Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Puukoolatun lattian vauriot oikeudessa

Puukoroke- tai puukoolattu lattiarakenne on yleinen riskirakenne, jota on käytetty tyypillisimmin 1950-1980-luvulla rakennetuissa omakoti- ja rivitaloissa. Maanvaraisen betonilaatan päällä tai kellarin betoniholvin päällä oleva puukorokelattia on voinut vaurioitua esim. betonin pintaan tiivistyvästä kosteudesta. Omakotitalokauppaa koskevissa riitatapauksissa koolattu lattia on usein todettu kosteus- ja mikrobivaurioituneeksi, ja ostaja perustaa vaatimuksensa myyjää kohtaan näihin vaurioihin. Vaurioiden lisäksi asian oikeudellisessa arvioinnissa kiinnitetään huomiota tehtyyn kauppaan ja sen ehtoihin ja mm. siihen, minkä tiedon varassa kauppa on tehty. Puukorokelattialle tyypillinen kiinteistökauppariidoissa esillä oleva seikka on lattian teknisen elinkaaren päättyminen, joka on huomioitava virheen seuraamuksessa.

Tarkastelimme neljää kiinteistökauppariitoja koskevaa hovioikeusratkaisua, joissa on ollut kyse mm. puukoolatun lattian vaurioista, joko maanvaraisessa tai kellarin päällisessä rakenteessa. Hovioikeusratkaisujen perusteella koolatun lattiarakenteen vaurioita koskeva oikeuskäytäntö on vaihtelevaa. Yleensä riitakohteissa on koolatun lattian lisäksi muitakin vaurioituneita rakenteita, joten tapausten ja koolatun lattian vaurioiden seuraamusten suora vertailu on vaikeaa. Vaikka kuntotarkastusraportissa olisi mainittu koolatun lattiarakenteen tekninen käyttöikä, rakenteen piilevät vauriot ja niistä johtuva korjaustarve voi silti olla salainen virhe. Myyjällä ollut rakennusalan tietämys rakenteen riskeistä on vaikuttanut virheen katsomiseksi tiedonantovirheeksi.

Rakenteen käyttöikä voi vaikuttaa hinnanalennuksen määrään, mutta tapaukset osoittavat, että rakenteen iän perusteella tehtävät vähennykset vaihtelevat, eivätkä ole yhtä suuria kuin rakenteen jo kuluneen iän perusteella voisi kuvitella. Yhdessä esimerkkitapauksista ei vähennetty tasonparannusta lainkaan, vaikka alapohja oli uusittu maa-aineksia myöten.

Vaurioiden korjaustavoista ja -kustannuksista on esitetty oikeudessa hyvin vaihtelevia arvioita. Tyypillistä on, että myyjän todisteena esittämät korjauskustannusarviot ovat huomattavasti edullisempia kuin ostajan esittämät kustannusarviot. Hovioikeuksien todistelun perusteella tekemät arviot korjauskustannusten määrästä ovat vaihdelleet 17.000 eurosta yli 100.000 euroon. Korjauskustannusten määrään vaikuttaa luonnollisesti mm. korjattavan alueen koko.

Taulukon summiin voi sisältyä muitakin virhekohtia kuin puukoolatun lattian vaurioiden korjauskustannukset.

Johtopäätökset / suositukset

Puukorokelattian kosteus- ja mikrobivauriot ovat melko yleinen kiinteistökauppariitojen aihe. Kaupan jälkeen ilmi tulevat piilevät kosteus- ja mikrobivauriot kaupan kohteen virheenä voivat tilanteesta riippuen johtaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Olisikin toivottavaa, että kaikki tunnetut riskirakenteet, kuten puukoolattu lattia, olisivat kaupan osapuolten tiedossa jo ennen kauppaa ja he ottaisivat huomioon niiden vaurioitumismahdollisuuden kauppaa tehdessään.

Suositeltava tapa selvittää omakotitalon riskirakenteita ennen kauppaa on teettää suoritusohjeen mukainen asuntokaupan kuntotarkastus pätevällä tarkastajalla. Huomion arvoista on kuitenkin, ettei kellarin betoniholvin päällä olevaa puukorokelattiaa ole määritelty riskirakenteeksi kuntotarkastuksen nykyisessä suoritusohjeessa. Ohjetta tulisikin päivittää.

Kiinteistökaupan jälkeisiä riitatilanteita voi parhaiten välttää selvittämällä rakennuksen riskirakenteet ennen kauppaa sekä miettimällä riskin arvoa rahassa ja mahdollisesti myös sopimalla kaupan osapuolten välisestä vastuunjaosta jo kaupan yhteydessä. Jos vauriot ja/tai rakenteen korjaustarve todetaan jo ennen kauppaa ja tämä huomioidaan kauppahinnassa, ei kysymys ole laatuvirheestä. 

Vaikka ennen kauppaa tehdyssä kuntotutkimuksessa koolatussa lattiarakenteessa ei todettaisi vaurioita, ostajan ja myyjän tulee ymmärtää, ettei tutkimus ole aukoton. Asianmukaisesta tutkimuksesta huolimatta on mahdollista, että kaupan jälkeen rakenteessa todetaan vaurioita. Järkevä ostaja ja myyjä huomioivat tämän riskin kauppaa tehdessään. Rakenteen korjaamiseen on tarjolla erilaisia teknisiä ratkaisuja, joten mahdollisten korjauskustannusten suuruusluokka on yleensä arvioitavissa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: