Uudessa, alle 10 vuotta vanhassa taloyhtiössä on tärkeää muistaa reklamoida virheistä perustajaosakkaalle oikea-aikaisesti. Kuluttajariitalautakunta antoi viime marraskuussa kiinnostavan uuden asunnon kauppaa koskevan ratkaisun, jossa arvioitiin mm. taloyhtiön tekemien reklamaatioiden oikea-aikaisuutta. Tapauksessa taloyhtiö oli reklamoinut perustajaosakkaalle erilaisista virheistä, joita yhtiössä oli ilmennyt ennen vuositarkastusta ja sen jälkeen. Lautakunnan ratkaisun mukaan kaikista virheistä ei ollut ilmoitettu asuntokauppalain edellyttämällä tavalla kohtuullisessa ajassa, joten taloyhtiön katsottiin tältä osin menettäneen oikeutensa esittää vaatimuksia. (D/4353/41/2021, ratkaisu annettu 17.11.2025)
Tapauksen tausta
Taloyhtiön rakennus oli saanut käyttöönottohyväksynnän 28.3.2014. Osapuolten välisin sopimuksin rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden voimassaoloa oli jatkettu ja se oli vielä voimassa, kun taloyhtiö saattoi asian kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi vuonna 2021.
Taloyhtiö vaati kuluttajariitalautakunnassa (KRIL), että 100 000 euron suuruista rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta ei vapauteta. Taloyhtiön mukaan perustajaosakas ei ollut korjannut kaikkia vastuulleen kuuluvia vuositarkastuksessa havaittuja rakennusvirheitä. Lisäksi vuositarkastuksen jälkeen oli ilmennyt taloyhtiö mukaan virheitä, joita ei ollut korjattu.
Rakennuksen vesikatossa havaittiin päällyskermin pullistumia vuonna 2018. Taloyhtiö teetti vesikaton katselmuksen vuonna 2020. Vesikatossa todettiin vaurioita, kermitys oli paikoin irti alustastaan ja katolla on laajalla alueella höyrypatteja. Lisäksi reunapellitysten alla oli näkyvissä polyuretaanieristys ja reunapellitys oli irti yhdestä kohtaa matalalla katto-osuudella. Räystäspellissä oli repeytymä, katolla oli rikkonainen alipainetuuletin yms.
Täydennyksessä 10.10.2022 taloyhtiö ilmoitti korjauttaneensa vesikaton viat, ja vaatii korvausta korjauskustannuksista 51 915,13 euroa viivästyskorkoineen. Jos perustajaosakas ei maksa summaa, yhtiö vaatii kuluttajariitalautakuntaa vahvistamaan, että taloyhtiö saa käyttää rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta korjauskustannusten kattamiseen.
Täydennyksessä 20.5.2024 taloyhtiö ilmoitti jälleen uusista perustajaosakkaan vastuulla olevista virheistä. Yhtiön mukaan rakennuksessa tehdyssä laajassa kuntoarviossa oli havaittu useita erilaisia puutteita. Taloyhtiö vaati, että perustajaosakas korjaa puutteet, tai taloyhtiöllä vahvistetaan olevan oikeus käyttää vakuutta korjauskustannusten kattamiseksi.
Perustajaosakas kiisti virheet ja taloyhtiön vaatimukset.
Perustajaosakas vetosi kiistämisperusteina mm. reklamaation myöhästymiseen.
Taloyhtiö ei reklamoinut perustajaosakasta vesikaton kattohuovan pullistumista vuonna 2018, jolloin pullistumat havaittiin. Tällöin perustajaosakas itse havaitsi vesikatteen bitumihuovan pullistumat, ja ohjeisti taloyhtiötä reklamoimaan asiasta vesikattourakoitsijalle. Taloyhtiö ei esittänyt tällöin mitään vaatimuksia perustajaosakasta kohtaan. Perustajaosakas oli siinä käsityksessä, että virheet ja vauriot tulevat korjatuksi vesikattourakoitsijan toimesta tämän myöntämän takuun perusteella. Taloyhtiö reklamoi perustajaosakasta tästä asiasta vasta kesäkuussa 2020, eli liian myöhään.
Vesikatteen osalta perustajaosakas vetosi myös siihen, että taloyhtiö on myötävaikuttanut korjauskustannusten kasvuun, kun taloyhtiö on viivytellyt katon korjaamisessa.
Huoneiston A4 olohuoneen katon osalta virhe kiistettiin. Ontelolaatan sisällä on voinut olla hieman rakennusaikaista vettä. Ontelolaatta ei kuitenkaan ollut virheellinen tai vaurioitunut, eikä se edellyttänyt korjausta. Lisäksi taloyhtiö oli menettänyt oikeutensa vaatia väitetyn virheen oikaisua, koska asiasta ei ollut reklamoitu ajoissa, ja koska taloyhtiö ei ollut antanut perustajaosakkaalle mahdollisuutta oikaista väitettyä virhettä. Taloyhtiön 6.7.2021 lähettämän kirjeen mukana toimitetusta laskusta ilmeni, että taloyhtiö on saanut tietää virheestä viimeistäänkin elokuussa 2020, ja että asiaan liittyvät tutkimukset sekä korjaustyöt on tehty vuoden 2020 aikana. Asiasta oli ilmoitettu perustajaosakkaalle vasta korjaustöiden jälkeen.
