Asunto- ja kiinteistökaupan virheet tulevat usein ilmi vasta pitkän ajan kuluttua kaupanteosta. Mitkä ovat virheestä reklamoinnin ehdottomat määräajat?
Sekä käytetyn asunnon että kiinteistön kaupassa ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullisen ajan vaatimuksen lisäksi laissa säädetään tietyistä enimmäisreklamaatioajoista.
Käytetyn asunnon kaupassa enimmäisreklamaatioaika on kaksi vuotta siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Lisäksi on huomioitava, että mikäli asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua vasta kaupantekoajasta.
Kahden vuoden määräaika koskee asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleistä virhesäännöstä sekä 20 §:n mukaista taloudellista virhettä. Sen sijaan asuntokauppalain 6 luvun 21 §:n mukaiseen oikeudelliseen virheeseen voi vedota vielä kahden vuoden määräajan jälkeenkin.
Kiinteistön kaupassa taas enimmäisreklamaatioaika on viisi vuotta siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Enimmäisreklamaatioaika koskee maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista laatuvirhettä sekä maakaaren 2 luvun 23 §:n 1 momentissa ja 24 §:ssä tarkoitettuja sopimusrikkomuksia. Oikeudelliseen virheiseen (MK 2:19) ja vallintavirheeseen (MK 2:18) ei sovelleta edellä mainittua enimmäisreklamaatioaikaa.
On tärkeää muistaa, että enimmäisreklamaatioajan rinnalla sovelletaan aina kohtuullisen ajan vaatimusta eli ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaittuaan, vaikka määräaikaa olisi vielä runsaasti jäljellä.
Entä, jos virhe havaitaan vasta enimmäisreklamaatioaikojen jälkeen?
Edellä esitettyjen enimmäisreklamaatioaikojen jälkeen havaitusta virheestä voi reklamoida ainoastaan, jos ostaja pystyy osoittamaan, että myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Olemme kirjoittaneet aiheesta blogiin aiemmin täällä. Tällaisessakaan tilanteessa ostaja ei kuitenkaan voi loputtomasti viivytellä reklamaation tekemistä virheen havaittuaan. Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että lopulta yksittäistapauksessa arvioidaan asiassa vaikuttavia olosuhteita, kuten myyjän menettelyn moitittavuutta, virheen olennaisuutta ja ostajan passiivisuutta.
Käytännössä reklamaation viivyttely tai ajan kuluminen ei ole myöskään ostajan intressien mukaista ja vuosien jälkeen tehty reklamaatio voi vaikeuttaa ostajan asemaa erityisesti syy-yhteyden toteennäyttämisen osalta.
Lisäksi on huomioitava, että virheeseen vetoamiseen soveltuvat viime kädessä myös velan vanhentumisesta annetun lain (ns. vanhentumislaki) säännökset. Virheisiin ei siten voi vedota enää 10 vuoden kuluttua.
Mitkä ovat oikeudelliseen virheeseen ja vallintavirheeseen vetoamisen määräajat?
Myös oikeudelliseen virheeseen ja vallintavirheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Lisäksi virheeseen on vedottava viimeistään vanhentumislain mukaisen yleisen vanhentumisajan (10 vuotta) puitteissa.
Voiko reklamaation toimittaa vielä enimmäisreklamaatioajan viimeisenä päivänä?
Kyllä lähtökohtaisesti voi, kunhan ostaja on muuten täyttänyt velvollisuutensa reklamoida virheestä kohtuullisessa ajassa. Käytännössä kuitenkin aivan määräajan viimeiseen päivään ajoittuva reklamaatio voi vaikeuttaa sen oikea-aikaisuuden todentamista. Joskus kuitenkin käy niin, että reklamaation teko on ylipäänsä ajankohtaista vasta aivan reklamaatioajan loppumetreillä.
Miten reklamaation ajankohta voidaan osoittaa?
Reklamaation oikea-aikaisuudesta voi myöhemmin syntyä erimielisyyttä. On ostajan vastuulla osoittaa, että virheilmoitus on tullut myyjän tietoon tai ainakin tämän saataville määräajassa. Tämän vuoksi reklamaatio kannattaa toimittaa kirjallisesti, varmuudella oikeaan osoitteeseen ja siten, että sen lähettämisajankohdasta jää luotettava näyttö. Tiukassa tilanteessa reklamaation toimittamiseen voi käyttää myös haastemiestä, tai käyttää todistajia, jotka voivat tarvittaessa todistaa, että reklamaatio on toimitettu myyjän osoitteeseen määräaikaan mennessä.
Entä jos kaupankohteen hallinta on siirtynyt ostajalle jo ennen sovittua ajankohtaa?
Jos ostaja on saanut kaupankohteen tosiasiallisesti hallintaansa jo ennen kauppakirjassa sovittua hallinnanluovutuspäivää tai viimeistä hallinnanluovutuspäivää, voi herätä kysymys siitä, onko reklamaation enimmäisaika alkanut kulua tosiasiallisesta hallinnan siirtymisestä vai vasta kauppakirjaan merkitystä päivästä.
Lainsäädäntö tai oikeuskäytäntö eivät anna tähän kysymykseen yksiselitteistä vastausta. Lain sanamuoto, jossa määräaika kytketään nimenomaisesti hallinnan luovutukseen, puoltaa kuitenkin tulkintaa, jonka mukaan enimmäisajan kuluminen alkaa tosiasiallisesta hallinnan luovutuksesta.
Epävarmassa tilanteessa ostajan ei kannata jättää reklamaatiota viimeisiin päiviin, vaan reklamoida virheestä hyvissä ajoin.