Asunnon ostajan on reklamoitava myyjälle virheistä kohtuullisessa ajassa, eli yleensä muutamassa kuukaudessa virheen ilmenemisestä. Taloyhtiössä asuntokaupan jälkeen ilmenevät odottamattomat viat ja puutteet ja niistä aiheutuvat merkittävät kustannukset voivat olla asuntokaupan salainen taloudellinen virhe. Taloyhtiössä erilaisten virheiden ja vaurioiden selvittely voi viedä pitkän aikaa, kun tutkimukset, suunnittelu ja korjaustyöt yleensä kilpailutetaan, korjaukset vaativat rahoituksen järjestämistä ja yhtiökokouksen päätöksiä. Vaarana on tällöin, että ostajan reklamaatio myyjälle myöhästyy.
Helsingin hovioikeuden tuoreessa tuomiossa 28.1.2026 nro 48 otettiin kantaa asunnon ostajan reklamaation oikea-aikaisuuteen. Taloyhtiön virheet ja vauriot ilmenivät elokuussa 2017 tehdystä tutkimusraportista. Hovioikeus katsoi, että ostajan, joka oli asunto-osakeyhtiössä enemmistöosakas, olisi pitänyt ryhtyä raportin jälkeen aktiivisiin toimiin korjauskustannusten selvittämiseksi. Reklamaatio olisi hovioikeuden mukaan pitänyt tehdä viimeistään keväällä 2018, joten kesäkuussa 2019 tehty reklamaatio katsottiin myöhästyneeksi.
Tapauksen tausta
A Oy osti kesällä 2017 useita asunto-osakeyhtiön osakkeita myyjä B:ltä ja muilta myyjiltä. Kauppojen jälkeen A Oy omisti 52 % asunto-osakeyhtiön osakekannasta.
Asiassa oli riidatonta, että kaupan jälkeen asunto-osakeyhtiön rakennuksen vesikatossa oli ollut vikoja ja puutteita, että ullakon palopermannolla ja neljännen kerroksen ulkoseinässä oli ollut kosteusvaurioita ja että tukimuuri oli ollut huonokuntoinen.
Ostaja A Oy vaati salaisen taloudellisen virheen perusteella myyjältä 187.906 euron hinnanalennusta em. virheiden ja vaurioiden johdosta. Käräjäoikeus katsoi, että kyseiset vauriot olivat olleet ostajan kannalta odottamattomia, mutta hylkäsi kanteen, koska katsoi ostajan reklamoineen liian myöhään ja siten menettäneen oikeutensa vedota virheisiin.
Hovioikeuden tuomio
Ostaja valitti tuomiosta hovioikeuteen. Asiassa tuli arvioitavaksi se, oliko ostaja ilmoittanut vioista ja puutteista sekä niihin perustuvista vaatimuksistaan myyjälle oikea-aikaisesti ja oliko vesikaton virheistä tullut reklamoida erikseen.
Ostaja oli ilmoittanut muista kuin vesikattoa koskevista virheistä myyjälle 24.6.2019 ja vesikaton virheistä haastehakemuksella 9.9.2020.
Hovioikeus katsoi, että ostaja oli tullut kaupanteon jälkeen teettämänsä 8.8.2017 päivätyn C Oy:n raportin myötä tietoiseksi asunto-osakeyhtiön rakennuksen vesikatossa ja tukimuurissa todennäköisesti olevista vioista ja puutteista. Raportissa ostajan myöhemmin ostaman ylimmän kerroksen asuinhuoneiston ikkunan yläpuolinen vesivuoto on kytketty vesikatossa havaittuihin rakenteellisiin puutteisiin, minkä lisäksi asunnon katon saumojen on todettu vuotavan vesirasituksessa. Ostajan oli mainittujen kirjausten perusteella täytynyt ymmärtää myös ullakon ja ylimmän kerroksen ulkoseinän rakenteiden kosteusvaurioiden olevan mahdollisia. Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, että raportin havaintojen olisi lähtökohtaisesti tullut johtaa ostajan aktiiviseen vikojen ja puutteiden laajuuden ja niistä aiheutuvien korjauskustannusten selvittämiseen.
Ostaja A Oy oli vedonnut asiassa siihen, ettei sillä yksittäisenä osakkeenomistajana ollut ollut tosiasiallista mahdollisuutta vaikuttaa asunto-osakeyhtiön tekemiin päätöksiin yhtiön vastuulla olevien rakenteiden kunnon selvittämisestä tai niiden korjaamisesta. Asiassa on kuitenkin otettava huomioon, että ostajan edustaja oli toiminut asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajana syksystä 2017 alkaen ja että ostajalla oli samanaikaisesti ollut osake-enemmistö asunto-osakeyhtiössä. Ostajalla oli siten tosiasiassa ollut mahdollisuus vaikuttaa siihen, että yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden kuntoa ryhdytään selvittämään.