Viimeisimmät 20.5.2024 esitetyt taloyhtiön vaatimukset perustajaosakas kiisti vanhentuneina sekä reklamaation myöhästymiseen vedoten.
Lisäksi perustajaosakas kiisti virheitä mm. selvittämättöminä ja muilla perusteilla.
Vaatimukset ja perustelut ilmenevät tarkemmin kuluttajariitalautakunnan sivuilta.
KRIL: Reklamaation myöhästyminen
Lautakunta totesi, että jos kohteessa ilmenee virhe vuositarkastuksen jälkeen, taloyhtiö menettää edellä esitellyn lainsäädännön mukaan oikeutensa vedota virheeseen, jollei se ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tämän mukaisesti pelkkä perustajaosakkaan tieto virheestä ei riitä taloyhtiön oikeuksien säilyttämiseen, jos taloyhtiö ei ilmoita perustajaosakkaalle virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisen ajan kuluessa. Lautakunnan ratkaisukäytännössä tämä kohtuullisen ajan enimmäismittana on pidetty lähtökohtaisesti noin kuutta kuukautta.
KRIL totesi, että vesikaton osalta lain mukainen virheilmoitus on tehty selvästi em. aikarajan ylittymisen jälkeen. (Tapauksessa kattohuovan pullistumat tulivat ilmi v. 2018, ja perustajaosakkaalle oli esitetty vaatimuksia v. 2020.) Lautakunta ei pitänyt perustajaosakkaan ja sen puolesta toimineen henkilön menettelyä törkeän huolimattomana tai kunnianvastaisena ja arvottomana.
Samalla perusteella KRIL katsoi taloyhtiön menettäneen oikeuden esittää vaatimuksia huoneiston A4 sisäkaton osalta. Virhettä oli tutkittu ja korjattu v. 2020, ja perustajaosakkaalle oli ilmoitettu virheestä vasta korjaustöiden jälkeen keväällä 2021.
Taloyhtiön 20.5.2024 esittämän vaatimusten täydennyksen osalta KRIL katsoi, että 10 vuoden vanhentumisaika ei ollut vielä kulunut umpeen eli vaatimukset eivät olleet vanhentuneet, koska vaatimukset oli esitetty ennen kuin yhtiön hallinnon luovutuskokouksesta oli kulunut 10 vuotta. Sen sijaan oikeus vaatimuksiin oli menetetty, koska ko. seikoista oli reklamoitu vasta reklamaatiolle kuuluvan kohtuullisen ajan jo selvästi umpeuduttua.
Muut virheet
Asiassa oli erimielisyyttä myös eräiden jo tehtyjen korjausten riittävyydestä. Tältä osin KRIL suositti, että asianosaiset järjestävät katselmuksen, jossa korjausten toteutuminen todetaan taloyhtiön valitseman ja perustajaosakkaan hyväksymän puolueettoman ja asiantuntevan tahon toimesta. Jos kohteessa on puolueettoman tarkastuksen perusteella näiltä osin edelleen korjattavaa, kustannukset tarkastuksesta kuuluvat perustajaosakkaalle. Perustajaosakkaan on myös huolehdittava näin todettujen korjaustarpeiden kuntoon saattamisesta. Muussa tapauksessa taloyhtiö vastaa tarkastuksen kustannuksista. Kun viat ja puutteet on todettu asianmukaisesti korjatuiksi, taloyhtiön tulee antaa suostumus pidättämänsä vakuuden vapautumiseen.
Kommentti: Milloin ja miten reklamaatio on tehtävä?
Kun taloyhtiössä havaitaan vuositarkastuksen jälkeen virhe tai virheitä, kannattaa niistä reklamoida perustajaosakkaalle viipymättä. Reklamaatiossa pitää ilmoittaa perustajaosakkaalle paitsi virheestä, myös vaatimuksesta. Esimerkiksi tässä tapauksessa perustajaosakas oli ohjannut taloyhtiön ottamaan yhteyttä takuun antaneeseen vesikateurakoitsijaan, eikä taloyhtiö ollut esittänyt perustajaosakkaalle vaatimusta. Noin 2 vuotta myöhemmin perustajaosakkaalle esitetty vaatimus oli esitetty liian myöhään.
Tapaus osoittaa myös, että jos taloyhtiö teettää kuntoarvion vähän ennen kuin 10 vuotta umpeutuu, reklamaatio mahdolllisista virheistä voi olla jo myöhässä. Syynä voi olla se, että todetut puutteet olisivat ollut havaittavissa jo aiemmin, jolloin niistä olisi pitänyt myös reklamoida jo aiemmin. Taloyhtiön kannattaakin seurata rakennusten kuntoa huolisesti jo ennen 10 vuoden lähestymistä, jotta virheistä voidaan ilmoittaa kohtuullisessa ajassa. Lisäksi yhtiön kannattaa säännöllisesti muistuttaa osakkaita siitä, että he ilmoittavat havaitsemansa puutteet taloyhtiölle.
Lisätietoa perustajaosakkaan 10 vuoden vastuusta löytyy oppaastamme Rakennuttajan 10-vuotisvastuu.