Rakennuksen kosteus- ja mikrobivaurioita voidaan selvitellä monin eri tavoin. Selvittely voi sisältää esimerkiksi kosteusmittauksia, homekoiratutkimuksen, rakenneavauksia, materiaalinäytteitä, sisäilmatutkimuksia sekä ilmanvaihdon tarkastamista. Riitatilanteessa mahdolliset kosteus- ja mikrobivauriot tulisi selvittää ensisijaisesti kuntotutkimuksella, jolla saadaan kattava kuva rakennuksen kunnosta. Muut tutkimustavat ovat suppeampia ja usein lähinnä suuntaa antavia selvityksiä.
Kiinteistökauppariidoissa on yleistä, että ostajien ja myyjien teknisillä asiantuntijoilla on erilaiset näkemykset mm. vaurioiden olemassaolosta tai laajuudesta, jolloin on tärkeää, että vaurioiden olemassaolosta ja korjaustarpeen laajuudesta on riittävä selvitys. Olemme koonneet tähän kirjoitukseen tietoa erilaisista kosteus- ja mikrobivaurioiden tutkimustavoista.
Homekoiratutkimus toimii suuntaa antavana tutkimuksena
Monet tilaavat ensin homekoiratutkimuksen, kun epäilevät talossaan olevan sisäilmaongelmia. Homekoira ilmaisee kohdan, mistä se havaitsee voimakkaimmin sille koulutetun hajun. Koira ei pysty kertomaan hajun määrää tai laatua. Oikeudelliselta kannalta pelkkä homekoiratutkimus ei osoita rakennuksen vauriota tai korjaustarvetta, vaan koirien tekemien ilmaisujen perusteella on aina suoritettava jatkotutkimuksia mahdollisen vaurion laajuuden tai vakavuuden arvioimiseksi. Jatkotutkimukset on syytä teettää sertifioidulla rakennusterveysasiantuntijalla. Vasta lisätutkimusten jälkeen voidaan arvioida, onko kyseessä kiinteistön tai asunnon virhe ja mitä sen perusteella voi vaatia.
Homekoiratutkimus toimii pääasiassa suuntaa antavana tutkimuksena, jonka avulla asukas voi arvioida, onko syytä epäillä vaurioiden olemassaoloa. Asiantuntija puolestaan voi arvioida homekoiratutkimuksen perusteella, mitä rakenteita kannattaa tutkia tarkemmin. Homekoiratutkimus on suhteellisen edullinen vaihtoehto, jolla sisäilmaongelman selvittämisen voi aloittaa.
Homekoiratutkimus voi vaikuttaa ostajan reklamaatiovelvollisuuteen ja kohtuullisen reklamaatioajan arviointiin. Lue asiasta lisää aiemmasta kirjoituksestamme.
Ilmanäytteet eivät poissulje tai osoita mikrobivauriota
Sisäilmaa voidaan tutkia erilaisin mittauksin. Sisäilmaa voidaan tarkastella mm. aistinvaraisin havainnoin, olosuhdemittauksin ja ottamalla ilma- tai pölynäytteitä. Näytteistä voidaan tutkia mm. haihtuvia orgaanisia yhdisteitä (VOC), PAH-yhdisteitä, mineraalikuituja, kloorianisoleja tai mikrobipitoisuuksia.
Kosteus- ja mikrobivaurioita epäiltäessä on tärkeää huomata, että asumisterveysasetuksen ja sen soveltamisohjeen mukaan ilmanäytteen tavanomaisen tuloksen perusteella ei voida poissulkea rakenteiden vaurioiden mahdollisuutta. Vastaavasti pelkkä ilmanäytteen mikrobipitoisuus ei yksin osoita, että rakennuksessa on mikrobivaurio. Sisäilmamittaus kertoo vain sen, mitä on hetkellisesti ilmassa, mutta ei sitä, mistä mikrobit ovat peräisin. Ilmanäytteiden sijasta kannattaakin yleensä tutkia suoraan rakenteiden kuntoa, jos epäillään kosteus-/mikrobivaurioita.
Kosteusmittaukset
Kosteusmittauksella voidaan selvittää, onko pinnoilla tai rakenteissa poikkeavaa kosteutta. Kosteusmittaus kertoo kuitenkin vain kosteustilanteesta mittaushetkellä. Se ei kerro, onko kosteutta ollut mitattavassa kohdassa mittaushetkeä aiemmin tai kuinka kauan sitä on mahdollisesti ollut. Vaikka mittauskohta on kuiva mittaushetkellä, saattaa kohdassa olla silti mikrobivaurio, jos rakenteessa on aikaisemmin ollut liiallista kosteutta.
On syytä huomata, että pintakosteudenosoittimella tehty tarkastus eroaa rakenteiden kosteuden mittaamisesta. Pintakosteudenosoittimella tehdyllä tutkimuksella saa vain suuntaa antavia vertailuarvoja, eikä se kerro luotettavasti rakenteiden sisässä olevasta kosteudesta. Rakenteiden kosteuden mittaamisella esim. porareiästä tai piikkimittarilla saa mitattua rakenteen kosteuspitoisuuden (suhteellinen kosteus RH% tai kosteus painoprosentteina p-%). Kosteusmittaus soveltuu joidenkin ongelmien selvittämiseen, esimerkiksi vuotovaurion paikallistamiseen ja kuivumisen varmistamiseen, mutta kosteus- ja mikrobivaurioiden olemassaolon selvittämiseen tarvitaan yleensä kuntotutkimus. Kosteusmittauksia voidaan tällöin tehdä osana kuntotutkimusta.
