Asuntoa vuokratessa vuokralaiselta edellytetään lähes aina vuokravakuuden maksamista. Kun vuokrasopimus päättyy ja asunto on tyhjä, tulee aika palauttaa vuokravakuus vuokralaiselle. Tässä kohtaa vuokralaiselle ja vuokranantajalle voi tulla riitaa siitä, onko asunnon kunnossa tai siivouksessa jotakin sellaisia puutteita, minkä perustella vuokranantaja saa pidättää vakuuden tai osan siitä itsellään.
Vuokravakuuden pidättämistä koskevat erimielisyydet ovat yleisiä ja niitä ratkotaan mm. kuluttajariitalautakunnassa. Käräjäoikeuteen vuokravakuusasiat menevät harvemmin, koska oikeudenkäyntikulut nousevat helposti suuriksi asian intressiin nähden. Alla on esitelty kuluttajariitalautakunnan kesällä antama tuore ratkaisu, joka on tyypillinen vuokravakuutta koskeva riita. Moni vuokravakuusriita olisi voitu välttää, jos asunnon kunto olisi dokumentoitu huolellisesti vuokrasuhteen alussa. Kirjoituksen lopussa on vinkkimme siitä, miten asunnon kuntoa ja vakuuden palauttamista koskevia riitoja voi ehkäistä jo asunnon vuokraamisvaiheessa.
Vuokralaisen vastuu asunnon kunnosta
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 25 §:n mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.
AHVL:n mukaan osapuolet voivat sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan. Käytännössä vuokralaiselta edellytetään lähes aina vuokravakuutta, joka usein vastaa 2 kuukauden vuokraa.
Esimerkki vakuusriidasta: kuluttajariitalautakunnan ratkaisu D/3214/43/2023, annettu 19.6.2025
Vuokralainen oli vuokrannut rivitaloasunnon 1.6.2021 alkaen. Vuokra oli ollut 880 €/kk ja vakuus 1580 €. Vuokrasuhde päättyi 30.6.2022. Vuokranantaja pidätti koko vuokravakuuden itsellään. Vuokralainen katsoi, että osa vakuudesta oli palautettava, ja saattoi asian kuluttajariitalautakunnan (KRIL) ratkaistavaksi.
Siivouskulut
Vuokralainen oli myöntänyt, että loppusiivous oli jäänyt osittain tekemättä. Tämän seikan ja vuokranantajien toimittamien valokuvien perusteella lautakunta katsoi, että asunnon siivoaminen oli ollut vuokrasuhteen päätyttyä tarpeen. Vuokranantajat olivat osoittaneet, että heille oli aiheutunut 400 euron kustannus siivouksesta. KRIL katsoi, että vuokravakuuden pidättämiseen oli tältä osin näytetty olevan peruste.
Muut vauriot ja puutteet
Vuokranantaja väitti, että kylpyhuoneen peilikaapin peili oli rikottu ja toinen led-lamppu toimi heikosti kosketushäiriön vuoksi. WC:n lavuaarissa oli halkeama ja allaskaappi oli pilalla väärästä käytöstä johtuen. Vuokralainen oli porannut kylpyhuoneen seiniin reikiä, jotka rikkoivat vedeneristeen. Liesituulettimen suodatin oli puhdistamatta ja vuokranantaja joutui kustantamaan uuden suodattimen hankinnan. Keittiön tiskiallas oli rikottu terävällä esineellä.
Lautakunta totesi, että todistustaakka siitä, että vuokralainen oli aiheuttanut väitetyt vahingot, kuuluu niihin vetoavalle vuokranantajalle. Vuokrasopimukseen oli kirjattu, että huoneiston kunto on hyvä. Huoneistossa ei ollut järjestetty vuokrasuhteen alkaessa tai sen päättyessä yhteistä dokumentoitua tarkastusta, jossa olisi todettu huoneiston kunto. Vuokranantajat eivät olleet toimittaneet lautakunnalle muutakaan selvitystä vuokrakohteen kunnosta ennen vuokrasuhteen alkamista.
KRIL totesi, ettei ole esitetty selvitystä siitä, mikä oli ollut kylpyhuoneen seinien ja kalusteiden tarkempi kunto vuokrasuhteen alkaessa. Lautakunta katsoi jääneen näyttämättä, että vuokralainen olisi aiheuttanut kylpyhuoneen seinien ja kalusteiden osalta vuokranantajan ilmoittamat vahingot.
