Asuntokauppariidoissa on useimmiten kysymys ns. salaisista virheistä, jotka eivät johdu millään tavoin asunnon myyjästä. Joskus virhetilanteessa kuitenkin todetaan, että asunnon myyjä on tehnyt asunnossa omistusaikanaan remontteja virheellisesti ja/tai ilman vaadittavia rakennuslupia, eli ollut huolimaton. Myyjän itse tekemiin remontteihin liittyy tavallista laajempi vastuu: asunnon ostajalla voi olla virheen perusteella oikeus paitsi hinnanalennukseen, myös vahingonkorvaukseen. Helsingin hovioikeus antoi äskettäin tuomion (19.1.2026 nro 12) tapauksessa, jossa asunnon vauriot liittyivät myyjän virheellisesti ja luvatta tekemiin remontteihin. Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle sekä hinnanalennusta että vahingonkorvausta.
Tapauksen tausta
Tapaus koski v. 2016 tehtyä asuntokauppaa, jonka kohteena oli rivitalohuoneisto Vantaalla. Kauppahinta oli ollut 240.000 €. Rivitalo oli rakennettu 1960-luvulla. Huoneisto oli yhtiöjärjestyksen mukaan 4h +k + alakerta. Huoneistojen alakerrat olivat alun perin raakabetonitilaa, ja ne oli osassa huoneistoja otettu varasto- tai käyttötiloksi. Kyseisen asunnon alakerta oli muutettu aikaisemman osakkaan aikana 1970-luvulla osittain saunaosastoksi ja uima-allastilaksi. Myyjän aikana alakertaan oli tehty muutoksia: entinen uima-allastila oli muunnettu huonetilaksi, rakennettu portaat yläkerrasta alakertaan sekä uusittu sauna- ja pesutilat. Lisäksi myyjä oli teettänyt terassiremontin.
Ostajat vetosivat virheenä mm. kaupan jälkeen alakerrassa havaittuihin laajoihin kosteus- ja mikrobivaurioihin, rakenteellisiin puutteisiin/rakennusvirheisiin myyjän aikana tehdyissä remonteissa sekä siihen, että osa tehdyistä muutostöistä olisi edellyttänyt rakennuslupaa, jota ei ollut haettu. Mm. uima-allastilan muutos huoneeksi/makuuhuoneeksi ja portaikon rakennus olisivat vaatineet luvan. Ostajat vaativat virheiden vuoksi myyjältä hinnanalennusta 119.423,76 €, ja vahingonkorvausta mm. saamatta jääneestä vuokratulosta ja asian selvittelykuluista 22.356,80 €.
Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta 75.659,19 euroa ja vahingonkorvausta vaaditut 22.356,80 € sekä korvaamaan tämän oikeudenkäyntikulut.
Helsingin hovioikeuden tuomio 19.1.2026
Myyjä valitti tuomiosta hovioikeuteen, vaatien hinnanalennuksen alentamista 30.595,19 euroon ja vahingonkorvauksen alentamista 1.300 euroon.
Hovioikeuden arvio virheistä
Hovioikeus katsoi todistelun perusteella, että asunnossa oli useita rakennusvirheitä ja niistä aiheutuneista vaurioita mm. terassin vedenerityksessä, maanvastaisissa seinärakenteissa ja portaikon rakennustavassa/rakenteissa. Alakerran muutostöille ei ollut haettu rakennuslupaa, minkä hovioikeus totesi olevan myös asunnon virhe. Lisäksi ostajat eivät olleet saaneet oikeita tietoja alakerran käyttötarkoituksesta.
Oliko ostaja täyttänyt selonottovelvollisuutensa?
Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa oli todettu, että alakerran varaston katossa/välipohjassa olevan kosteuden tuloreitti on suositeltavaa selvittää ja pyrkiä estämään kosteuden pääsy katon/välipohjan rakenteeseen. Lisäksi oli mainittu, että kyse on mahdollisesti naapurin terassin kautta tihkuvasta kosteudesta, josta ei ole betonirakenteeseen suurta haittaa ja että katon maalina on suositeltavaa käyttää hengittävää maalityyppiä.
Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, että kirjallisen todistelun perusteella voidaan ostajien katsoa olleen tietoisia vain kellarin vaatehuoneen kosteudesta. Sen sijaan heidän ei ole voitu edellyttää ymmärtävän, että kosteusongelmat ovat olleet hyvin laajoja. Ostajat olivat siten olleet oikeutettuja vetoamaan kaupan virheinä kysymyksessä oleviin rakennusvirheisiin ja niistä aiheutuneisiin kosteusvaurioihin.
Hovioikeuden arvio hinnanalennuksesta
Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.
Myyjä vetosi siihen, että osa korjauksista kuului taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Kauppakirjaan oli kirjattu, että ostaja on tietoinen, että isännöitsijätodistuksessa on määritetty alakerran tilojen olevan osakkaan vastuulla kaikilta osin. Alakerta oli otettu käyttöön aiemman osakkeenomistajan toimesta, eli kyse oli muutostöistä. HO katsoi käräjäoikeuden tavoin, että kunnossapitovastuu kuului osakkaalle, ei yhtiölle. Hovioikeus pysytti voimassa käräjäoikeuden määräämän hinnanalennuksen.
Hovioikeuden arvio myyjän huolimattomuudesta ja vahingonkorvauksesta
Myyjä oli tehnyt osan remonteista itse poikansa ja tämän ystävien kanssa talkootyönä. Hovioikeus totesi, että tältä osin virheiden on katsottava aihetuuneen myyjän huolimattomuudesta. Terassin vedeneristyksen oli tehnyt ulkopuolinen rakennusalan ammattilainen, jonka osaamiseen myyjällä oli ollut hovioikeuden mukaan oikeus luottaa. Tältä osin myyjä ei ollut toiminut huolimattomasti.
Kuitenkin kun otettiin huomioon, että myyjä oli itse tekemillään toimenpiteillä huolimattomuuttaan aiheuttanut kosteusvaurioita asuntoon ja porrasremonttiin liittyen myös rakenteiden romahtamisvaaran, on myyjän katsottava olevan vahingonkorvausvastuussa asunnon virheistä aiheutuneista vahingoista. Käräjäoikeuden tuomiota ei muutettu.
Kommentti: Myyjän remonttien ja huoneiden käyttötarkoituksen merkitys
Tapaus noudattaa vallitsevan oikeuskäytännön linjaa: Jos myyjä on tehnyt asunnossa remontteja virheellisesti/huolimattomasti, siitä voi seurata tavanomaista laajempi virhevastuu asuntokaupan jälkeen. Tausta-ajatus on, että myyjän olisi pitänyt tietää remonttiensa virheistä ja kertoa niistä ostajalle ennen kauppaa. Kyseessä on siis tiedonantovirhe, jonka osalta virhekynnys on matalampi kuin ns. salaisissa virheissä. Hinnanalennuksen maksamisen lisäksi myyjä voi joutua korvaamaan ostajalle virheestä aiheutuvat vahingot, kuten mahdolliset sijaisasunnon vuokrakulut, jos asunnossa ei voi virheen vuoksi asua.
Tapauksessa asunnon virheeksi katsottiin myös huoneen käyttötarkoituksesta annetut tiedot. Ostaja saa lähtökohtaisesti olettaa, että huonetiloja voi käyttää siihen tarkoitukseen, jossa ne ostajalle esiteltäessä ovat. Jos jokin tila on ennen kauppaa eri käytössä kuin on sen virallinen käyttötarkoitus, kuten tässä tapauksessa oli huone/makuuhuone, joka oli aiemmin uima-allastila, kannattaa huoneen "virallinen", luvan mukainen käyttötarkoitus tuoda selvästi esille ennen kauppaa ja kirjata kauppakirjaan. Esim. epävirallisesti (ilman rakentamislupaa) asuinkäyttöön otettu varastotila ei yleensä täytä lainsäädännön mukaisia asuinhuoneen kriteerejä, mikä on syytä tuoda selvästi esille ennen kauppaa. Kun ostaja tietää, millaisia tiloja on ostamassa, ja tietää, että muutokselta puuttuu rakentamislupa, vältytään myöhemmiltä riitatilanteilta.