisesta hyödystä ylimääräinen kompensaatio. Huoneiston E osakkeenomistajat olivat vastustaneet yhtiökokouksen päätöksiä.

Kysymys yhtiökokouksen päätösten pätemättömyydestä.

Olemme kirjoittaneet em. tapausta koskevasta Helsingin hovioikeuden ratkaisusta. Kirjoituksen voi lukea täältä.

VL:2024-78                                              

Maaoikeus katsoi rakennusten hallintaoikeuden lakkaamista koskevan asian olevan eräiltä osin siten riitainen, ettei asiaa voitu tutkia kirjaamisasian yhteydessä ja että tältä osin asia tuli osoittaa erilliseen oikeudenkäyntiin, jota koskeva kanne tuli nostaa viimeistään maaoikeuden tuomiolauselmassa yksilöitynä ajankohtana. Kysymys kanteen nostamisen määräajasta.

VL:2024-73

Rakennusyhtiö oli tehnyt asunnossa kylpyhuoneremontin, joka kuului osin asunto-osakeyhtiön ja osin sen osakkeenomistajan vastuulle.

Kysymys siitä, oliko rakennusyhtiö antanut osakkaalle hänelle kylpyhuoneremontista aiheutuneista kustannuksista kuluttajansuojalain 8 luvun 25 §:n 2 momentissa tarkoitetun kirjallisen erittelyn.

VL:2024-71

Lomarakennus oli vahingoittunut korjauskelvottamaksi, kun rakennukseen oli tulvinut puhdistamatonta runkoviemärivettä pumppaamoon tulleen sähkövian takia. Kunta oli vastuussa vahingosta, mutta vastusti vahingonkorvausvaatimusta siltä osin, kuin jälleenrakennuskustannukset ylittivät rakennuksen markkina-arvon ennen vahinkoa. Hovioikeus katsoi, että vahingonkorvauksen määrä perustui rakennuksen uudelleenhankinnasta aiheutuviin kustannuksiin eli jälleenrakennuskustannuksiin tasonparannuksen perusteella tehtävin vähennyksin.

Kysymys korvattavan vahingon määrästä.

VL:2024-58

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaisen vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan liitteeseen oli kirjattu, että taloyhtiön huoneiston asukas oli ilmoittanut asuntonsa kylpyhuoneen lattiakaivon tulvivan. Vastaanottotarkastuksessa oli sovittu, että urakoitsija korjaa edellä mainitun virheen. Urakoitsija oli takuuaikana ilmoittanut tarkastaneensa, että viemärit olivat kunnossa ja suunnitelmien mukaiset. Myöhemmin takuuaikana oli kuitenkin ilmennyt, että tulvimisen syynä oli ollut viemärin virheellinen asennus, jota urakoitsija ei ollut korjannut ja jonka taloyhtiö oli joutunut omalla kustannuksellaan korjauttamaan.

Kysymys siitä, oliko kysymys urakoitsijan työn aikaisen vai takuuaikaisen velvoitteen laiminlyönnistä ja oliko takuuaikaisten velvoitteiden laiminlyönnistä omavelkaiseen takaukseen sitoutunut yhtiö velvollinen korvaamaan taloyhtiölle virheen korjaamisesta aiheutuneen vahingon.

VL:2023-82 rakennusurakka ja urakoitsijan törkeä huolimattomuus. Asiasta on annettu tammikuussa 2025 ennakkopäätös 2025:3. Kirjoitamme tästä lähiaikoina.

VL:2023-47 ja VL:2023-46 asunto-osakeyhtiön osakeanti

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: