Kun asunnon sisäilmaongelmien syytä selvitetään kuntotutkimuksessa, melko usein tutkimuksessa havaitaan muun ohella, että rakennuksessa on ilmavuotoja. Esim. epätiiviiden rakenneliitosten tai läpivientien kautta voi olla ilmavirtausta asuintiloihin. Joskus ilmavuotoihin liittyy havaintoja kosteus- ja mikrobivauriosta tai liian alhaisista lämpötiloista, mutta joskus rakennuksessa todetaan pelkästään ilmavuotoja, ilman vauriohavaintoja. Mikä talossa havaittujen ilmavuotojen oikeudellinen merkitys sitten on? Onko ilmavuoto aina kiinteistökaupan virhe, jonka perusteella ostaja voi esittää vaatimuksia myyjälle? Entä vaikuttaako talon ikä asiaan?
Itä-Suomen hovioikeuden kesällä antama tuomio 20.6.2024 nro 325 käsitteli tällaista tilannetta, jossa omakotitalon höyrynsulku oli asennettu epätiiviisti ja talossa oli havaittu ilmavuotoja. Ostaja vaati vahingonkorvausta/hinnanalennusta virheen ja höyrynsulun korjauskustannusten perusteella. Tapaus on hyvä esimerkki siitä, miten kiinteistön virhettä arvioidaan: määräysten vastaisuus ei aina tarkoita kiinteistökaupan virhettä. Tapauksessa todettiin, että höyrynsulkua ei ollut asennettu rakentamismääräysten edellyttämällä tavalla. Kun vaurioita ei ollut kuitenkaan todettu, höyrynsulun katsottiin kaikesta huolimatta toimivan määräysten mukaisessa tarkoituksessa estäen kosteuden kertymisen rakenteisiin haitallisessa määrin. Tapauksessa virhettä ei pidetty vaikutuksellisena ja ostajan vaatimukset hylättiin.
Ilmavuodoilla voi kuitenkin olla merkitystä virheen arvioinnissa, siitä voit lukea alta Kommentti -kohdasta.
Tapauksen tausta
Riita koski vuonna 2007 valmistuneen omakotitalokiinteistön kauppaa. Kauppa oli tehty v. 2018 255.000 euron kauppahintaan.
Ostaja vaati myyjältä ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 59.979,28 euroa, perustuen talon höyrynsulkujen korjauskustannuksiin, sekä lisäksi korvausta sijaisasumis- ja muuttokustannuksistaan.
Ostajan mukaan rakennuksen höyrynsulku oli tehty rakentamisaikaan voimassa olleiden määräysten vastaisesti. Omakotitalossa samanaikaisesti sekä ilmansulkuna että höyrynsulkuna toimivaa muovikalvoa ei ollut tiivistetty huolellisesti. Ostajien mukaan puutteellinen tiivistäminen on aiheuttanut ilmansulun osalta riskin kosteusvauriosta sekä siitä, että sisäilmaan kulkeutuu epäpuhtauksia, minkä lisäksi virheellisesti toteutettu ilmansulku vaikuttaa rakennuksen lämmitysenergian kulutukseen ja ilmanvaihtokoneen toimintaan. Höyrynsulun osalta on puolestaan aiheutunut riski siitä, että höyrynsulun rei’istä ulospäin virtaavan sisäilman mukana kulkeutuva kosteus voi alkaa tiivistyä talon rakenteisiin ja aiheuttaa kosteus- ja mikrobivaurioita.
Ostajan mukaan höyrynsulku oli korjattava koko talossa, mistä ostaja oli saanut 59.979,28 euron ja 59.500 euron korjauskustannusarviot.
Myyjä kiisti vaatimukset perusteettomina. Myyjän mukaan ilmavuodot sellaisenaan eivät olleet virhe, eikä höyrynsulussa ollut korjausta edellyttäviä puutteita. Talossa ei ole ollut minkäänlaista kosteus- tai mikrobivauriota, eikä höyrynsulun epätiiveydestä tai siinä olevista puutteista ei ole aiheutunut haitallista kosteutta. Pelkkä määräyksistä tai hyvästä rakennustavasta poikkeaminen ei myyjän mukaan johda hinnanalennusvastuuseen ilman tosiasiallista korjaustarvetta, jollaista talossa ei ole.
Käräjäoikeus päätyi asiassa ostajan kannalle. Käräjäoikeus katsoi, että kun myyjä on puolisonsa kanssa rakentanut talon itse, hänen pitäisi tietää miten talo on rakennettu ja huolehtia siitä, että se vastaa rakentamismääräyksiä. Kun näin ei ollut, kyseessä oli (tiedonanto)virhe. Käräjäoikeus katsoi ostajalla olevan oikeus 59.300 euron vahingonkorvaukseen.
Myyjä valitti hovioikeuteen, joka arvioi asiaa toisin.
