Rakennustieto julkaisi maaliskuussa 2025 uudet Kiinteistön keskimääräisiä teknisiä käyttöikiä ja kunnossapitojaksoja koskevat RT-ohjekortit. Aikaisemman, vuodelta 2008 olleen ohjeen sijaan tuli kaksi uutta RT-korttia, joista toinen koskee rakennustekniikkaa (RT 103765) ja toinen talotekniikkaa (RT 103766). Ohjeissa esitetään kiinteistön erilaisten rakenteiden, osien, järjestelmien ja laitteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit sekä huolto- ja kunnossapitojaksot.
RT-kortit on tarkoitettu käytettäväksi apuna mm. kuntotarkastuksissa ja -arvioissa, kiinteistön kunnossapidon suunnittelussa ja rakennuksen huoltokirjan ja -ohjeiden laadinnassa. Sen lisäksi näihin RT-kortteihin ja eri osien teknisiin käyttöikiin viitataan usein asunto- ja kiinteistökauppariidoissa, kun kiistellään siitä, mihin ostajan on pitänyt varautua, tai kuinka paljon ns. tasonparannusta jostakin korjauksesta aiheutuu. Joskus väitetään, että tekninen käyttöikä vaikuttaisi suoraan riidan lopputulokseen. Asia ei kuitenkaan ole näin yksinkertainen.
Mitä tekninen käyttöikä tarkoittaa?
RT-korttien mukaan tekninen käyttöikä tarkoittaa aikaa, jona rakenteen, osan tai järjestelmän teknisen toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on saavutettu, on tarkoituksenmukaista selvittää osan todellinen kunto sekä korjaus- tai uusimistarve. Usein samalla joudutaan uusimaan myös ympäröivät rakenteet.
RT-korttien mukaan keskimääräisen teknisen käyttöiän saavuttaminen ei automaattisesti tarkoita, että kyseinen rakennusosa tai järjestelmä pitäisi uusia tai purkaa. Rakenteet ja järjestelmät voivat ylittää teknisen käyttöikänsä, kun säännöllisestä ja hyvästä kunnossapidosta ja huollosta on huolehdittu. Käyttöikään vaikuttavat mm. erilaiset rasitusolosuhteet, mahdolliset suunnittelu- tai asennusvirheet, tehdyt muutokset. Tietyn rakenteen todellisen käyttöiän määrittäminen edellyttää tarkempia tutkimuksia.
Merkitys kiinteistökaupassa
Vanhan rakennuksen ostajan pitää aina ymmärtää, että rakennuksessa voi olla sen ikään liittyviä korjaus- ja huoltotarpeita, jos tällaisia korjauksia ei ole vielä tehty. Rakennustiedon ohjekorttien sisältö ei kuitenkaan ole yleisesti tunnettu rakennusalan asiantuntijoiden tai ”kiinteistöriitakuplan” ulkopuolella. Näin ollen ei voida katsoa, että RT-kortit teknisistä käyttöi’istä olisivat sellaista yleistietoa, joka jokaisen ostajan pitäisi tuntea kiinteistön ostaessaan.
RT-kortit vaikuttavat asunto- ja kiinteistökaupassa ennen kaikkea kuntotarkastuksen tai kuntoarvion sisältöön ja siinä huomioitaviin tuleviin korjaustarpeisiin ja toimenpidesuosituksiin. Kuntotarkastuksessa tuodaan esille, jos jokin rakenne on teknisen käyttöikänsä päässä, jolloin sen uusimiseen kehotetaan varautumaan. Kun ostaja saa tiedon jonkin rakenteen/järjestelmän teknisen käyttöiän päättymisestä ja tulevasta korjaustarpeesta ennen kauppaa, kyseinen korjaustarve jää ostajan vastuulle, eikä ostaja voi vedota korjaustarpeeseen virheenä kaupan jälkeen.
Merkitys riitatilanteessa
Eri rakennuksen osien teknisiin käyttöikiin vedotaan usein kiinteistökauppariidoissa. Jos ostaja vetoaa kiinteistökaupan jälkeen virheeseen, esim. rakenteen sisässä kaupan jälkeen todettuun piilevään kosteus-/homevaurioon, saattaa myyjä vedota siihen, että rakenteen tekninen käyttöikä on päättymässä, joten ostajan on pitänyt muutenkin varautua rakenteen uusimiseen. Myyjä voi vedota myös siihen, että rakenteen korjaaminen pidentää sen teknistä käyttöikää ja hyödyttää ostajaa, mikä on huomioitava virheen seuraamuksissa, kuten hinnanalennuksen määrässä.
Uusissa RT-korteissa on mainittu ensimmäistä kertaa valesokkelirakenteen ja sisäpuolelta lämmöneristetyn maanvastaisen seinän keskimääräinen tekninen käyttöikä. Sekä valesokkelin että kellarikerroksen maanvastaisen seinän kosteus-/homevauriot ovat yleinen kiinteistökauppariitojen aihe. Todennäköistä onkin, että jatkossa riidoissa tullaan vetoamaan entistä enemmän ko. rakenteiden teknisiin käyttöikiin.
