Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa

Asuntokaupan jälkeen taloyhtiössä ilmenevä kallis ja odottamaton korjaustarve voi olla ns. salainen taloudellinen virhe, jonka perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai, virheen ollessa olennainen, kaupan purkua. Mikä tahansa asuntokaupan jälkeen ilmenevä korjaustarve ei kuitenkaan täytä salaisen taloudellisen virheen kriteereitä.

Salaista taloudellista virhettä koskevat riidat ovat kokemuksemme mukaan viime vuosina yleistyneet. Useimmiten salainen taloudellinen virhe tulee eteen vanhemmassa taloyhtiössä, jossa yhtiön rakennuksissa todetaan kaupan jälkeen piileviä kosteus- ja mikrobivaurioita. Vauriot liittyvät usein rakennusajalle tyypillisiin riskirakenteisiin. Esimerkiksi 1970- ja 1980-luvulle tyypillinen rivitalon ulkoseinien alaosan ns. valesokkelirakenne tai matala perustus, jossa ulkoseinän puurunko on lähellä maanpintaa, ovat alttiita kosteus- ja homevaurioille pitkän ajan kuluessa. Jos tällaisessa rakenteessa todetaan vaurioita, korjaustarve koskee usein kaikkia tai ainakin useita yhtiön asuntoja. Rakenteiden korjaaminen kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Remontista kullekin osakkeenomistajalle aiheutuvat korjauskustannukset voivat olla määrältään merkittäviä.

Salaisen taloudellisen virheen kriteerit

Asunnossa katsotaan olevan salainen taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. (AsKL 6:20 §)

Laki edellyttää ensinnäkin, että kyseessä on odottamaton vika tai puute. Tiedossa olleet korjaustarpeet (esim. taloyhtiön kuntoarviossa tai hallituksen kunnossapitoselvityksessä mainitut toimenpidesuositukset) eivät ole virheitä. Lain perusteluissa on todettu, että myöskään rakennukseen ikään tavanomaisesti liittyviä korjauksia ei pidetä odottamattomina vikoina tai puutteina, vaikka korjaus ei olisi ollut suunnitelmissa vielä kaupantekohetkellä. Säännöksessä tarkoitettuja vikoja tai puutteita voivat olla esim. rakenteelliset kosteus- ja homevauriot tai rakennusvirheet. Jos taloyhtiö päättää suorittaa laajamittaisen remontin jostakin muusta syystä, esim. parantaakseen energiatehokkuutta taikka rakenteiden tai järjestelmien laatua, kyseessä ei ole virhe.

Toinen edellytys on, että virheen vuoksi ostajalle aiheutuvat taloudelliset vastuut (esim. yhtiölainaosuus) muodostuu merkittävästi suuremmaksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Virheen merkittävyyttä arvioidaan tapauskohtaisesti, mm. rakennuksen ikä, tiedossa ollut korjaustarve ja kauppahinta huomioon ottaen. Kiinteistökaupassa salaisen virheen merkittävyyskynnyksenä on pidetty n. 4-10 % korjauskustannuksia kauppahintaan nähden, ja samaa suuruusluokkaa voinee ajatella tässäkin. Mitä vanhempi ja vähemmän peruskorjattu rakennus, sitä korkeammalla virhekynnys kuitenkin on, sillä vanhassa rakennuksessa on varauduttava osin yllättäviinkin korjaustarpeisiin. Uudehkon tai äskettäin peruskorjattujen rakenteiden osalta pienemmät kustannukset voivat helpommin olla merkittävä virhe.

Hinnanalennus: esimerkkinä valesokkelin vauriot

Tavallisin salaisen taloudellisen virheen seuraamus on hinnanalennus. Koska kysymys on useimmiten vanhan rakennuksen korjaamisesta, korjauksista aiheutuu yleensä huomattava määrä ns. tasonparannusta ja arvonnousua, joka ei kuulu myyjän vastattavaksi. Näin ollen hinnanalennuksen määrä on yleensä pienempi kuin ostajalle remontista aiheutuvat kustannukset (esim. yhtiölainaosuus).

Hinnanalennusvaatimuksen laatimisessa tai hinnanalennusvaatimukseen vastaamisessa kannattaa kääntyä juristin puoleen sen selvittämiseksi, onko kyseessä salainen taloudellinen virhe, ja jos on, mikä on realistinen hinnanalennuksen määrä.

Esimerkki:

1980-luvulla rakennetussa rivitaloyhtiössä havaitaan vuosi asuntokaupan jälkeen valesokkelirakenteessa piileviä kosteus- ja mikrobivaurioita, joista aiheutuu kiireellinen, kallis ja odottamaton korjaustarve. Taloyhtiö päättää tehdä remontin, jossa korjataan vaurioituneiden ulkoseinän alaosat ja ulkopuolen salaojitus yms. Ulkoseinien korjauksen yhteydessä remontoidaan samalla vanhat kylpyhuoneet. Korjauskustannukset ovat 40.000 €/osakehuoneisto.

Asunto ja yhtiön rakenteet tulevat korjauksen johdosta parempaan kuntoon kuin ne ovat olleet kaupantekohetkellä. Esim. vanhan kylpyhuoneen uusiminen voidaan katsoa kokonaan tasonparannukseksi, samoin merkittävä osa salaojien uusimisesta. Lisäksi pintoja uusitaan korjauksen yhteydessä. Tasonparannus huomioon ottaen ostaja saa hinnanalennuksena 16.000 euroa.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: