Kiinteistökauppariidat liittyvät useimmiten rakennuksen vaurioihin tai rakennusvirheisiin, mutta välillä kaupan jälkeen kiinteistössä havaitaan vallintavirhe. Vallintavirheellä tarkoitetaan sitä, ettei ostaja voi viranomaispäätöksen tai -luvan tai sen puuttumisen vuoksi käyttää kiinteistöä sellaiseen tarkoitukseen kuin hän kauppaa tehdessään saattoi perustellusti edellyttää. Tyypillinen vallintavirhe on rakennukselta tai siihen tehdyltä muutokselta puuttuva rakennus- tai toimenpidelupa. Vallintavirhe voi liittyä myös kaavoituksesta, rakennuskiellosta tai muista kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavista päätöksistä annettuihin tietoihin. Kysymys voi olla siitäkin, että myytyä määräalaa tai määräosaa ei voida muodostaa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi.
Vallintavirheestä säädetään maakaaren 2 luvun 18 §:ssä. Ostajalla on vallintavirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Rakennusluvan puuttuminen
Maakaaren mukaan kiinteistössä on vallintavirhe mm. jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
Ostaja saa lähtökohtaisesti olettaa, että kiinteistöllä olevilla rakennuksilla ja niihin tehdyillä remonteilla on tarvittavat luvat, ellei myyjä ole ennen kauppaa muuta ilmoittanut. Jos lupien puuttuminen on tullut ostajan tietoon ennen kauppaa, kyseessä ei ole virhe.
Mikäli kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaan hankkia kohteen lupa-asiakirjat ja tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutostöillä on tarvittavat luvat ja, että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia. Jos lupia ei ole tarkastettu, voi myös välitysliike olla asiassa korvausvelvollinen.
Kaupan jälkeen saatetaan huomata, että rakennusta on esim. laajennettu tai tilojen käyttötarkoitusta muutettu vuosien varrella siten, että se olisi vaatinut rakennusluvan tai toimenpideluvan. Myös kokonaiselta rakennukselta voi puuttua lupa, esim. kiinteistölle tehdyltä talousrakennukselta tai saunalta. On myös mahdollista, että rakennushankkeelle on aikanaan haettu lupa, mutta rakentaminen on jäänyt kesken ja/tai luvan edellyttämää loppukatselmusta ei ole pidetty tai katselmuksessa todettuja puutteita ei ole korjattu. Lupien puuttuminen saattaa ilmetä esim. remontteja suunniteltaessa tai rakennusta muuten tarkastettaessa. Kyseessä on vallintavirhe, vaikka lupaa vaatineet remontit olisi tehty jo ennen myyjän omistusaikaa, eikä myyjä olisi tiennyt lupien puuttumisesta.
Usein puuttuvat luvat voidaan hakea jälkikäteen. Tarpeellisten suunnitelmien teettämisestä ja luvan hakemisesta aiheutuu kustannuksia, ja esim. piirustusten laatiminen jälkikäteen voi olla työläämpää ja kalliimpaa kuin ennen remonttia. Luvan saaminen ja loppukatselmuksen hyväksyminen voi edellyttää myös, että rakennukseen tehdään joitakin muutoksia.
Ostaja voi vaatia puuttuvan luvan hankkimisesta ja sen mahdollisesti edellyttämistä muutoksista aiheutuvia kustannuksia myyjältä joko hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena. Vahingonkorvaus tulee kysymykseen, jos myyjä on menetellyt lupien suhteen huolimattomasti, esim. tiennyt niiden puuttumisesta. Tavallisimmin vallintavirheen seuraamus on hinnanalennus.
Jos puuttuvaa rakennuslupaa ei voi saada jälkikäteen, silloin virhe ei ole korjattavissa. Tällöin on arvioitava virheen arvoa ja merkitystä kaupan kannalta. Esim. jos kiinteistöä ei voi lupapuutteiden vuoksi lainkaan käyttää siihen tarkoitukseen, mihin se on myyty, kaupan purku on mahdollista. Jos taas virheen vaikutus on myydyn kokonaisuuden kannalta vähäisempi, kyseeseen tulee hinnanalennus.
Ennakkopäätöksessä KKO 1989:30 korkein oikeus katsoi ostajalla olleen oikeus kaupan purkamiseen:
Määräalan kauppaa tehtäessä myyjä oli vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan ostajan aikomalle lomarakennukselle. Kaupan päättämisen jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Ostajan poikkeuslupahakemus oli hylätty. Rakennusluvan saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi ostajan ei ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville rakennusviranomaisilta, saiko hän rakentaa määräalalle lomarakennuksen. Ostajalla oli oikeus saada kauppa puretuksi.
Muun tyyppisiä vallintavirheitä käsitellään kirjoituksen toisessa osassa, joka ilmestyy lähiviikkoina.