Kiinteistökaupan vallintavirhe on virhe, joka rajoittaa jollakin tavoin kiinteistön käyttöä tai luovutusta. Rakennusluvan tai toimenpideluvan puuttumiseen liittyviä vallintavirheitä käsiteltiin aikaisemmassa kirjoituksessamme. Tässä kirjoituksessa kerrotaan muunlaisista, mm. kaavoitusta tai naapurikiinteistön käyttöä koskevista vallintavirheistä.
Kaavoitusta ja viranomaispäätöksiä koskevat tiedot
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren mukaan myyjän tulee lisäksi oikaista havaitsemansa ostajan virheelliset käsitykset kaavoituksesta tai muista viranomaisten päätöksistä ja muista seikoista, jotka estävät ostajaa vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
Tärkeimmät kiinteistön käyttöä koskevat rajoitukset johtuvat kaavoituksesta. Esim. asemakaavoissa annetaan yksityiskohtaisia määräyksiä maankäytöstä, kuten kiinteistön käyttötarkoituksesta, rakennusoikeudesta sekä rakennusten sijainnista. Kunta voi myös määrätä alueen rakennuskieltoon kaavan laatimista tai muuttamista varten. Muita kiinteistön käyttöä rajoittavia päätöksiä voivat olla esim. erilaiset rasitteet tai rakennuksen suojelupäätös.
Myyjällä on laaja selonottovelvollisuus viranomaisen päätöksistä, joilla myytävän kiinteistön vallintaa on rajoitettu. Myyjä ei voi pätevästi vedota siihen, ettei hän tiennyt voimassaolevista kaavoista tai muista omistamaansa kiinteistöä koskevista viranomaisen päätöksistä.
Myyjän vastuuta kaventaa se, että tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia päätöksiä ja rajoituksia, jotka tyypillisesti ovat kyseisenlaisen kiinteistön käytön tai arvon kannalta vaikuttavia. Jos tiedolla ei ole vaikutusta myydyn kiinteistön käyttöön tai arvoon, kyseessä ei ole vallintavirhe. Myyjä ei myöskään vastaa kaupanteon jälkeen tehdyistä kiinteistön vallintaa rajoittavista viranomaisen päätöksistä.
Esimerkkejä kaavoitukseen liittyvistä riitatapauksista:
KKO 2015:72 Myyjä oli ilmoittanut ostajille, että kaupan kohde sijaitsi alueella, jolle oli hyväksytty kaavarunko, ja että kiinteistö oli siinä asuinkäyttöön tarkoitettua aluetta. Myyjä ei ollut kertonut, että osa kiinteistöstä oli kaavarungossa osoitettu uimaranta- ja venevalkama-alueeksi. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe.
KKO 2001:74 Myyjä ei ollut ilmoittanut ostajalle, että kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja sittemmin hyväksytyssä ensimmäisen asteen yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Kiinteistössä ei ollut maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä. Kaavaluonnos tai -ehdotus ei välittömästi rajoittanut kiinteistönomistajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöään. Yleiskaavaan ja kaavaehdotukseen otetun rautatiesuunnitelman toteuttaminen oli hyvin epätodennäköistä. Kaupanteon jälkeen ostajat ovat myös ilmoittaneet saavansa rakennusluvan uudisrakennuksen rakentamiseksi kiinteistölle.
KKO 1988:64 Kiinteistö oli myyty kiinteistönvälitysyhtiön välityksellä ilmoituksin, mikä oli sen pinta-ala ja miten paljon oli käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sen jälkeen oli ilmennyt, että osa kiinteistöstä siirtyisi jo kauppaa päätettäessä voimassa olleiden asemakaavamääräysten vuoksi korvauksetta katualueeksi, mistä aiheutui rakennusoikeuden pieneneminen. Ostajilla oli ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olleetkaan selvittäneet kaavoituksen vaikutusta. Heillä oli oikeus saada tämän vuoksi hinnanalennusta myyjältä, koska tämä ei ollut osoittanut ilmoittaneensa ostajille tietämäänsä kaavoituksen vaikutusta, ja vahingonkorvausta yhtiöltä, koska kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt ottaa selon mainitusta seikasta
Naapurikiinteistöä koskevat tiedot
Vallintavirhe on kysymyksessä myös, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjällä on velvollisuus ilmoittaa ostajalle oma-aloitteisesti sellaisista tiedossaan olevista naapurikiinteistöjä koskevista luvista ja muista viranomaispäätöksistä, joissa tarkoitettu käyttö alentaa myytävän kiinteistön arvoa tai sen käyttömahdollisuuksia. Myyjän on kerrottava esim. päätöksestä rakentaa myytävän kiinteistön välittömään läheisyyteen tie tai katu taikka laajentaa sitä. Myös siitä, jos esim. asuinkiinteistön naapurikiinteistö on kaavoituksessa varattu poikkeavaan käyttöön, kuten teollisuusalueeksi, tulee ilmoittaa ostajalle.
Määräosasta tai -alasta ei voida muodostaa kiinteistöä tai rakennuspaikkaa
Kiinteistössä on vallintavirhe myös, jos myytyä kiinteistön määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, jos määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.