Viime viikolla uutisoitiin, että asuntolainojen laina-aika voi jatkossa kasvaa nykyisestä enimmäisajasta 30 vuodesta jopa 40 vuoteen. Hallitus esitti osaltaan ensin 35 vuoteen pidentämistä, mutta eduskunnan talousvaliokunta hyväksyi mietinnön, jolla mahdollistetaan jopa 40 vuoden mittaiset asuntolainat. Talousvaliokunnan hyväksymä päätös pidentää asuntolainojen enimmäiskestoa vauhdittaa asuntokauppaa ja tukee rakentamisalaa. Pidentämisen tarkoituksena on joustavamman omarahoitusosuuden ohella (minimissään 5 % asunnon hinnasta) pienentää kuukausittaisia lainanhoitokuluja ja lisätä kotitalouksien liikkumavaraa. Ajatuksena on, että kotitaloudet voisivat asuntolainan pois maksamisen ohessa käyttää tulojaan kulutukseen sekä sijoittamiseen.
Suomen Pankin ja Finanssivalvonnan mukaan muutoksen vaarana on kotitalouksien kasvava velkaantuminen. Mitä pidempi on asuntolainan maksuaika ja mitä enemmän asunnon hinnasta voi saada asuntolainaa, sitä enemmän asuntovelallisilla todennäköisesti tulee olemaan asunnostaan velkaa.
Talokauppariita on aina jonkinlainen markkinahäiriö. Tehty talokauppa ei tuotakaan sitä lopputulosta, mitä sillä tavoiteltiin, kun kaupan kohteessa todetaan myyjän vastattava virhe. Kaupan kohteen sovittua kauppahintaa alennetaan virheen johdosta, jolloin myyjä maksaa kaupan jälkeen hinnanalennusta ostajalle. Ostaja valintansa mukaan korjaa kiinteistön tai tekee sillä jotakin muuta. Jos kiinteistön virhe on olennainen, kauppa voidaan määrätä purettavaksi. Tällöin virheellinen kiinteistö palautuu myyjälle ja myyjä on velvollinen palauttamaan kauppahinnan ostajalle.
Mitä tapahtuu, jos hyvin suuressa määrin asuntovelallisten ostajan ja myyjän välille syntyy talokauppariita?
Silloin riidellään kiinteistöstä, jota kumpikaan heistä ei todellisuudessa omista ja johon kummallakaan ei omalla varallisuudellaan ole todellisuudessa varaa. Tämä aiheuttaa vaikeuskerrointa ostajan kannalta tyydyttävän lopputuloksen saavuttamiselle ja voi päätyä taloudelliseen katastrofiin hänen kannaltaan. Kärjistetysti sanottuna (lähes) varattomien osapuolten kesken riitelyssä ei ole mitään järkeä.
Talon ostajina nuoret, tiedoiltaan ja osaamiseltaan heikoimmassa asemassa olevat perheet ovat yleensä myös vähävaraisimpia, ja heidän talo-ostoksensa painottuvat edullisimpiin ja siten myös käytännössä huonokuntoisimpiin omakotitaloihin. Jos kiinteistön ostamista varten on otettu lainaa maksimimäärä, voi korjausten rahoittaminen olla mahdotonta. Jos ostajalla ei ole varaa korjata ostamaansa esim. mikrobivaurioitunutta taloa, hänen täytyisi ensin saada jostakin rahaa sen korjaamiseksi, mikä yleensä ajaa reklamaation tekemiseen myyjälle. Ostajalla ei ole tällöin lähtökohtaisesti varaa ikäviin yllätyksiin.
Jos myyjällä ei ole varaa maksaa hinnanalennusta saatikka purkaa kauppaa, estää se ostajaa pääsemästä lainmukaisiin oikeuksiinsa. Jos ostaja saa tietää, ettei myyjällä ole varaa vastata kiinteistön virheistä, ei oikeudenkäynti tule tuottamaan tulosta; velkojan kannalta hyvästäkään tuomiosta ei ole hyötyä, jos sitä voida panna täytäntöön velalliselta puuttuvan maksukyvyn vuoksi.
