Isännöitsijäntodistus on asiakirja, joka sisältää keskeiset tiedot asunto-osakeyhtiöstä ja sen tietystä huoneistosta. Asuntoa myytäessä ostajalle on annettava tietoja asunnosta ja taloyhtiöstä, mitä varten isännöitsijäntodistus on tarpeen. Isännöitsijäntodistuksen tulisi antaa ostajalle kattava kuva yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja huoneiston ominaisuuksista. Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetussa valtioneuvoston asetuksessa on säädetty siitä, mitä tietoja isännöitsijäntodistuksessa tulee olla. Näitä ovat taloyhtiön perustiedot, huoneiston tiedot, omistajatiedot, yhtiövastike ja muut maksut, yhtiön taloudellinen tilanne sekä kunnossapito- ja korjaustiedot.
Silloin tällöin tulee vastaan riitatapauksia, joissa asunnon ostaja vetoaa virheenä siihen, että hän olisi arvioinut ostettavaa asuntoa ja asuntokaupan järkevyyttä toisin, jos olisi saanut ennen kauppaa tiedot yhtiön muissa asunnoissa ilmenneistä ongelmista tai muiden asuntojen korjaushistoriasta. Eräissä riitatapauksissa on käynyt ilmi, että sinänsä täysin asetuksen mukaisen isännöitsijäntodistuksen perusteella ei kuitenkaan ole saatu riittävää kuvaa yhtiön ja huoneiston kunnosta tai tulevista korjaustarpeista. Miten tämä on mahdollista?
Esimerkkitapaus
1980-luvulla rakennetun parikymmenen asunnon rivitaloasunto-osakeyhtiön huoneistoissa on koolattu puulattia eli tunnettu rakentamisaikakauden riskirakenne. Tämä rakenne on joitakin vuosia sitten todettu joissakin taloyhtiön huoneistoissa vaurioituneeksi ja korjattu. Tapahtuma on mielletty yhtiössä (=isännöitsijä on mieltänyt?) jonkinlaiseksi ”kosteusvahingoksi”, eikä kattavammaksi rakenteelliseksi riskiksi tai ongelmaksi. Vahinko-sana saa ajattelemaan äkillistä ja odottamatonta, sattumanvaraista tapahtumaa, mahdollisesti jonkinlaista vuotovahinkoa, jolla ei ole liityntää rakennuksen rakenteisiin ja olosuhteisiin yleisesti. Koolatun lattian ”kosteusvahingon” korjaus on katettu hoitovastikkeilla, eli sitä varten ei ole otettu lainaa tai jos lainaa on otettu, se on ehditty maksaa pois, eikä laina enää näy isännöitsijäntodistuksessa. Koska korjaustarpeesta oli ollut aikanaan epäselvyyttä tai jopa riitaa osakkaan kanssa, kunnan terveystarkastaja on tehnyt asukkaan pyynnöstä asunnontarkastuksia ja antanut tuolloin taloyhtiölle määräyksen korjata lattia kahdessa huoneistossa. Kolmen huoneiston lattia on lopulta korjattu. Taloyhtiö ei ole katsonut tarpeelliseksi tutkia tai korjata lattioita kaikissa huoneistoissa.
Myöhemmin asuntokaupan jälkeen (korjaamattoman) huoneiston ostajan hajuhavaintojen perusteella asiaa on lähdetty yhtiössä taas selvittämään, ja on tullut ilmi, että sama lattiarakenne on vaurioitunut myös tässä nyt jo neljännessä huoneistossa. Ostaja on sitä mieltä, että isännöitsijäntodistuksen sisältö on ollut puutteellinen, kun siinä ei kerrottu mitään kolmessa huoneistossa jo aiemmin korjatusta riskirakenteesta ja siitä, että riskirakenne on edelleen muissa yhtiön huoneistoissa korjaamatta. Ostajan näkökulmasta olisi ollut oikein ja reilua kertoa isännöitsijäntodistuksessa aiemmista korjauksista ja niiden syystä ja se, että sama korjaustarve tulee tai saattaa tulla vastaan myös muissa huoneistoissa. Ostaja katsoo, että tällä tiedolla olisi ollut merkitystä hänen ostopäätöksensä kannalta, ts. hän ei olisi ostanut asuntoa tästä yhtiöstä, jos olisi saanut tietoonsa yhtiön riskirakenteen ja sen, että rakennetta on jouduttu korjaamaan jo useissa muissa huoneistoissa.
Mitä asetus sanoo isännöitsijäntodistuksessa annettavista tiedoista?
Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun asetuksen 4 §:ssä käsitellään osakehuoneistosta annettavia tietoja. Kyseisen pykälän 13-kohdan mukaan todistuksessa tulee olla maininta yhtiön tiedossa olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista. Jos lattiarakenteita ei ole laajemmin tai kattavasti tutkittu eri huoneistoissa, ei yhtiön tiedossa ole niiden korjaustarvetta. Yhtiö, joka ei ole herännyt saman lattiarakenteen korjaustarpeen systemaattiseen esiintymiseen useammassa yhtiön huoneistossa, ei välttämättä ole tiennyt tästä korjaustarpeesta. Herää kysymys, monessako huoneistossa sama korjaustarve pitää olla ilmennyt, ennen kuin voidaan sanoa, että taloyhtiön olisi pitänyt ymmärtää korjaustarvetta olevan laajemminkin. Samoin jo korjattujen asuntojen osalta ei ole enää tiedossa korjaustarvetta eikä terveystarkastajan aiemmin annettuja korjausmääräyksillä ole vaikutusta tämän seikan arviointiin.
