Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2024:64, joka koski asunto-osakeyhtiölle aiheutuneen vahingon korvaamista. Osakeyhtiö oli vuokrannut osakkeenomistajalta huoneiston käytettäväksi työntekijöidensä asumiseen. Asunto-osakeyhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet käyttökiellossa. Huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset ja suomen kieltä taitamattomat henkilöt olivat käyttäneet viemäriä käyttökiellosta huolimatta, mistä oli aiheutunut vahinkoa kahdelle muulle huoneistolle. Korjauskustannuksista vastannut asunto-osakeyhtiö vaati osakeyhtiötä korvaamaan kyseisen vahingon.
Korkein oikeus katsoi, että käyttökiellosta tietoisella osakeyhtiöllä oli velvollisuus varmistua siitä, että sen vuokraamassa huoneistossa oleskelleet henkilöt olivat tietoisia viemäreiden käyttökiellosta ja ymmärsivät kiellon merkityksen. Osakeyhtiö, jonka katsottiin tuottamuksellaan aiheuttaneen vahingon, velvoitettiin korvaamaan vahinko asunto-osakeyhtiölle.
Tausta
Osakeyhtiö (A Oy) vuokrasi huoneiston asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta työntekijöidensä eli jalkapalloa pelaavien henkilöiden asumiseen.
Asunto-osakeyhtiössä suoritettiin viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat pystylinja kerrallaan käyttökiellossa.
A Oy:n työntekijät käyttivät viemäreitä käyttökiellosta huolimatta, aiheuttaen vahinkoa kahdelle muulle huoneistolle.
Asunto-osakeyhtiö väitti A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti laiminlyödessään velvollisuutensa huolehtia siitä, että huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset A Oy:n työntekijät olivat ymmärtäneet viemärien korjaustyötä koskevan ilmoituksen ja viemäreiden käyttökiellon merkityksen.
A Oy kiisti vastuunsa katsoen, ettei sillä ole ollut velvollisuutta eikä edes oikeutta valvoa asunnon käyttäjiä näiden vapaa-aikana. A Oy:n mukaan se ei ollut menetellyt tuottamuksellisesti, eikä sen toiminta tai toimimatta jättäminen ole ollut syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon.
KKO: vahingonkorvausvastuun peruste
Korkein oikeus totesi, että vahinko oli aiheutunut asunto-osakeyhtiölle eikä A Oy:n vuokranantajalle, joten sovellettavaksi tuli vahingonkorvauslaki.
Vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen. Tuottamusta arvioitaessa ratkaisevaa on, millaista huolellisuutta asianomaiselta kulloisessakin tilanteessa vallitsevien olosuhteiden perusteella voidaan edellyttää. Säännöksen mukaisen korvausvastuun perustavana seikkana voi olla vahingonaiheuttajan teko tai laiminlyönti.
KKO: Vuokralaisen tuottamuksen arviointi
Asunto-osakeyhtiön oli selvitetty tiedottaneen asukkaita viemäriremontista ja siihen liittyvistä käyttökielloista useasti ja eri tavoin. A Oy ei ollut edes väittänyt, että se ei olisi vuokralaisena ollut itse viemärien korjaustyöstä ja käyttökiellosta sekä siihen liittyvästä asukkaiden ohjeistuksesta tietoinen.
A Oy:n huoneistossaan majoittamien työntekijöiden oli selvitetty olleen ulkomaalaisia. Asunto-osakeyhtiön mukaan A Oy:n huoneistossa majoittamat henkilöt ovat olleet täysin suomen kieltä taitamattomia, jota seikkaa A Oy ei ole kiistänyt. Korkein oikeus katsoi, että asiassa esitetyn perusteella riski siitä, että huoneistossa oleskelevat henkilöt eivät ymmärrä viemäreiden käyttökieltoa koskevia ilmoituksia taikka käyttökiellon merkitystä, on ollut korostunut. Samalla on olennaisesti kasvanut riski siitä, että viemäreiden käyttökiellon vastaisesta toiminnasta aiheutuu mittavaa vahinkoa asunto-osakeyhtiön rakennuksen tiloihin laajemminkin.
KKO katsoi, että tapauksen erityiset olosuhteet huomioon ottaen A Oy:llä oli velvollisuus erikseen varmistua siitä, että sen huoneistossa majoittamat työntekijät ovat tietoisia viemärien korjaustyöstä ja siihen liittyvästä käyttökiellosta sekä kiellon merkityksestä. Kun A Oy ei ollut edes väittänyt olleensa yhteydessä työntekijöihinsä korjaustyön johdosta, KKO katsoi A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti.
KKO totesi, että vahinko olisi tässä tapauksessa ollut mahdollista välttää keskustelemalla viemäreiden käyttökiellosta ja kiellon merkityksestä huoneistossa oleskelleiden A Oy:n työntekijöiden kanssa. A Oy:n kannalta ei ole ollut myöskään ennalta arvaamatonta, että viemäreiden käyttökiellon noudattamatta jättämisestä voi seurata vesivahinko, jonka korjauskustannukset voivat nousta tuntuviksi. Siten KKO katsoi, että A Oy:n laiminlyönti on ollut korvausvastuun perustavassa syy-yhteydessä vahinkoon.
A Oy oli lisäksi vedonnut siihen, että vahingon aiheuttaja ei ole ollut A Oy vaan tuntemattomaksi jäänyt A Oy:n työntekijä, jonka toimista A Oy ei ole vastuussa. Tältä osin KKO totesi, että vahingonkorvausoikeutta koskevassa ratkaisukäytännössä on yleistä, että vahingon katsotaan olevan syy-yhteydessä useamman kuin yhden henkilön menettelyyn tai laiminlyöntiin silloinkin, kun henkilöt eivät ole toimineet yhdessä. Tämä huomioon ottaen se seikka, että vahingon on välittömästi aiheuttanut joku A Oy:n työntekijöistä, ei poista A Oy:n vastuuta asiassa.
Kommentti
Tapauksen olosuhteet ovat poikkeukselliset. Ratkaisu kuitenkin osoittaa, että asunnon työntekijöitään varten vuokraava yhtiö voi olla taloyhtiöön nähden vahingonkorvausvastuussa työntekijöidensä aiheuttamasta vahingosta. Mitään yleistä työnantajan vahingonkorvausvastuuta tästä ei voi johtaa, vaan korvausvastuu perustui siihen, että yhtiö tiesi viemäreiden käyttökiellosta ja siitä, että sen asunnossa asuvat työntekijät eivät ymmärtäneet suomea, eivätkä siten voineet ymmärtää myöskään tiedotteita viemäreiden käyttökiellosta.