Kun kosteusvauriokorjauksen tilaajana on yhteisö (esim. yritys, taloyhtiö, kunta, valtio), tilaajan oma rooli korostuu ja suunnittelijan vastuu on tyypillisesti rajatumpaa kuin kuluttajasopimuksissa. Toissa viikolla kirjoitimme kosteusvauriokorjaussuunnittelijan vastuusta kuluttaja-asiakkaalle, jolloin vastuukysymyksiin sovelletaan kuluttajansuojalain pakottavia säännöksiä.
Kun asiakas ei ole kuluttaja, ei kuluttajansuojalain säännöksiä sovelleta, ts. ne eivät pakottavasti suojaa asiakasta suhteessa suunnittelijaan. Jos tilaaja ei ole kuluttaja, häntä kutsutaan elinkeinonharjoittajaksi. Kyse voi tällöin olla yrityksestä tai muusta oikeushenkilöstä (esim. kunta). Hämmennystä aiheuttaa välillä se, että myös asunto-osakeyhtiötä pidetään tässä mielessä elinkeinonharjoittajana. Vaikka taloyhtiö koostuu mitä suurimmassa määrin kuluttajista (yhtiön osakkaista/asukkaista), taloyhtiötä ei suojella kuluttajansuojalainsäädännöllä. Taloyhtiössä - varsinkin pienessä yhtiössä - osakkaiden ja hallituksenkin tietotaito toimia kosteusvauriokorjaussuunnittelijan asiakkaana voi kuitenkin olla hyvinkin puutteellista ja rinnastua yksittäiseen "mistään tietämättömään" kuluttajaan. Taloyhtiön tulisikin tarvittaessa kääntyä asiantuntijoiden puoleen, jotta korjausprojektit onnistuvat ja myös eri osapuolten vastuut ymmärretään oikein. Tilanne voi olla eri, jos taloyhtiöllä on asiantunteva isännöitsijä tai erikseen palkattu rakennuttajakonsultti, joka luotsaa korjausprojektia.
Esim. taloyhtiön toimiessa korjausurakan tai korjaussuunnittelun tilaajana, tähän sopimussuhteeseen ei ole olemassa omaa erityislakia, kuten ei (korjaus)rakennusurakkaankaan. Jos kyse olisi tavaran kaupasta, soveltuisivat siihen kauppalain säännökset. Kun kyse on palveluksen kaupasta, puhutaan ennemminkin yleisten kauppaoikeudellisten periaatteiden soveltumisesta ja noudattamisesta. Lain säännösten puuttuessa vastuukysymykset tällaisissa sopimussuhteissa perustuvat osapuolten kesken solmittuun sopimukseen sekä useimmiten sovellettavaksi sovittuihin yleisiin sopimusehtoihin (esim. rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 tai konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013). Lähtökohtaisesti osapuolet voisivat solmia keskenään aivan uniikin sopimuksen lähestulkoon täysin sellaisin ehdoin kuin mistä keskenään kustakin yksityiskohdasta yksilöllisesti sopisivat, mutta käytännön sopimustoiminnassa turvaudutaan useimmiten valmiisiin yleisiin sopimusehtokokoelmiin, joita sovitaan sovellettavan kyseisessä sopimussuhteessa. Alan yleisiä sopimusehtoja voidaan soveltaa vain, jos näin on nimenomaisesti sovittu. Ehdot eivät siis tule sovellettavaksi automaattisesti.
Kosteusvauriokorjaussuunnittelijan suunnittelusopimukseen voidaan sopia sovellettavan konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja, KSE 2013. Rakennushankkeisiin tai korjausrakentamiseen liittyvissä suunnittelusopimuksissa viitataan usein konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin KSE 2013 (tulleet voimaan 1.3.2014, aiemmin voimassa olivat KSE 1995 -ehdot). Toisin kuin kuluttajapalvelussopimuksissa, tällaisissa sopimuksissa on tavanomaista, että suunnittelijan vahingonkorvausvastuuta on rajoitettu sopimusehdoissa sekä euromääräisesti että ajallisesti. Osapuolet voivat sopia vapaasti tällaisista vastuunrajoitusehdoista, eikä mikään laki sitä estä.
KSE-ehdoissa konsultin vahingonkorvausvastuu on rajoitettu enintään sopijapuolen kokonaispalkkion määrään, ellei muuta ole sovittu. KSE 2013 -ehdot rajoittavat myös konsultin (suunnittelijan) vastuuta välillisistä vahingoista. Lisäksi konsultin korvausvastuuta on rajoitettu ajallisesti. Ehtojen mukaan konsultin vastuu päättyy kahden vuoden kuluttua suunnittelukohteen vastaanottamisesta tai jos suunniteltavaa kohdetta ei ole, konsultin vastuu päättyy kahden vuoden kuluttua tilaajan ja konsultin välisen toimeksiannon mukaisen aineiston luovuttamisesta. Tämän jälkeen suunnittelija vastaa vain tahallisesta tai törkeästä laiminlyönnistä johtuvista vioista tai puutteista. Tämäkin vastuu päättyy 10 vuoden kuluessa kohteen vastaanottamisesta tai muussa tapauksessa toimeksiannon mukaisen aineiston luovuttamisesta. Jos suunnitelmaa ei toteuteta heti, vastuu päättyy 5 vuoden kuluttua tilaajan ja konsultin välisen toimeksiannon mukaisen aineiston luovuttamisesta.
KSE 2013 -ehtojen 3.2.3 kohta
”Konsultti ei ole vastuussa vahingosta, joka johtuu tuotannon tai liikevaihdon vähentymisestä tai keskeytymisestä taikka muusta tulon menetyksestä eikä voitosta, joka on jäänyt saamatta sen vuoksi, että sopimus sivullisen kanssa on rauennut tai jäänyt täyttämättä oikein eikä muusta samankaltaisesta vaikeasti ennakoitavasta vahingosta tai muusta välillisestä vahingosta.
Konsultin vahingonkorvauksen yläraja on enintään koko toimeksiannon palkkion suuruinen. Mikäli tästä poiketaan, on siitä mainittava erikseen sopimuksessa. Tästä poikkeavan vastuun vaikutuksesta konsultin saamaan korvaukseen ja vastuun kattamisesta vakuutuksella määrätään sopimuksessa. Nämä rajoitukset eivät kuitenkaan koske tapauksia, joissa on kyseessä tahallisuus tai törkeä tuottamus.”
Monilla suuremmilla toimijoilla on suunnittelu- yms. sopimuksiin liitettävät omat vakioehtonsa, joilla voidaan poiketa joltakin osin KSE 2013-ehdoista, vaikka niitä osittain sovellettaisiinkin. Sopimusneuvottelujen aikana tilaajan on syytä perehtyä sekä yksilöllisiin tarjousehtoihin että erilaisiin liitteenä oleviin vakioehtoihin huolellisesti.
Mitä aiemmassa kirjoituksessamme esitettiin kosteusvauriokorjaussuunnittelun virheestä, pätee myös silloin, kun asiakkaana on elinkeinonharjoittaja. Korjaussuunnitteluun liittyvät epävarmuudet ja reunaehdot on hyvä käydä läpi jo sopimusta tehtäessä ja kirjata sopimukseen. Yleensä yrityksillä ja yhteisöillä on kuitenkin kuluttajia paremmat mahdollisuudet hankkia asiakkaana käyttöönsä ammattitaitoa arvioimaan korjaushankkeen riskejä ja muita erityispiirteitä, ja huomioimaan ne toteutettavassa hankkeessa.