Helsingin hovioikeus antoi tällä viikolla merkittävän tuomion (12.11.2019 nro 1432) asiassa, joka koski asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun laiminlyöntiä ja asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvelvollisuutta. Tuomio korostaa sitä, että taloyhtiö ei voi pelkästään tyytyä korjaamaan sille ilmoitettuja vikoja, vaan taloyhtiön vastuulla on huolehtia sen kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden ja laitteiden kunnosta siten, että se pyrkii ennaltaehkäisemään niiden rikkoutumisen. Jos taloyhtiö ei noudata rakennusten ja laitteiden huollossa tavanomaista huolellisuutta, sille syntyy vahingonkorvausvelvollisuus laiminlyönnistä osakkaalle aiheutuvista vahingoista. Tuomio voi avata monenlaisia tulkintoja taloyhtiön vahingonkorvausvastuusta tilanteessa, jossa rakennuksen huollosta, kunnossapidosta tai kunnon seurannasta ei ole huolehdittu.
Tapauksessa oli kysymys siitä, että asunto-osakeyhtiön liikehuoneistossa olleen tuloilmakoneen kiertovesipumppu oli rikkoutunut, mistä aiheutui liikehuoneistoon vesivahinko. Rikkoutunut laite kuului asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Asunnon osakkeenomistaja vaati taloyhtiöltä vahingonkorvausta menettämistään vuokratuloista, koska huoneiston vuokralainen oli vesivahingon vuoksi purkanut pitkän määräaikaisen vuokrasopimuksen, eikä tilaan oltu saatu uutta vuokralaista. Osakas katsoi, että taloyhtiö oli laiminlyönyt kunnossapitovelvollisuutensa, kun tuloilmakonetta ei ollut huollettu useaan vuoteen, ja lisäksi vesivahingon korjaus oli osakkaan mukaan viivästynyt. Taloyhtiö kiisti vaatimukset perusteettomina.
Hovioikeus otti tuomiossa kantaa siihen, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetty asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu pitää sisällään. Osakas vetosi kunnossapitovastuun laiminlyöntinä siihen, että tuloilmalaitetta ei ollut huollettu 9 vuoteen, ja laite oli tämän seurauksena rikkoutunut. Taloyhtiö puolestaan katsoi, että laissa säädetty kunnossapitovastuu tarkoittaa korjausvelvoitetta, joka alkaa, kun yhtiölle ilmoitetaan korjattavasta asiasta. Taloyhtiölle ei ollut ilmoitettu tuloilmalaitteen vioista, joten kunnossapitovastuuta ei oltu laiminlyöty. Lisäksi taloyhtiö vetosi siihen, että tuloilmalaitteen maahantuohan huolto-ohjeen mukaan laite ei vaatinut säännöllistä huoltoa.
Hovioikeus totesi, että käsitteen ”kunnossapito” ollessa avoin, sille on perusteltua antaa tulkinta, joka parhaiten vastaa säännöksen tarkoitusta. Hovioikeus viittasi AOYL 1 luvun 5 §:ään ja lain esitöihin.
”Ottaen huomioon, että asunto-osakeyhtiön keskeisenä tarkoituksena on osakkaiden intressissä tyydyttää heidän asumistarpeitaan ja osakkaiden edun mukaista on ylläpitää muun ohella yhtiön rakennuksia mahdollisimman hyvässä kunnossa, on luontevaa ja perusteltua lähteä siitä, että yhtiö käytettävissään olevin keinoin myös ennakolta pyrkii estämään kunnossapitovastuullaan olevien rakenteiden ja laitteiden rikkoutumisen."
Tällaista yhtiölle kuuluvaa tietynlaista ennakollista seurantavelvollisuutta osoittaa hovioikeuden mukaan myös AOYL6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa oleva säännös siitä, että kokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.
Hovioikeus totesi myös, että arvioitaessa asunto-osakeyhtiölle kuuluvaa ennakollista seurantavelvollisuutta on toisaalta huomattava, että myös osakkeenomistajalla on sellaisia velvollisuuksia yhtiötä kohtaan, jotka on perusteltua ottaa kunnossapitotarpeen seurannassa huomioon. Siten esimerkiksi AOYL 4 luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä. Lainkohdan esitöissä on todettu mm., että osakkeenomistajan olisi tavanomaisella tavalla seurattava myös vuokralle antamansa tai tyhjänä pitämänsä osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan kuntoa.