Hovioikeus totesi, että ostaja ei ollut väittänytkään, että se olisi ennen taloyhtiössä tammikuussa 2019 käynnistynyttä LVIS-saneerausta pyrkinyt selvittämään C Oy:n raportissa viitattujen virheiden laajuutta tai niistä aiheutuvien korjauskustannusten määrää tai että tämä olisi osoittautunut vaikeaksi esimerkiksi muiden osakkaiden tai taloyhtiön hallituksen vastustuksesta. Ostajan edustaja kertoi, ettei pitänyt vaurioiden selvittämistä tarkoituksenmukaisena, kun yhtiössä oli tulossa LVIS-saneeraus ja laajat remontit. Hovioikeus totesi, ettei tällainen virheiden ja niistä aiheutuvien korjauskustannusten tarkoituksellinen selvittämättä jättäminen tai selvitysten viivyttäminen voi pidentää reklamaatioaikaa ja siten koitua myyjän vahingoksi.
Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, että ostajalla oli ollut C Oy:n raportin jälkeen velvollisuus selvittää kaupan kohteen virheitä ja niiden korjauskustannuksia. Ostajalla oli ollut selvittämiseen vaadittava aika huomioon ottaen viimeistään keväällä 2018 mahdollisuus ilmoittaa virheistä ja niitä koskevista vaatimuksista myyjälle. Myös vesikaton virheistä olisi pitänyt ilmoittaa viimeistään keväällä 2018.
Ostaja oli menettänyt oikeuden vedota virheisiin reklamaation myöhästymisen vuoksi. Ostajan vaatimukset hylättiin ja tämä velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut.
Miten ostajan tulisi toimia ettei reklamaatio myöhästy?
Ratkaisu korostaa ostajan aktiivista toimintavelvollisuutta virheiden laajuuden ja korjauskustannusten selvittämisessä myös asunto-osakeyhtiössä. Hovioikeus viittasi mm. kiinteistökaupan reklamaatiota koskevaan korkeimman oikeuden ennakkopäätökseen (2016:69), jossa vastaava velvollisuus on todettu. Reklamaatioaikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää vaatimuksen suuruusluokan ilmoittaminen, eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Kohtuullista reklamaatioaikaa arvioidaan tapauskohtaisesti sen mukaan, milloin ostajalla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos hän olisi pyrkinyt aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää.
Toisaalta käsitelty tapaus on poikkeuksellinen siltä osin, että ostaja oli taloyhtiön enemmistöomistaja ja sen edustaja oli yhtiön hallituksen puheenjohtaja. Näin ollen ostajalla oli ollut tavallista yksittäistä osakkeenomistajaa paremmat mahdollisuudet vaikuttaa asian selvittelyyn taloyhtiössä. Kokemuksemme perusteella tavallisempi tilanne on se, että osakkeenomistaja vaatii taloyhtiötä selvittämään ja korjaamaan virheitä, mutta asiat etenevät taloyhtiössä hyvin hitaasti. Saatetaan tarvita jopa terveydensuojeluviranomaisen määräys, että asioita lähdetään tutkimaan. Joskus taas osa osakkaista saattaa vastustaa tutkimuksia tai korjauksia, jos he eivät ole havainneet omassa asunnossaan ongelmia. Yksittäisen osakkaan on tällöin vaikea selvittää yhtiön korjaustarpeita tai tulevia korjauskustannuksia reklamaatiota varten. Hovioikeuden ratkaisun perusteluista on luettavissa ajatus, että jos ostaja pyrkii selvittämään asiaa vaatimusten esittämiseksi, mutta asian selvittämisen viivästyminen johtuu muiden osakkeenomistajien tai hallituksen vastustuksesta, reklamaation myöhästymistä olisi voitu arvioida toisin.
Kun asunnon virhe liittyy taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaan rakennuksen osaan, asian selvittely vie yleensä aikaa. Hovioikeuden tuomio osoittaa, että ostajan kannattaa vaatia yhtiötä aktiivisesti selvittämään virheitä, korjaustarvetta ja kustannuksia, jotta reklamaatio ei myöhästyisi. Jos asian selvittely kestää, ostaja voi tehdä niin, että ilmoittaa myyjälle ensin virheistä, ja täsmentää myöhemmin vaatimuksensa. Tällöin on tärkeää muistaa, että myös vaatimus on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, eli se ei saa viivästyä liikaa. Jos kohtuullinen reklamaatioaika uhkaa ylittyä, vaatimuksen määrä kannattaa ilmoittaa arvion perusteella, vaikka korjauskustannuksista ei olisikaan vielä tietoa. Määrää voi myöhemmin tarkistaa, kun kustannukset tarkentuvat. Jos reklamaation tekeminen tai kohtuullinen reklamaatioaika mietityttää, kannattaa aina kysyä neuvoa juristilta.