Taloyhtiön hallituksen on annettava yhtiökokoukselle vuosittain kirjallinen selvitys seuraavien viiden vuoden merkittävistä kunnossapitotarpeista. Kun asuntoa myydään, tämä kunnossapitotarveselvitys annetaan ostajalle isännöitsijäntodistuksen ja muiden yhtiön asiakirjojen mukana. Yleensä tulevat kunnossapitotarpeet on nostettu myös asunnon myyntiesitteeseen.
Asunnon ostaja saattaa ymmärtää kunnossapitotarveselvityksen ilmoituksena siitä, että taloyhtiössä on tulossa seuraavan 5 vuoden aikana siinä mainitut remontit, juuri ne, vain ne, eikä muita remontteja. Kyseessä on kuitenkin arvio, ei sitova päätös. Voi olla, ettei kaikkia remontteja tehdäkään, tai eteen voi tulla muita remonttitarpeita, ja myös remonttien aikataulut saattavat muuttua. Uuden, kunnossapitotarveselvityksessä mainitsemattoman remonttitarpeen ilmeneminen ei automaattisesti merkitse asuntokaupan virhettä. Kunnossapitotarveselvityksellä voi kuitenkin olla merkitystä asuntokaupan virheen arvioinnissa. Toisaalta myös taloyhtiö tai hallituksen jäsenet voivat joutua vahingonkorvausvastuuseen asunnon ostajaa kohtaan, jos selvitys on tehty huolimattomasti eivätkä annetut tiedot pidä paikkansa.
Mitä kunnossapitotarveselvitys sisältää?
Tyypillisesti kunnossapitotarveselvityksessä ilmoitetaan merkittävät tulevat remonttitarpeet. Tavanomaisia huoltotoimia, joista ei aiheudu merkittäviä kustannuksia, ei tarvitse kirjata selvitykseen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on annettava varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin seuraavien 5 vuoden aikana.
Säännöksen tarkoituksena on kiinnittää yhtiöiden johdon ja osakkeenomistajien huomiota pitkäjänteisen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Kunnossapitotarveselvitys toimii yhtiökokouksessa keskustelun pohjana. Kyseessä ei ole varsinainen päätösasia, eikä selvityksen käsittely tarkoita korjauksista päättämistä. Yhtiökokous ei voi muuttaa hallituksen kunnossapitotarveselvitystä.
Laki ei edellytä, että kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa on käytettävä apuna rakennusalan ammattilaista. Lain esitöiden mukaan kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti, ja tarvittaessa voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai teettää kuntotarkastus tai -arvio. Uudessa taloyhtiössä kunnossapitotarpeet ilmenevät huoltokirjasta, johon selvityksessä voi viitata. Vanhemmassa yhtiössä hallituksen huolellisuusvelvollisuudesta seuraa, että hallitus joutuu usein turvautumaan ulkopuoliseen asiantuntemukseen. Hyvin hoidetussa yhtiössä kiinteistön kunnossapito on suunnitelmallista ja ennakoivaa. Kun yhtiössä on teetetty kuntoarvio ja/tai PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma, yleensä 10 vuodelle), hallitus voi tukeutua niihin.
Kunnossapitotarveselvityksen merkitys asunnon virhettä arvioitaessa
Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe mm. jos myyjä on antanut ostajalle virheellisiä tai puutteellisia tietoja asunnosta tai yhtiön tilasta, ja tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjän on annettava ostajalle tiedot mm. yhtiössä päätetyistä tai muuten tiedossa olevista merkittävistä korjaustarpeista (esim. yhtiökokouksen jälkeen todettu vaurio). Myyjä vastaa ostajaan nähden myös taloyhtiön antamien tietojen, kuten isännöitsijäntodistuksen, oikeellisuudesta.
Asunnon ostaja saattaa joskus reklamoida myyjälle siitä, että yhtiössä ilmenee kaupan jälkeen korjaustarve, jota ei ollut mainittu kunnossapitotarveselvityksessä. Koska kunnossapitotarveselvitys on arvio tulevasta korjaustarpeesta, siinä ilmoitetuille ei voida antaa samanlaista merkitystä kuin tiedoille ennen kauppaa päätetyistä remonteista tai tiedossa olevista vioista ja puutteista. Kunnossapitotarveselvitys ei ole päätös korjaushankkeiden toteuttamisesta, eikä se sido yhtiökokouksen toimivaltaa päättää korjaushankkeista ja kunnossapidosta. Se, että remonttitarve tulee eteen nopeammin kuin kunnossapitotarveselvityksessä on todettu, ei merkitse virhettä. Jos yhtiössä ilmenee kaupan jälkeen sellainen uusi kunnossapitotarve, josta kenelläkään ei ollut ennen kauppaa tietoa, kyseessä ei ole tiedonantovirhe. Kyseeseen voi tulla korkeintaan salainen virhe tai salainen taloudellinen virhe.