Olemme aiemmin käsitelleet blogissa tilannetta, jossa myyjällä ei ole varaa purkaa virheellisen kiinteistön kauppaa. Jos myyjällä tai kummallakin kaupan osapuolella on heikko taloudellinen tilanne, silloin osapuolten varoja ei yleensä kannata käyttää riitelyyn. Tällöin taloudellisesti parempi vaihtoehto voi olla laihakin sovinto, sillä oikeudenkäynnistä aiheutuvat kustannukset voivat ylittää sen, mitä vastapuolelta saa perittyä. Kaupan purun sijaan voi pyrkiä sopimaan hinnanalennuksesta, tarvittaessa vaikka osamaksujärjestelyllä.
Voiko tälle tilanteelle tehdä jotakin?
Yleensä ostajan tietoon ei kaupantekovaiheessa tule se, millainen myyjän maksukyky on. Keskusteluista kiinteistönvälittäjän tai myyjän kanssa ennen kauppaa voi tulla sattumanvaraisesti jotakin tietoa myyjän varallisuudesta ja maksukyvystä, mutta mitenkään järjestelmällisesti tai yksityiskohtaisesti sitä ei kaupantekoprosessissa käydä läpi. Jos kiinteistö on ulosmitattuna myyjän velkojen vuoksi, tämä tulee ostajan tietoon, mutta muissa tapauksissa myyjän varallisuudesta tai velkaantumisesta ei yleensä saa tietoa.
Hyvän välitystavan ohjeen kohdassa ”8.1.2.1 Myyjän maksukyvyttömyys” on käsitelty ainoastaan tilannetta, jossa välitysliikkeen tiedossa on myyjän maksukyvyttömyys:
”Myyjän maksukyvyttömyys voi vaikuttaa ostajan mahdollisuuteen saada välityskohteen virheen perusteella myyjältä hinnanalennusta tai toteuttaa kaupan purku. Tämän vuoksi välitysliikkeen on kerrottava ostajalle tiedossaan olevasta myyjän maksukyvyttömyydestä, esimerkiksi tuomioistuinvelkajärjestelystä. Jos välitysliikkeellä on toimeksiannon hoitamisen yhteydessä esille tulleiden seikkojen perusteella syytä epäillä myyjän maksukyvyttömyyttä, välitysliikkeen tulee pyytää ulosottoviranomaiselta myyjää koskeva todistus ulosottorekisteristä. Mikäli selvityksessä saadaan tieto myyjän maksukyvyttömyydestä, asiasta on kerrottava ostajalle.”
Mikäli myyjä ei kaupantekovaiheessa ole maksukyvytön, vaan saatuaan kauppahinnan ostajalta maksaa vanhan asuntolainansa pois ja ottaa uuden lainan seuraavan kiinteistön ostamiseksi, ei ostajan tietoon koskaan tule vanhan tai uuden kiinteistön lainoitusaste. Silti tilanne voi olla se, että myyjän netto-omaisuus (varallisuus vähennettynä veloilla) on lähellä nollaa. Mikäli ostaja saa tietoja myyjän varallisuudesta, kannattaa se ottaa huomioon, varsinkin jos kiinteistö on vanha/edullinen/riskialtis/mahdollisesti huonokuntoinen. Jos ostajan tietoon tulee, että myyjän taloudellinen tilanne on heikko, myöhemmin mahdollisesti havaittavista piilevistä vaurioista tai muista virheistä tuskin tulee samaan hyvitystä myyjältä.
Mitä suurempi määrä talokaupan osapuolilla on asuntolainaa, sitä mahdollisempaa on, että ostaja joutuu tyytymään talokauppariitatilanteessa huonoon lopputulokseen. Voi käydä niin, että myyjällä ei ole varaa maksaa virheen johdosta juurikaan hinnanalennusta, eikä ostajalla ole varaa teettää tarpeellisia korjauksia. Olisikin tärkeää toimia ennen kaupantekoa niin, että mahdolliset riitatilanteet pystyttäisiin ehkäisemään. Kun kohteen kunto ja erityisesti riskirakenteiden kunto selvitetään mahdollisimman hyvin ennen kauppaa, ja todetut riskit ja tulevat korjaustarpeet huomioidaan kauppahinnassa ja muissa kaupan ehdoissa, on myöhemmin vähemmän riidanaiheita. Kun ostaa vanhan talon, on hyvä jättää omaan budjettiin jonkinlainen vara yllättävien korjaustarpeiden varalle.