Jos asunto-osakeyhtiön osakas ei esim. maksa vastikkeitaan, huoneistossa vietetään toistuvasti häiritsevää elämää tai huoneiston hoito laiminlyödään vakavasti, asunto-osakeyhtiö voi ottaa osakkaan hallitseman huoneiston määräajaksi yhtiön hallintaan.
Hallintaanottoperusteet
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto otetaan enintään kolmen vuoden ajaksi yhtiön hallintaan, jos:
- osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai hallintaanottoprosessista yhtiölle jo aiheutuneita kuluja;
- osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
- osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
- osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
- osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys (olennaisuusvaatimus).
Selvästi suurin osa huoneistojen hallintaanottopäätöksistä liittyy maksamattomiin vastikkeisiin. Vastikerästejä on oltava vähintään 2-3 kuukauden ajalta, jotta hallintaanottoon voidaan ryhtyä.
Muut hallintaanottoperusteet ovat tulkinnanvaraisempia ja voivat johtaa todisteluongelmiin, jos päätöstä moititaan oikeudessa. Esimerkiksi huoneistossa vietetyn häiritsevän elämän on oltava jatkuvaa tai toistuvaa ja poikettava tavanomaisista elämisen äänistä, että se olisi peruste hallintaanottoon. Häiriöt on kyettävä yksilöimään ja näyttämään toteen, mikä saattaa osoittautua vaikeaksi. Huoneiston huono hoito voi johtaa huoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan sellaisissa poikkeustapauksissa, joissa asunto on niin epäsiisti tai huonokuntoinen, että se aiheuttaa haittaa muille osakkaille tai yhtiölle. Esimerkiksi asunnon epäsiisteydestä rakennukselle aiheutuvat tuholaisongelmat voivat olla peruste hallintaanotolle. Jos huoneiston huono kunto johtuu taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta seikasta, se ei voi olla peruste huoneiston hallintaan otolle. Myös huoneiston käyttäminen käyttötarkoituksen vastaisesti, kuten toimistotilan käyttäminen asuntona, voi johtaa huoneiston hallintaanottoon.
Hallintaanottomenettely
Ennen huoneiston ottamista yhtiön hallintaan hallituksen on annettava osakkaalle kirjallisesti ja todisteellisesti varoitus, jossa ilmoitetaan varoituksen peruste ja mainitaan mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettava tiedoksi myös huoneiston vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle.
Jos osakas varoituksen saatuaan oikaisee käytöksensä tai suorittaa velvoitteensa, huoneistoa ei voida ottaa yhtiön hallintaan.
Huoneiston hallintaanotosta päätetään yhtiökokouksessa. Päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat. Hallintaan otto voi kestää enintään 3 vuotta alkaen siitä, kun yhtiö on saanut huoneiston hallintaansa.
Osakkeenomistaja tai vuokralainen tai osakehuoneistossa asuva muu käyttöoikeuden saanut voi nostaa käräjäoikeudessa moitekanteen yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi, mikäli katsoo, ettei hallintaanotolle ole ollut laissa tarkoitettua perustetta. Kanne on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun on saanut todisteellisesti tiedon yhtiökokouksen päätöksestä.
Hallituksen on huolehdittava siitä, että yhtiön hallintaan otettu huoneisto vuokrataan viipymättä edelleen käypään hintaan hallintaanoton ajaksi. Jos hallintaanotto ei johdu aiemman vuokralaisen tai muun asukkaan menettelystä, vuokrasopimus on tehtävä ensisijaisesti tämän kanssa. Jos osakehuoneisto ei ole vuokraamista varten asianmukaisessa kunnossa, siinä on ensin tehtävä tarpeelliset korjaukset osakkeenomistajan lukuun. Taloyhtiöstä tulee vuokranantaja, ja yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaanottamisesta aiheutuneet kustannukset, mahdollisesta osakehuoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassaolon aikana. Yli jäävä osa vuokrasta on viivytyksettä tilitettävä osakkeenomistajalle.
Useimmiten yhtiö saa hallintaanoton avulla maksun ainakin osasta osakkenomistajan vastikerästeistä. Paikkakunnasta riippuen huoneiston vuokraaminen voi olla vaikeaa, jolloin yhtiölle ei välttämättä ole hallintaanotosta taloudellista hyötyä. Hallituksen kannattaa harkita asiaa tapauskohtaisesti. Osakas vastaa joka tapauksessa huoneiston vastikkeista myös hallintaanoton aikana, joten yhtiö voi edelleen periä vastikkeita myös suoraan osakkaalta.
Jos asunto myydään hallintaanottopäätöksen jälkeen, uusi omistaja saa osakehuoneiston hallintaansa maksettuaan ne erääntyneet vastikkeet ja muut erät, joihin osakehuoneistosta saatavaa vuokraa voitaisiin käyttää. Vuokrasopimus kuitenkin sitoo myös uutta omistajaa. Vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa hallinnassa päättyy ilman irtisanomista viimeistään silloin, kun huoneiston hallintaanottoaika päättyy.
Kirjoittanut Leena