Vuokralainen oli myöntänyt tehneensä kylpyhuoneen seinään 3-4 pientä reikää hyllyn kiinnittämistä varten. Reiät oli vuokralaisen mukaan tehty jo aiemman vuokranantajan kanssa tehdyn vuokrasopimuksen voimassaoloaikana, eikä kyseisessä sopimuksessa reikien tekemistä ollut nimenomaisesti kielletty. KRIL totesi, että vedeneristeen rikkovien reikien tekemiseen olisi tästä huolimatta tullut kysyä lupa vuokranantajalta. Koska näin ei ollut toimittu, vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle kylpyhuoneen reikien paikkauksesta vaaditut kustannukset 50 euroa.
Liesituulettimen suodattimen osalta KRIL totesi, että vuokralainen on ollut vastuussa suodattimen puhdistamisesta. Valokuvan perusteella metallinen suodatin oli ollut vuokrasuhteen päättyessä likainen. KRIL arvioi, että kohtuullinen suodattimen puhdistuskulu olisi 20 euroa, minkä määrän vuokralainen oli velvollinen korvaamaan vuokranantajille.
KRIL totesi selvityksistä käyvän ilmi, että tiskialtaan pohjassa oleva pistemäinen reikä on havaittu 13.7.2022 seuraavan vuokralaisen toimesta. Lautakunta katsoi jääneen näyttämättä, että reikä olisi ollut vuokralaisen aiheuttama.
Eteisen väliovi oli vuokranantajien mukaan uusittu juuri ennen vuokrasuhteen alkamista. Tästä ei toimitettu lautakunnalle selvitystä. Vuokralainen oli kiistänyt aiheuttaneensa valokuvista ilmenevät vauriot. KRIL katsoi jääneen näyttämättä, että oven vauriot olisivat vuokralaisen huolimattomuudellaan aiheuttamia.
Vuokranantajan mukaan vuokralainen oli siivouksen laiminlyömällä aiheuttanut asuntoon tuholaisongelman, minkä vuokralainen kiisti. KRIL katsoi jääneen näyttämättä, että vuokralainen olisi aiheuttanut asunnossa tuholaisongelman.
Lautakunta katsoi jääneen näyttämättä, että vuokralainen olisi aiheuttanut vuokranantajille muuta vahinkoa kuin siivouskulut (400 €), kylpyhuoneen reikien paikkauskulut (50 €) ja liesituulettimen puhdistuskustannukset (20 €). Lisäksi vuokralainen oli hyväksynyt, että vakuudesta pidätetään 80 €. Näin ollen vakuus tuli palauttaa vuokralaiselle 1.030 euron osalta.
Vältä vakuusriidat ennakoimalla
Myöhempien erimielisyyksien välttämiseksi asunnon kunto kannattaa tarkastaa huolellisesti heti vuokrasuhteen alussa. On sekä vuokralaisen että vuokranantajan etu, että asunnon kunto dokumentoidaan kuvin, ja kaikki havaitut puutteet kirjataan ylös. Osa vuokranantajista järjestää sekä vuokrasuhteen alussa että lopussa vuokralaisen kanssa yhteisen tarkastuksen, jossa asunto käydään läpi ja siitä laaditaan muistio, joka allekirjoitetaan. Jos tällaista yhteistä tarkastusta ei ole, kannattaa vuokralaisen itse kuvata asunnon kunto ja kaikki osat huolellisesti, ja tallentaa tiedot vastaisuuden varalle. Havaitsemistaan puutteista kannattaa ilmoittaa heti vuokranantajalle.
Myös asunnon siivoustaso pois muuttaessa voi aiheuttaa erimielisyyksiä, sillä ihmisillä on erilaisia siisteyskäsityksiä. Lähtökohtaisesti vuokralaisen tulee palauttaa asunto siinä kunnossa kuin se oli vuokrasuhteen alkaessa, tavanomainen kuluminen huomioon ottaen. Asunnon kunnon dokumentointi vuokrasuhteen alussa auttaa siten myös loppusiivousta koskevien erimielisyyksien ratkaisuun. Vuokrasopimuksessa on myös mahdollista sopia loppusiivouksen laajuudesta. Jos asunnon siivous on selvästi laiminlyöty, vuokranantajalla on oikeus pidättää vakuudesta siivouskulut. Kulujen on oltava todellisia.