Kun asunto-osakeyhtiön asunnossa havaitaan kosteusvaurio, nousee esille kysymyksiä korjausvastuusta ja korvausvastuusta. Kenen vastuulle vaurioiden korjaaminen kuuluu? Entä jos asunto on vaurioiden ja niiden korjausten vuoksi ehkä pitkäänkin asuinkelvoton, kuka vastaa asukkaiden sijaisasunnon kustannuksista? Kun näitä kysymyksiä selvitellään taloyhtiössä, on hyvä erottaa toisistaan vaurioiden korjausvastuu ja vahinkojen korvausvastuu, sillä jälkimmäiseen on vain harvoin perustetta.
Vastuu asunnon vaurioiden korjaamisesta
Kosteusvauriot liittyvät usein rakenteisiin, eristeisiin ja perusjärjestelmiin, joiden kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiölle, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty toisin. Esim. vedeneristeen pettämisestä aiheutuvat kosteusvauriot, katto- ja putkivuodot tai rakenteisiin maasta nousevan kosteuden aiheuttamat vauriot kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle.
Kunnossapitovastuu tarkoittaa, että yhtiön on korjattava vauriot ja niiden aiheuttajat. Lain mukaan yhtiön on lisäksi ennallistettava huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Kunnossapitovastuu ei pidä sisällään velvollisuutta korvata osakkeenomistajan sijaisasunnon kustannuksia tai irtaimistolle aiheutuneita vahinkoja.
Esimerkki: Äkillinen putkivuoto kastelee huoneistoa. Taloyhtiön on korjattava vuoto ja kastuneet rakenteet, sekä ennallistettava huoneiston kastuneet sisäosat (esim. lattiapinta) yhtiön perustasoon. Jos asunnossa on perustasoa kalliimmat materiaalit ja osakas haluaa vastaavat takaisin, osakas vastaa tästä aiheutuvista lisäkustannuksista.
Kunnossapitovastuu perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen, eikä se edellytä sitä, että taloyhtiö olisi ollut jollakin tavoin huolimaton tai aiheuttanut vaurion.
Vastuu kosteusvauriosta aiheutuvista vahingoista
Jos asunnossa ei voi asua esim. kosteusvaurion kuivatuksen ja korjauksen ajan, osakkeenomistaja joutuu järjestämään itselleen sijaisasunnon, mistä aiheutuu hänelle usein ylimääräisiä kustannuksia. Myös osakkaan irtaimistoa voi mennä pilalle kastumisen tai kontaminoitumisen vuoksi. Tällaiset vahingot jäävät yleensä osakkaan omaksi tappioksi. Taloyhtiölle voi kuitenkin syntyä velvollisuus korvata osakkeenomistajalle aiheutuvat vahingot, jos yhtiö on menetellyt tuottamuksellisesti eli huolimattomasti.
Taloyhtiö voi olla vahingonkorvausvastuussa silloin, jos yhtiö ei ole täyttänyt lain mukaista kunnossapitovastuutaan asianmukaisesti. Esimerkiksi jos kosteusvaurio johtuu tarpeellisten huoltotoimenpiteiden laiminlyönnistä, tästä voi seurata vahingonkorvausvastuu. (Lue aikaisempi kirjoitus Helsingin hovioikeuden tuomiosta täältä.) Esim. taloyhtiön tiedossa olevien vikojen korjaamatta jättäminen ja asiantuntijoiden suositusten noudattamatta jättäminen voi johtaa korvausvastuuseen.
Korvausvastuu voi seurata myös, jos yhtiö teettää korjaustöitä huolimattomasti tai hyvän rakennustavan vastaisesti, tai ei huolehdi asianmukaisesta valvonnasta. Kannattaa kuitenkin huomata, että korjausten teettäjällä eli taloyhtiöllä on oikeus valita korjaustapa. Jos erilaisia korjausvaihtoehtoja on useita, ja taloyhtiö päättää yrittää niistä ensin suppeampaa ja edullisempaa korjausta, tämä ei yleensä johda korjausvastuuseen, vaikka korjaus osoittautuisi myöhemmin riittämättömäksi ja asunnon korjausprosessi sen johdosta pitkittyy. Taloyhtiölle voi kuitenkin syntyä korvausvastuu, jos se valitsee korjaustavan, jota asiantuntijat eivät suosittele, ja joka osoittautuu riittämättömäksi.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuuta koskevissa vahingonkorvauskysymyksissä on käännetty todistustaakka eli taloyhtiön on osoitettava, että se on täyttänyt kunnossapitovastuunsa huolellisesti.
Osakkeenomistaja voi saada taloyhtiöltä vahingonkorvausta myös, jos taloyhtiö viivyttelee vastuulleen kuuluvien korjaustöiden teettämisessä tai ei ryhdy lainkaan korjaustöihin. Taloyhtiön tulisi ryhtyä kunnossapitovastuulleen kuuluviin korjaustöihin ilman aiheetonta viivytystä. On tapauskohtaista, mikä on kohtuullinen aika selvitellä asiaa ja ryhtyä toimenpiteisiin. Akuutteihin toimenpiteisiin, kuten vuodon estämiseen ja kuivatukseen on ryhdyttävä kiireellisesti. Toisaalta laajempien rakenteellisten vaurioiden tutkiminen, korjaussuunnittelu ja kilpailutus vie viikkoja tai kuukausiakin. Taloyhtiön toiminnan asianmukaisuutta arvioidaan sen mukaan, missä ajassa korjaus olisi suoritettu, jos taloyhtiö olisi toiminut huolellisesti ja ilman aiheetonta viivästystä. Jos korjaus viivästyy, osakkeenomistaja voi saada korvausta sijaisasumiskustannuksista viivästyksen ajalta.
Esimerkki: Asunnon kosteusvaurioituneiden rakenteiden korjaus on kestänyt 9 kk, minä aikana asunnossa ei ole voinut asua. Oikeus arvioi, että taloyhtiö on viivytellyt toimenpiteisiin ryhtymisessä. Huolellisesti toimien korjaus olisi valmistunut 6 kk kuluessa. Yhtiö velvoitetaan korvaamaan osakkaalle sijaisasunnon vuokra 3 kk ajalta. Muulta ajalta vuokrakustannukset jäävät osakkaan tappioksi.
Millaisia vahinkoja voidaan korvata
Jos vahingonkorvauksen peruste on olemassa, korvattavaksi voi tulla mm. sijaisasumiskustannukset, ylimääräiset muuttokustannukset, siivouskustannukset, irtaimiston puhdistuskustannukset tai pilalle mennyt irtaimisto. Vahingonkärsijän on näytettävä vahingot toteen, ja vahinkojen on oltava syy-yhteydessä taloyhtiön huolimattomaan menettelyyn, jotta korvausta voisi saada. Jos taloyhtiön huolimattomuus ilmenee viivyttelynä, se vastaa vain viivyttelyn aiheuttamasta vahingosta (eli esim. muualla asumisen kustannuksista viivyttelyn ajalta, mikä ei välttämättä tarkoita kaikkia muualla asumisen kustannuksia).