Asuntojen lyhytaikainen vuokraus on yleistynyt voimakkaasti ja tuonut samalla taloyhtiöihin uudenlaisia haasteita. Lokakuun alussa uudistettu asunto-osakeyhtiölaki antaa taloyhtiöille aiempaa paremmat keinot puuttua toiminnasta aiheutuviin häiriöihin ja muihin haittoihin. Samalla rakentamislakiin ehdotetuilla muutoksilla pyritään selkeyttämään lyhytvuokrauksen sääntelyä.
Uusia keinoja puuttua lyhytvuokrauksen haittoihin
1.10.2026 voimaan tulleessa asunto-osakeyhtiölain uudistuksessa taloyhtiöiden mahdollisuuksia puuttua lyhytvuokrauksesta aiheutuviin ongelmiin vahvistettiin. Taloyhtiö voi jatkossa yhtiökokouksen päätöksellä ottaa huoneiston hallintaansa, jos lyhytaikaisvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle, osakkeenomistajille tai asukkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Hallintaanotto edellyttää, ettei rikkomuksella ole vain vähäinen merkitys.
Lisäkustannusten ja haitan arvioinnissa kiinnitetään huomiota erityisesti siihen, poikkeavatko ne osakehuoneiston tavanomaisesta asuinkäytöstä. Haitan arvioinnissa merkitystä on myös sillä, rajoittaako tai vaikeuttaako lyhytaikainen vuokraus yhtiön muiden osakehuoneistojen käyttötarkoituksen mukaista käyttöä.
Uudistuksen myötä lakiin lisättiin myös osakkeenomistajan tiedonantovelvollisuutta koskeva säännös. Kun osakkeenomistaja antaa osakehuoneiston toisen käytettäväksi, hänen on huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta. Osakkeenomistajan on yhtiön perustellusta pyynnöstä annettava nämä tiedot yhtiölle. Säännös helpottaa esimerkiksi lyhytaikaisen vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen selvittämistä ja vaatimuksen kohdistamista.
Lyhytvuokrausta koskeva sääntely myös rakentamislakiin
Kaupunkien rakennusvalvontaviranomaiset ovat joutuneet ajoittain puuttumaan asuntojen lyhytvuokraukseen ja kieltämään toiminnan rakennuksen käyttötarkoituksen vastaisena majoitustoimintana. Korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätösten (mm. KHO 2024:75) mukaan asunnon lyhytvuokraaminen voidaan tietyin edellytyksin, mm. toiminnan laajuus ja tarjotut oheispalvelut huomioon ottaen, katsoa majoituspalvelujen tarjoamiseksi, joka ei vastaa vaikutuksiltaan tavanomaista asumista. Viranomainen voi kieltää tällaisen asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen ja rakennukselle myönnetyn rakennusluvan vastaisen toiminnan sakon uhalla.
Rakentamislaki ei tällä hetkellä sisällä asuntojen lyhytvuokrausta koskevia nimenomaisia säännöksiä, ja käytännöt eri kunnissa ovat vaihtelevia. Tilanne on kuitenkin muuttumassa, sillä lakiin ehdotetaan lisättäväksi lyhytvuokrauksen määritelmä, jonka mukaan lyhytvuokrauksella tarkoitetaan kalustetun asunnon vuokraamista korvausta vastaan majoitustarkoituksessa alle 28 päivän yhdenjaksoiseksi ajaksi (HE 83/2026).
Lisäksi lakiin ehdotetaan lisättäväksi lyhytvuokrausta koskevia rajoituksia. Ehdotuksen mukaan asemakaava-alueella sijaitsevaa asuntoa voitaisiin käyttää lyhytvuokraukseen ilman rakentamislupaa yhteensä enintään 90 päivänä kalenterivuodessa. Kunta voisi kuitenkin erityisestä paikallisiin olosuhteisiin perustuvasta, alueiden tai rakennusten käyttöön, kehittämiseen tai ylläpitoon liittyvästä syystä pidentää enimmäisajan 180 päivään kalenterivuodessa.
Uudet säännökset eivät koskisi vakituisessa tai tilapäisessä asuinkäytössä olevia asuntoja, vapaa-ajan asuntoja tai haja-asutusalueilla ja rantakaava-alueella sijaitsevia asuntoja, vaan niiden lyhytvuokrauksessa noudatettaisiin myös jatkossa rakentamislain yleistä sääntelyä.
Lakiesityksen mukaan asunnon haltijalle asetettaisiin velvollisuus pitää lyhytvuokrauksesta muistiinpanoja, joihin olisi merkittävä ne kalenterivuoden päivät, joina asunto on ollut lyhytvuokrattuna. Muistiinpanot olisi säilytettävä kahden vuoden ajan laskettuna kutakin lyhytvuokrauspäivää seuraavan kalenterivuoden alusta ja ne olisi pyynnöstä esitettävä rakennusvalvontaviranomaiselle.
Lakiesitys on parhaillaan eduskunnan käsiteltävänä. On mahdollista, että säännösten lopullinen muotoilu vielä osittain muuttuu mm. perustuslakivaliokunnan esittämien näkemysten johdosta.
Muutosten merkitys käytännössä
Lyhytvuokraus säilyy jatkossakin sallittuna, mutta sen aiheuttamiin haittoihin voitaisiin puuttua aiempaa tehokkaammin ja toiminnan pelisäännöt selkeytyisivät. Muutokset lisäävät lyhytvuokraustoiminnan ennakoitavuutta niin osakkeenomistajien, taloyhtiöiden kuin viranomaistenkin näkökulmasta.
Asunto-osakeyhtiölain muutokset vahvistavat taloyhtiöiden mahdollisuuksia reagoida tilanteisiin, joissa lyhytvuokrauksesta aiheutuu tavanomaisesta poikkeavia kustannuksia tai häiriöitä. Rakentamislakiin ehdotetut muutokset puolestaan selkeyttävät ja yhdenmukaistavat lyhytvuokrauksen sääntelyä määrittelemällä, mitä lyhytvuokrauksella tarkoitetaan sekä säätämällä sen harjoittamisen edellytyksistä ja valvonnasta.