Kuntotutkimus on kattava selvitys
Yleensä kosteus- ja mikrobivaurioiden olemassaolo osoitetaan riitatilanteessa kosteus- ja sisäilmateknisellä kuntotutkimuksella. Kuntotutkimuksessa rakennuksen kuntoa selvitetään mm. avaamalla rakenteita, tekemällä kosteusmittauksia, merkkiainekokeita sekä ottamalla materiaalinäytteitä, jotka analysoidaan hyväksytyssä laboratoriossa. Kuntotutkimus suoritetaan ympäristöministeriön julkaiseman oppaan Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus mukaisesti sekä asumisterveysasetuksen ja sen soveltamisohjeiden mukaan. Kuntotutkimuksen tekemisessä kannattaa käyttää sertifioitua rakennusterveysasiantuntijaa.
Rakennuksen kunnon selvittämisen lisäksi kuntotutkimuksessa selvitetään mahdollisten vaurioiden syyt. Kuntotutkimuksessa tehdään tyypillisesti huomattavasti pidemmälle meneviä tutkimuksia kuin kauppaa edeltävässä kuntotarkastuksessa.
Rakenneavausten tarkoituksena on mm. arvioida aistinvaraisesti materiaalien kuntoa ja tehdä tarvittavia mittauksia ja näytteenottoja rakenteiden sisältä. Ohjeiden mukaan rakenne tutkitaan kohdasta, jossa vaurioituminen on todennäköisintä. Avatusta rakenteesta voidaan myös mitata rakenteiden kosteuspitoisuus. Havainnot dokumentoidaan valokuvin ja kirjallisesti. Materiaalien mikrobikasvua ja vaurioituneisuutta arvioidaan aistinvaraisesti ja yleensä myös materiaaleista otettujen näytteiden mikrobianalyysillä. Mikrobivauriot eivät aina ole silmin havaittavissa esim. eristevillassa, jolloin laboratoriotutkimus on ainoa varma tapa havaita tai poissulkea mikrobivaurio.
Asumisterveysasetuksen mukaan mikrobikasvu pyritään osoittamaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista otettavilla näytteillä. Materiaalinäytteiden tuloksia tulkitaan asumisterveysasetuksen, sen soveltamisohjeen ja kyseisen laboratorion tulkintaohjeiden mukaisesti.
Kuntotutkijan tehtävänä on arvioida näytteenottokohtien, laboratoriotulosten ja muiden tutkimushavaintojen merkitystä kokonaisuutena, ja sen perusteella todeta rakennuksessa mahdollisesti olevat korjausta vaativat vauriot.
Kiinteistökauppariidassa rakenneavauksia/materiaalinäytteitä tulee yleensä olla useita ja eri kohdista rakennetta, jotta rakennuksen vaurioista ja korjaustarpeen laajuudesta on riittävästi konkreettista näyttöä. Esimerkiksi yksittäinen materiaalinäyte, jossa on todettu ”selvä mikrobikasvu materiaalissa” välipohjassa tai ulkoseinissä ei yleensä riitä osoittamaan, että koko välipohja tai kaikki ulkoseinät olisivat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Materiaalinäytteiden tulosten lisäksi myös aistinvaraisilla havainnoilla, kuten lahovaurioilla tai selvillä kosteusvauriojäljillä, ja esim. kosteusmittaustuloksilla on merkitystä vaurioiden toteennäyttämisen kannalta.
Riitatilanteessa on lisäksi osoitettava, että mikrobivaurioituneesta rakenteesta on yhteys sisäilmaan. Tämä voidaan todeta aistinvaraisesti, jos rakenteet ovat selvästi epätiiviitä, mutta riitatilanteessa tarvitaan yleensä esim. merkkiainekoe, jolla ilmavuodot vaurioituneesta rakenteesta sisäilmaan osoitetaan.
Muut tutkimustavat
Markkinoilla on myös muita sisäilmaongelmien selvittämistä koskevia tutkimuksia, kuten sisäilman toksisuutta koskevia mittauksia. Tällaisille tutkimuksille ei ole olemassa ”virallisia” viitearvoja, joten tulosten merkitys ja näyttöarvo riitatilanteessa on heikko.
Riitatilanteessa tulee käyttää yleisesti hyväksyttyjä, mm. asumisterveysasetuksen ja sen soveltamisohjeiden sekä kuntotutkimusoppaan mukaisia tutkimustapoja kosteus- ja mikrobivaurioiden olemassaolon selvittämiseen. Materiaalinäytteet ja mahdolliset muut näytteet on syytä analysoida terveydensuojelulain nojalla hyväksytyssä asumisterveyslaboratoriossa, jotta tulokset ovat vertailukelpoisia ja niillä on näyttöarvoa. Käyttämällä kosteus- ja mikrobivaurioiden selvittelyssä sertifioitua rakennusterveysasiantuntijaa voi varmistaa, että tutkimukset tehdään ohjeiden mukaisesti.
Kirjoittanut talojuristiharjoittelija Sanni Turjamaa ja talojuristit