Hovioikeus totesi myös olevan selvää, että laiminlyönnillä ehkäistä vahingon syntyminen voi olla vahingonkorvausoikeudellista merkitystä vain siinä tapauksessa, että tällainen laiminlyönti on ollut osaltaan johtamassa siihen, että osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle lopulta on aiheutunut korvattavaa vahinkoa.
Hovioikeus totesi, että arvioitaessa sitä, milloin yhtiön voidaan katsoa toimineen riittävän huolellisesti asunto-osakeyhtiön tiloissa olevien yhtiön kunnossapitovastuulla olevien teknisten laitteiden huoltotarpeen arvioimisen osalta, yhtiön kannalta on lähtökohtaisesti riittävää, että se noudattaa tavanomaista huolellisuutta. Tällöin lähtökohtaisesti riittävää on, että yhtiö noudattaa laitteen valmistajan tai vastaavan tahon antamia huolto-ohjeita.
Hovioikeus katsoi, että kyseisessä tapauksessa merkityksellistä on, onko rikkoutuneen kiertovesipumpun valmistajan antamia ohjeita noudatettu. Pumpun huolto-ohjeesta ilmenee, että Kolmeksin pumput eivät vaadi säännöllistä huoltoa. Huolto-ohjeessa on myös mainittu: "Pumppujen akselitiivisteenä on mekaaninen liukurengastiiviste. Se on kuluva osa, joka on vaihdettava mikäli se alkaa vuotaa”. Edelleen huolto-ohjeessa on ohjeet siitä, miten pumppua tulee huoltaa moottorivian tai tiivistevuodon sattuessa. Huolto-ohjeessa on siten maininta siitä, että pumppu sisältää kuluvia osia ja että on mahdollista, että tiiviste voi kulumisen johdosta alkaa vuotaa. Näin ollen hovioikeus katsoi, että vaikka pumpun huolto-ohjeessa on maininta siitä, että pumppu ei vaatinut säännöllistä huoltoa, asuntoyhtiö ei perustellusti ole voinut tulkita mainintaa siten, että pumppu olisi täysin huoltovapaa. Kun lisäksi otetaan huomioon, että kyse oli ollut laitteesta, jossa saadun selvityksen perusteella virtasi tunnin aikana noin 100 litraa vettä, hovioikeus katsoi, ettei huolellisena toimintana voinut pitää sitä, ettei laitetta ollut huollettu tai tarkistettu yhdeksään vuoteen, millä on merkitystä harkittaessa asiaa vahinkojen ennaltaehkäisemisen kannalta. Näin ollen asuntoyhtiö on laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla ilmanvaihtokoneen kiertovesipumpun osalta kunnossapitovastuunsa jättämällä laitteen huoltamatta tai laitteen kunnon tarkistamatta.
Hovioikeus totesi, että yhtiö ei ole osoittanut toimineensa huolellisesti, ja siten yhtiö vastaa huolimattomasta menettelystä aiheutuneesta vahingosta. Syy-yhteys asuntoyhtiön huolimattomaan menettelyn ja aiheutuneen vesivahingon välillä on olemassa.
Hovioikeus katsoi, että liikehuoneiston tavanomainen käyttö ja vuokraaminen ei ole ollut mahdollista korjaustyön kestäessä ja että esitetyn selvityksen perusteella liiketilaan ei kohtuullisin toimenpitein ollut mahdollista saada uutta vuokralaista heti korjauksen päätyttyä. Toisaalta hovioikeus otti huomioon, että huoneiston vuokrausta olisi voinut edistää jo korjaustyön aikana, ja osakas oli ryhtynyt toimiin vasta viiveellä korjauksen valmistumisen jälkeen. Osakas ei ollut selvittänyt, miten tämä oli pyrkinyt rajoittamaan vahinkoaan (vuokraamaan liiketilaa) 31.12.2015 jälkeen, joten sen jälkeiseltä ajalta korvausvaatimus hylättiin. Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkeenomistajalle vuokratulon menetystä yhteensä 1 vuoden 4 kk:n ajalta.
Tuomiossa on tulkittu kunnossapitovastuun sisältöä on samansuuntaisesti kuin Vaasan hovioikeuden tuomiossa 29.1.2014 nro 65.
Hovioikeuden tuomio on äänestyspäätös. Eri mieltä ollut jäsen olisi hylännyt kannevaatimukset, koska katsoi, ettei taloyhtiö ollut laiminlyönyt kiertovesipumpun osalta huoltovastuutaan.
Tuomio ei ole lainvoimainen.