RT-kortin mukaan valesokkelin tekninen käyttöikä on normaaliolosuhteissa keskimäärin 40 vuotta, ”jos puurakenne on maanpinnan alapuolella tai ulkopuolinen kosteusrasitus”. Vaikeassa rasituksessa käyttöikä on keskimäärin 30 vuotta ja kevyessä 50 vuotta. Kivirakenteisen valesokkelin käyttöikä on normaalisti sama kuin rakennuksen käyttöikä. Maanvastaisen sisäpuolelta lämmöneristetyn seinän tekninen käyttöikä vaihtelee RT-kortin mukaan 30-60 vuoteen, käytetystä eristeestä ja rasitusluokasta riippuen.
Mikä muuttuu, kun valesokkelin ja maanvastaisen seinän tekninen käyttöikä on määritelty?
Hyvässä tapauksessa RT-kortin uudistus johtaa siihen, että valesokkelirakenteiden ja sisäpuolelta eristettyjen maanvastaisten seinien kuntoa tutkitaan nykyistä perusteellisemmin ennen kauppaa, mikä voi vähentää riitatilanteita kaupan jälkeen. Toisaalta ko. rakenteet on jo nykyisin luokiteltu kuntotarkastuksen suoritusohjeessa riskirakenteiksi, joiden kuntoa tulisi selvittää ennen kauppaa rakenteita avaamalla, eikä tämä ole estänyt riitatilanteiden syntyä.
Joka tapauksessa kuntotarkastajien pitäisi huomioida eri osien tekniset käyttöiät kuntotarkastusraporteissaan. Jos rakenteen keskimääräinen tekninen käyttöikä on päättymässä ja sen remonttiin/uusimiseen on syytä varautua, korjaussuosituksen pitäisi ilmetä selkeästi kuntotarkastusraportista. Tällainen ostajan tiedossa oleva remonttitarve ei ole kiinteistökaupan virhe.
Jos rakennetta, kuten valesokkelia, ei ole kehotettu ennen kauppaa remontoimaan/uusimaan, eikä siinä todettu vaurioita, mutta siinä todetaan kaupan jälkeen piilevä vaurio, kyseessä on jatkossakin ns. salainen virhe.
Rakenteen tai järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä voi vaikuttaa virheen seuraamukseen. Erityisesti sillä voi olla vaikutusta hinnanalennuksen määrään. Kun vanha rakenne korjataan, sen tekninen käyttöikä pitenee ja mahdollisesti laatu paranee, mistä aiheutuu ns. tasonparannusta kaupantekohetkeen verrattuna. Tämä yleensä vähentää hinnanalennuksen määrää.
Esimerkki: Kylpyhuone on 15 vuotta vanha. Nykymääräysten mukaan vedeneristetyn märkätilan (laatta ja massamainen vedenerite) tekninen käyttöikä on keskimäärin 30 vuotta. Jos kylpyhuone joudutaan virheiden/vaurioiden vuoksi uusimaan, sen käyttöikä alkaa alussa eli pitenee n. 50 %. Tasonparannukseksi saatetaan arvioida n. 50 %, jolloin ostaja voi saada hinnanalennuksena puolet korjauskustannuksista.
Tasonparannus perustuu kuitenkin oikeuden arvioon, eikä sitä yleensä lasketa niin kaavamaisesti kuin edellä olevassa esimerkissä. On muistettava, että keskimääräinen tekninen käyttöikä on arvio, ja yksittäistapauksessa käyttöikä voi olla pidempi tai lyhyempi. Tasonparannuksen määrään vaikuttaa mm. ostajan ennen kauppaa saamat tiedot, kuten mahdollinen tieto kyseisen rakenteen teknisestä käyttöiästä tai siihen kohdistuvasta kosteusrasituksestas/vaurioviitteistä. Tasonparannuksen arviointiin voi vaikuttaa myös se, millainen rakenne on kyseessä, ja katsotaanko rakenteen korjauksen nostavan kiinteistön arvoa vai ei.
Asiasta ei ole korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä, joten oikeuskäytäntö vaihtelee. Kirjoitimme taannoin puukoolattua lattiarakennetta koskevista hovioikeustapauksista, joiden lopputulos vaihteli kaupan purusta hinnanalennukseen. Hinnnanalennuksen määrä saattoi vastata koko alapohjarakenteen korjauskustannusta tai olla merkittävästi alempi tasonparannuksen vuoksi. Kyseisen maanvaraisen betonilaatan päällä olevan yläpuolelta lämmöneristetyn puukoolatun lattiarakenteen tekninen käyttöikä on normaalirasituksessa keskimäärin 40 vuotta. Vaikka kuntotarkastusraportissa ennen kauppaa olisi mainittu koolatun lattiarakenteen tekninen käyttöikä, rakenteen piilevät vauriot ja niistä johtuva korjaustarve voidaan silti katsoa salaiseksi virheeksi.
Ei siis ole niin, että RT-kortissa määritelty tekninen käyttöikä tarkoittaisi sitä, että ostaja ei voi vedota tällaisen rakenteen piileviin vaurioihin virheenä, tai että virheen korjauskustannuksista automaattisesti vähennettäisiin teknistä käyttöikää vastaava prosenttiosuus. RT-kortin muutokset eivät jatkossakaan poista valesokkeleihin tai maanvastaisiin seinärakenteisiin liittyviä riitatilanteita, tai vaikuta merkittävästi -ainakaan suoraan- hinnanalennuksen määrään.