Asetuksen 5 §:ssä käsitellään yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista annettavia tietoja. Kyseisen pykälän 11-kohdan mukaan todistuksessa tulee olla maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja –tutkimuksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin. Jos taloyhtiö ei ole teettänyt kattavaa kuntotutkimusta lattiarakenteisiin, eli vaurioituneiden huoneistojen ollessa käsittelyssä ja korjattavana ei ole lähdetty niitä laajempiin selvityksiin, ei pelkästään niitä koskeva selvitys välttämättä ole olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin vaikuttava selvitys. Tässä kohdassa puhutaan monikossa osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin vaikuttavista tiedoista. Yhden huoneiston käyttöön vaikuttavista tiedoista ei silloin välttämättä tarvitse isännöitsijäntodistuksessa kertoa.
Saman pykälän 12-kohdan mukaan todistuksessa tulee kertoa sellaisista yhtiön päättämistä tai hallituksen ehdottamista korjauksista ja muutoksista ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneistä korjaustarpeista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin. Tämä kohta toistaa saman kriteerin ”voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin” päätetyille ja ehdotetuille korjauksille sekä yhtiökokouksen jälkeen ilmenneille korjaustarpeille kuin edellinenkin kohta. Jos aiemmin korjattujen huoneistojen osalta on ajateltu, että kyse on (uudemmankin kerran korjaustarpeen ilmetessä) vain yhden huoneiston korjauksista kerrallaan, tämän kohdan kriteerit asiasta kertomiselle todistuksessa eivät täyty.
Asetuksen 7 §:n ”Muut tiedot” kohdan 6 mukaan isännöitsijäntodistuksessa on kerrottava tiedot sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen tai käyttökustannuksiin. Tämän kohdan mukaan kyse voisi olla erilaisista muista kuin aiemmin asetuksessa luetelluista seikoista (”kaatopykälä”), jotka taas ”olennaisesti” vaikuttavat. Tässä kohdassa kuitenkaan ei puhuta osakehuoneistoista monikossa vaan osakehuoneistosta yksikössä! Kuitenkin tässäkin pykälässä kriteeri on ”yhtiön tiedossa olevat” muut seikat, joten jos yhtiö on tekeytynyt tietämättömäksi tai käsittelyt todellisuudessa koko yhtiön rakennusta koskevaa asiaa vain ”kosteusvahinkona”, ei tälläkään pykälällä voida yhtiötä tuomita tietojen antamattomuuden perusteella.
Huomion arvoista on, että missään asetuksen kohdassa, jossa puhutaan ”yhtiön tiedossa olevista” korjaustarpeista tms, ei ole mainittu tietämiseen liittyvää laajennusta ”joista taloyhtiö tiesi tai sen olisi pitänyt tietää”. Tämä on ymmärrettävää, koska asetuksessa luetellaan mekaanisella tavalla luettelona annettavat tiedot aivan yhtiön perustiedoista lähtien eikä aseteta taloyhtiölle velvollisuutta tietää enemmän kuin mitä se tosiasiassa tietää. Asetuksessa ei ole erikseen lueteltu kerrottavana asiana rakenteita tai riskirakenteita. Jos kukaan taloyhtiössä, tai tarkemmin ottaen isännöitsijä ei hoksaa eikä ole halunnutkaan hoksata, että esim. rivitaloyhtiön (riski)rakenteita kannattaisi järkevän kiinteistönpidon kannalta tarkastella kokonaisuutena eikä vain yksittäisen huoneiston osalta, on isännöitsijäntodistuksesta mahdollista jäädä pois tietoa, joka olisi erinomaisen tärkeää ja kiinnostavaa yhtiöstä asunnon ostamista aikovalle.
Samankaltaiset ongelmat koskevat hallituksen selvitystä seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista, josta kirjoitimme aiemmin. Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen arvio seuraavan viiden vuoden merkittävistä kunnossapitotarpeista, ja se on usein myös isännöitsijäntodistuksen liitteenä. On mahdollista, että edellä kuvatun kaltaisessa tilanteessa myös hallitus arvioi huoneistoissa tehdyt korjaukset yksittäisiksi ongelmatilanteiksi, eikä hallituksen arvio tulevasta kunnossapitotarpeesta sisällä kaikkien huoneistojen riskirakenteen korjaamista. Ostaja ei osaa tällöin varautua siihen, että yhtiössä on todennäköinen tuleva remonttitarve.
Tilanne on erilainen, jos rakennusalan asiantuntija on selkeästi ja perustellusti todennut, että vastaavia riskirakenteen vaurioita ja vastaava korjaustarve on todennäköisesti myös yhtiön muissa asunnoissa, ja on suositellut yhtiötä tutkimaan ja/tai korjaamaan kaikkien asuntojen riskirakenteet. Vaikka yhtiössä ei olisi päätetty kaikkien asuntojen korjauksista, on kyseessä yhtiön tietoon tullut todennäköinen korjaustarve, josta potentiaalisesti aiheutuu kaikille osakkeenomistajille huomattavasti kustannuksia. Jotta yhtiö ja/tai isännöitsijä ei joutuisi korvausvastuuseen isännöitsijäntodistuksessa annettujen tietojen puutteellisuudesta, on asiantuntijan tutkimus-/korjaussuositus syytä tuoda jollakin tavoin esille isännöitsijäntodistuksessa.