Hovioikeus arvioi virheen vaikutuksellisuutta
Hovioikeus viittasi talon rakentamisaikaan voimassa olleisiin määräyksiin (RakMK C2 1998), jonka kohta 4.1.1 on edellyttänyt ulkoseinän rakenteiden vesihöyrynvastuksen ja ilmatiiviyden olevan sellainen, ettei seinän kosteuspitoisuus sisäilman vesihöyryn diffuusion tai konvektion vuoksi muodostu haitalliseksi. Kohdassa 4.1.2 taas on määrätty, että ilmansulun ja ilmansulkuna toimivan höyrynsulun saumat, reunat ja läpivientikohdat on tiivistettävä huolellisesti. Myös yläpohjan rakenteiden suunnittelun ja rakentamisen osalta on kohdassa 6.2.1 edellytetty, ettei kattoon kerry vesihöyryn diffuusion tai ilmavirtausten vuoksi haitallisessa määrin kosteutta, ja kohdassa 6.2.1.1 on edellytetty ilmansulun liittymien ja lävistysten huolellista tiivistämistä.
Hovioikeus totesi esitetyn todistelun perusteella mm. ettei ainakaan kuvissa esiintyvissä kohdissa höyrynsulkua ole tiivistetty kovinkaan huolellisesti. Ilmatiiveysmittauksessa ilmenneistä ilmavuodoista otetut valokuvat eri puolelta taloa viittaavat siihen, ettei höyrynsulkua ole tiivistetty teipillä tai muulla tavoin muuallakaan rakennuksessa. Hovioikeus katsoi, ettei tällainen ilmansulun ja höyrynsulun toteutustapa täytä kiinteistön rakentamisajankohtana voimassa ollutta huolellisen tiivistämisen vaatimusta.
Hovioikeus totesi oikeuskirjallisuuteen viitaten, että kiinteistön virhe ei tarkoita kaupan kohteen viallisuutta tai puutteellisuutta sinänsä. Virheen on oltava vaikutuksellinen, jotta siihen voitaisiin vedota. Riskinjako myyjän ja ostajan välillä on suoritettu siten, että vähäiset eli oikeudellisesti vaikutuksettomat poikkeamat kaupan kohteessa jäävät ostajan vastattavaksi. Asiassa olikin seuraavaksi arvioitava, oliko ilmansulun ja höyrynsulun puutteellinen tiivistäminen maakaaren laatuvirhettä koskevan säännöksen edellyttämällä tavalla vaikutuksellinen.
Hovioikeuden mukaan asiassa ei ollut ilmennyt, että rakennuksessa olisi tehty sen lämpötilaa, sisäilman laatua tai ilmanvaihtokoneen toimivuutta koskevia tutkimuksia. Ilmatiiveysmittauksessa on mitattu ilmanvuotokohta-alueiden alimpia lämpötiloja, mutta todistajat olivat kertoneet yhteneväisesti siitä, ettei ilmatiiveysmittauksessa ole kysymys asumisterveysasetuksen (545/2015) mukaisesta lämpötilamittauksesta. Rakennuksen ilmanvaihtokoneen toimivuudesta ei esitetty muuta näyttöä kuin todistaja N:n kertomus, josta ei voi tehdä sellaista johtopäätöstä, ettei ilmanvaihtokone toimisi suunnitellusti. Koska rakennuksen ilmatiiveys oli ilmatiiveysmittauksen ja esitetyn todistelun perusteella keskitasoa eikä ilmansulun puutteellisesta tiivistämisestä ole osoitettu aiheutuvan väitettyjä talon lämpötilaan, sisäilmaan tai ilmanvaihtoon liittyviä haittoja, hovioikeus katsoi, ettei kyseessä näiltä osin ole vaikutuksellinen virhe.
Todistajat A, B ja C olivat kertoneet, että ilmansulun ja höyrynsulun puutteellinen tiivistäminen kyseisessä talossa aiheuttaa riskin siitä, että talon rakenteisiin voi alkaa kertyä kosteutta ja niissä voi alkaa kasvaa mikrobeja. Todistaja D n oli lisäksi yleisellä tasolla kertonut, että kosteuden kertyminen tapahtuu vähitellen, ja tästä johtuvat haitat alkavat muodostua olosuhteiden sen salliessa. Todistajat E, F ja G olivat puolestaan arvioineet, ettei talossa ole höyrynsulun osalta korjaustarvetta. G oli todennut, että rakennuksen höyrynsulku toimii kosteusteknisesti sille asetettujen vaatimusten mukaisesti. Mikäli talossa tapahtuisi kosteuden kertymistä rakenteisiin, se olisi G:n mukaan tullut ilmi 17 vuodessa. Myös F oli todennut, että mahdolliset höyrynsulun puutteellisesta tiivistämisestä aiheutuvat haitat olisivat mainitussa ajassa jo ilmenneet.