Kunnossapitotarveselvitys voi vaikuttaa siihen, mitä ostaja voi kaupan kohteelta perustellusti odottaa. Jos selvityksessä ei ole mainittu mitään isoja korjaustarpeita, ja kaupan jälkeen ilmeneekin esim. rakenteellisia vaurioita ja merkittävä korjaustarve, voidaan katsoa, että korjaustarve on odottamaton ja kaupan kohde poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Asiassa on kuitenkin huomioitava myös rakennuksen ikä: esim. vanhan katon, salaojituksen tai putkiston uusiminen järjestelmän tullessa teknisen käyttöikänsä päähän, ei yleensä ole virhe, vaan asia, johon vanhan asunnon ostajan tulee varautua.
Taloyhtiön korvausvastuu kunnossapitotarveselvityksen johdosta
Vaikka kunnossapitotarveselvitys on arvio, taloyhtiö tai yhtiön hallituksen jäsenet voivat joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos selvitys on laadittu huolimattomasti ja hyvän kiinteistönhoitotavan vastaisesti, ja tästä aiheutuu vahinkoa.
Vaasan hovioikeuden tuomiossa 6.6.2019 nro 208 oli kyse tapauksesta, jossa taloyhtiö joutui vahingonkorvausvastuuseen asunnon ostajaa kohtaan kunnossapitotarveselvityksen virheellisyyden vuoksi.
Ostaja sai ennen kauppaa isännöitsijäntodistuksen, jonka liitteessä otsikon ”Hallituksen näkemys vuosien 2014–2018 korjauksista” alla oli todettu mm. että ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”. Toisaalta isännöitsijäntodistuksesta kävi ilmi, että v. 1961 perustetussa yhtiössä ei ollut tehty putkistojen peruskorjausta.
Ostaja osti asunnon v. 2014. Noin 2 vuotta myöhemmin asunnossa sattui viemäriputken rikkoutumisesta johtunut lietevuotovahinko. Asunto joutui remonttiin ja ostaja perheineen joutui muuttamaan sijaisasuntoon. Vahinkotapahtuman jälkeen yhtiössä oli suoritettu linjasaneeraus.
Ostaja vaati yhtiöltä vahingonkorvausta perustuen siihen, että hän oli saanut ennen kauppaa yhtiön asiakirjoista virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa, mikä oli vaikuttanut ostopäätökseen tai kauppahintaan.
Hovioikeus totesi olevan selvää, että putkiremontin ajankohdalla on asunnon ostajalle huomattava merkitys. Jo riski siitä, että tällainen hanke toteutuisi lähitulevaisuudessa, on kaupasta päättämisen kannalta merkityksellinen seikka. Hovioikeus totesi, että isännöitsijäntodistuksen liitteestä on saanut sen käsityksen, ettei talossa olisi putkiston uusimistarvetta sanotulla aikavälillä.
Vahingonkorvausvastuun kannalta kysymys oli siitä, mihin putkiremonttia koskeva kirjaus perustui. Hovioikeus katsoi, että kiinteistön iän vuoksi huolellinen menettely olisi edellyttänyt ainakin kiinteistön tärkeimpien järjestelmien ja rakenteiden kunnon selvittämistä. Putkivuotojen poikkeuksellinenkaan vähäisyys ei ole sellainen seikka, jonka perusteella voitaisiin ilman muita tietoja tehdä riittävällä varmuudella johtopäätös putkiremontin tarpeettomuudesta usean vuoden aikavälillä. Yhtiö ei ollut toteuttanut sellaista asianmukaista kiinteistön kunnon seurantaa, jota laissa on tarkoitettu korostaa. Näin menetellen on otettu riski kunnossapitotarveselvityksessä ilmoitetun tiedon virheellisyydestä.
Hovioikeus katsoi, että yhtiö on aiheuttanut ostajalle vahingon, koska putkien uusiminen on toteutunut aiemmin kuin ostajalla on isännöitsijäntodistuksen liitteeseen kirjatun tiedon perusteella ollut aihetta olettaa. Yhtiö ei ollut näyttänyt menetelleensä huolellisesti, koska kirjaus ei ole perustunut riittäviin selvityksiin putkien tilasta. Yhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajalle tilapäisasunnon vuokrakustannukset ja muuttoauton vuokrat, yht. n. 4417 € sekä ostajan oikeudenkäyntikulut.
Tapaus osoittaa, että kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa kannattaa käyttää rakennusalan ammattilaisten apua. Jos arvio perustuu riittäviin selvityksiin, ei yhtiö tai hallitus joudu korvausvastuuseen yllättävienkään korjaustarpeiden ilmetessä. Selvitykseen ei kannata koskaan kirjata, että jotakin tiettyä remonttitarvetta ei ole. Riittävää – ja turvallisempaa – on kirjata ne korjaustarpeet, joita yhtiössä arvioidaan olevan.