Kirjoitimme viime vuonna blogissa oikeustapauksesta, jossa käsiteltiin kysymystä, onko ilmavuoto kiinteistön virhe.Tuossa tapauksessa oli kyse siitä, oliko rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastainen toteutus (höyrynsulkujen epätiiveys) kiinteistökaupassa omakotitalokiinteistön laatuvirhe silloin, kun siitä ei ollut osoitettu aiheutuvan mitään vahinkoa tai haittaa. Tapauksessa todettiin, että höyrynsulkujen epätiivis toteutustapa ei vastannut rakentamisajankohtana v. 2007 voimassa ollutta huolellisen tiivistämisen vaatimusta (RakMK C2 1998). Keskeistä oli kiinteistön laatuvirheen kannalta arvioida kuitenkin, onko tuo virhe vaikutuksellinen. Lämpötilaan, sisäilmaan tai ilmanvaihtoon liittyviä haittoja ei ollut osoitettu aiheutuneen, eikä rakennuksesta otetussa materiaalinäytteessä ollut havaittu mikrobikasvustoa. Tapauksessa hovioikeus totesi, että voidaan kohtuudella odottaa, että jonkinlaisia vaurioita olisi ilmennyt (vuosien 2007-2024 välillä), jos rakenteeseen kertyisi kosteutta haitallisessa määrin. Se, että rakenteessa saattaa joskus tulevaisuudessa ilmetä vaurioita, ei ole virhe. Hovioikeuden mukaan virhe ei ollut vaikutuksellinen ja ostajan vaatimukset hylättiin.
Vastaavan kaltaisia kysymyksiä nouse esiin riitatapauksissa myös muunlaisten määräysten tai hyvän rakentamistavan vastaisesti toteutettujen rakenteiden kohdalla. Onko silloin kyseessä maakaaren mukainen kiinteistön laatuvirhe?
Ympäristöministeriön rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta antaman asetuksen mukaan kylpyhuone on märkätila. Märkätilan vedeneristyksen on muodostettava kokonaisuus, joka on tiivis kaikilta vedeneristetyiltä pinnoiltaan sekä niiden saumoista, läpivienneistä ja liittymistä. Märkätilojen vedenpoisto ja rakenteet on suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse valumaan tai siirtymään kapillaarivirtauksena ympäröiviin rakenteisiin ja huonetiloihin. Ympäristöministeriön rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta antaman ohjeen (2020) mukaan vedeneristettävissä tiloissa suositellaan vedeneristeen ylösnostoa kynnykselle vähintään 15 mm.
Tähän perustuen usein esitetään, että vedeneristeen puuttuminen kylpyhuoneen kynnyksestä tai 15 millimetriä matalampi vedeneristetty kynnys olisi rakennusvirhe ja sitä kautta kiinteistön laatuvirhe, josta ostajalla olisi oikeus saada hyvitystä myyjältä.
Jos kylpyhuoneessa ei ole muuta vikaa kuin tulvakynnyksen puuttuminen, on kuitenkin hankala nähdä, miten pelkästään tämän suosituksen noudattamatta jääminen sellaisenaan merkitsisi kiinteistön virhettä. Edellä olevaan oikeustapaukseen peilaten pitäisi pohtia, mitä konkreettista haittaa aiheutuu siitä, että kynnyksessä ei ole vedeneristystä tai se on suositeltua matalampi? Onko kynnys lähellä suihkua? Kuinka todennäköistä on suihkuvesien ulottuminen kynnykselle asti? Onko kyse vain mahdolliseen lattiakaivon tukkeutumiseen tai pesu pesukonevuotoon liittyvästä vesivahinko- tai tulvimismahdollisuudesta? Liittyykö rakennusvirheeseen vakuutusyhtiön käytäntö siitä, että rakennusvirheestä johtuvaa vahinkoa ei korvata? FINE on katsonut, että vedeneristyksen ylösnostojen puuttuminen (myös tulvakynnyksen osalta) on virhe, jonka vuoksi vakuutus ei korvaa vesivahingon leviämisestä aiheutuvia vahinkoja. Millaista välttämätöntä korjaustapaa kynnyksen korjaaminen edellyttää; onko paikkakorjaus mahdollinen vai esitetäänkö koko kylpyhuoneen uusimista pelkän kynnyksen korjaamisen vuoksi?
Lisäksi huomion arvoista on myös se maakaaren mukaiseen virhearviointiin kuuluva seikka, että myyjä vastaa vain kiinteistössä kaupantekohetkellä olleesta virheestä. Se, mitä tapahtumainkuluja tulevaisuudessa mahdollisesti tapahtuu (tapahtuuko mitään vesivahinkoa, onko asukkaalla ylipäänsä mahdollisen vahingon aikaan kotivakuutusta, tapahtuuko tulkinta, ettei vakuutus korvaa vesivahinkoa rakennusvirheen vuoksi) ei välttämättä johdu ainoastaan kaupantekohetkellä olleesta tilanteesta/virheestä. Em. oikeustapauksessa todettiin, että pelkästään se, että rakenteessa saattaa joskus tulevaisuudessa ilmetä vaurioita, ei ole virhe.
Toinen tärkeä huomion arvoinen seikka virhearvioinnissa on se, että jos rakennusvirhe on näkyvissä rakenteissa, saattaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus rajoittaa ostajan oikeutta vedota siihen virheenä kaupanteon jälkeen. Jos virhe on ostajan havaittavissa ennen kauppaa, se ei ole myyjän vastuulle kuuluva virhe. Tällainen tilanne on usein kyseessä tulvakynnyksen sekä muiden nähtävissä olevien rakennuksen ilmiasuun liittyvien seikkojen osalta (esim. erilaiset tilojen tai rakenteiden korkeudet/mataluudet sekä etäisyydet). Harmaita hiuksia saattaa aiheuttaa tilanne, jossa ostaja on maallikko, joka ei osaa kiinnittää kyseisenlaisiin seikkoihin huomiota ennen kauppaa ja herää näihin asioihin vasta kaupanteon jälkeen. Kuntotarkastusten vaihtelevan tason vuoksi saattaa olla myös niin, että vaikka kuntotarkastus on ennen kauppaa tehty, kuntotarkastaja ei ole tällaisiin seikkoihin kiinnittänyt huomiota.
Hovioikeuden ratkaisun lisäksi korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä aiheesta ei ole olemassa.
Todettakoon, että tulvakynnyksen puuttumisen kaltaista virhettä saatetaan arvioida eri tavalla, jos kysymys on esim. uuden asunnon tai talopaketin kaupasta. Uudiskohteessa on noudatettava määräyksiä ja hyvää rakennustapaa, jollaiseksi tulvakynnyksen tekeminen voidaan katsoa. Tulvakynnyksen puuttuminen voidaan tällöin katsoa virheeksi, joka myyjän/elinkeinonharjoittajan on ensisijaisesti korjattava. Uudiskohteessa tulvakynnyksen korjaaminen on myös yksinkertaisempaa kuin vanhemmassa omakotitalossa, sillä alle 10 vuotta vanhan vedeneristeen paikkakorjaaminen on ohjeiden mukaan mahdollista.