Asiassa oli kirjallisena todisteena yksi tutkimustulos makuuhuoneen eristemateriaalista otetusta näytteestä, jossa ei ole havaittu mikrobikasvustoa. Muita kosteus- ja mikrobivaurioihin liittyviä tutkimustuloksia ei esitetty. Ostaja ei sinänsä edes väittänyt, että vaurioita olisi jo aiheutunut, vaan että on olemassa riski niiden aiheutumisesta ajan kuluessa. Hovioikeus totesi, että se, ettei rakennuksessa ole osoitettu 17 vuoden aikana syntyneen kosteus- tai mikrobivaurioita, viittaa siihen, että rakennuksen ilmansulkuna ja höyrynsulkuna toimiva muovikalvo sen puutteellisesta tiivistämisestä huolimatta toimii rakentamismääräysten mukaisessa tarkoituksessa estäen kosteuden kertymisen rakenteisiin haitallisessa määrin. Voidaan kohtuudella olettaa, että jonkinlaisia vaurioita olisi jo ilmennyt, mikäli näin ei olisi. Hovioikeus katsoi ettei väitettyä virhettä voida katsoa olevan olemassa vain sillä perusteella, että kantajien todistajien mukaan kiinteistössä saattaa joskus tulevaisuudessa ilmetä kosteus- tai mikrobivaurioita. Näin ollen kyseessä ei näiltäkään osin ole vaikutuksellinen virhe.
Ostajan kanne hylättiin kokonaisuudessaan. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjän kustannukset käräjäoikeudessa (44.086 €) ja hovioikeudessa (13.246 €). Lisäksi heille jäi maksettavaksi omat kulunsa molemmissa oikeusasteissa (54.822 + 18.598 €).
Kommentti: ilmavuodot kiinteistön virheenä
Tapaus havainnollistaa sen, että rakennuksen ilmavuodot eivät sellaisenaan, yksinään ylitä kiinteistön virhekynnystä, vaikka rakenteita ei olisikaan tehty tai tiivistetty määräysten mukaisesti. Virheen arvioinnin kannalta oleellista on, että aiheutuuko ilmavuodoista jotakin haittaa.
Ilmavuotoihin saattaa liittyä kosteus-/mikrobivauriohavaintoja, jolloin ilmavuodot yhdessä vauriohavaintojen kanssa ylittävät virhekynnyksen. Joskus ilmavuotoihin liittyen havaitaan lämpökuvauksessa hyvin alhaisia (pinta)lämpötiloja, jotka ylittävät asumisterveysasetuksen toimenpiderajan. Tällöinkin haittavaikutus on osoitettavissa. Joskus ilmavuotojen mukana saattaa kulkeutua sisäilmaan eristekuituja, joita todetaan sisäilmasta. Jos sen sijaan mitään vaurioita tai muita haittavaikutuksia ei havaita, jäljelle jää riski siitä, että ilmavuodoista voi aiheutua rakennukselle vaurioita.
Em. tapauksessa riski vaurioista ei riittänyt ylittämään virhekynnystä. Tapauksessa talo oli valmistunut 17 vuotta sitten, eikä vaurioita ollut havaittu. Tapauksessa useampi todistaja oli sitä mieltä, että jos ilmavuodot olisivat haitallisia, vaurioitumista olisi jo tapahtunut, ja tähän hovioikeuskin päätyi. Toisaalta talosta oli otettu vain 1 materiaalinäyte, joten vaurioiden mahdollisuutta ei ollut kartoitettu kovin laajasti. Tuomio perustuu kuitenkin aina asiassa esitettyyn todisteluun, eikä todistelu viitannut vaurioitumiseen.
Jos talo olisi ollut uudempi, on mahdollista, että vaurioriskillekin olisi annettu merkitystä, vaikka vaurioita ei olisi vielä havaittu. Lopputulos riippuu siitäkin, miten osapuolten asiantuntijat/todistajat perustelevat vaurioriskiä tai sitä, ettei riskiä ole.
Toisaalta vanhoissa taloissa ilmavuotojen merkitystä ei voida arvioida samalla tavalla kuin uudehkoissa taloissa, sillä vanhojen talojen rakenteet eivät ole tiiviitä. Aikaisemmin ei ole ollut määräyksiä, jotka olisivat edellyttäneet rakenteiden tiivistämistä esim. höyrynsulun liitoskohtia teippaamalla. Jonkinlaiset ilmavuodot ovat pikemminkin vanhan talon ominaisuus kuin virhe.
Vaikka ilmavuoto ei itsessään olisi kiinteistökaupan virhe, ilmavuodot eivät ole oikeudellisesti merkityksettömiä. Ilmavuodoilla on merkitystä yhdessä muiden virhehavaintojen kanssa. Esimerkiksi kosteus- ja mikrobivauriotapauksissa virheen arvioinnin kannalta oleellista on, onko vaurioituneesta rakenteesta yhteyttä sisäilmaan. Jos vaurioituneissa rakenteissa on ilmavuotoja, epäpuhtaudet voivat kulkeutua sisäilmaan, ja asumisterveysasetuksen toimenpideraja ylittyy.