Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

KKO: Urakoitsijan virhe johtui törkeästä laiminlyönnistä

Korkein oikeus linjasi ennakkopäätöksessä 2025:3 rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) tulkintaa ja otti kantaa urakoitsijan takuuajan jälkeiseen virhevastuuseen. Tapaus liittyi asunto-osakeyhtiön käyttövesiputkien uusimista koskevaan urakkaan. Kerrostalon kylpyhuoneessa havaittiin muutama vuosi takuuajan päättymisen jälkeen vesivuoto, josta aiheutui vahinkoa rakenteisiin ja myös muihin huoneistoihin. Tämän jälkeen todettiin, että urakoitsijan suoritus käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä oli puutteellinen, ja virhe oli toistunut useissa huoneistoissa.

Korkeimman oikeuden arvioitavana oli, oliko virhe aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, eli vastasiko urakoitsija virheestä takuuajan jälkeen. YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen vain sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.

Jäljempänä kerrotuilla perusteilla KKO arvioi virheen johtuneen törkeästä laiminlyönnistä. Urakoitsija velvoitettiin korvaamaan tilaajalle virheestä aiheutuneet vahingot.

Tapauksen tausta

Urakoitsija ja tilaaja (as oy) olivat tehneet v. 2010 urakkasopimuksen 72 huoneistoa käsittävän kerrostalon käyttövesiputkien uusimisesta. Sopimuksen mukaan urakkaan sovellettiin rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998.

Urakka oli suoritettu ja vastaanotettu vuonna 2011. Kahden vuoden takuuaika oli päättynyt vuonna 2013.

Huoneiston A 24 kylpyhuoneessa havaittiin maaliskuussa 2017 vesivuoto allaskaapin sisällä olleen käyttövesiputken liitoksesta. Huoneiston A 24 lisäksi myös muita huoneistoja ja rakenteita vahingoittui veden valuttua käyttövesiputken tiivistämättä jääneen läpiviennin kautta seinän sisälle hormirakenteisiin.

Käräjäoikeus katsoi, että urakoitsijan suorituksessa oli virhe, joka oli syy-yhteydessä vesivuotoon ja sen aiheuttamiin vaurioihin sekä vahinkoihin. Käräjäoikeuden mukaan virhe oli aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä. Käräjäoikeus velvoitti urakoitsijan suorittamaan tilaajalle vahingonkorvausta. Hovioikeus ei muuttanut lopputulosta.

Korkeimman oikeuden arvio törkeästä laiminlyönnistä

KKO:n arvioitavana oli, onko virhe, jonka urakoitsija on tehnyt käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä, aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä.

KKO totesi, että YSE:ssä ei ole lähemmin määritelty, mitä laiminlyönnin törkeydellä ehdoissa tarkoitetaan. Ehtojen 30 § vastaa osaltaan yleistä sopimusoikeudellista periaatetta, jonka mukaan sopimuksen osapuoli ei vapaudu sopimusehdon perusteella sellaisen vahingon korvaamisesta, jonka hän on aiheuttanut tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudellaan. Tällöin törkeänä huolimattomuutena voidaan pitää ainakin tietoista piittaamattomuutta vahingon välttämiseksi tarpeellisista huolellisuusvaatimuksista. Lähtökohtaisesti huolimattomuutta voidaan sopimussuhteessa pitää törkeänä, kun osapuoli on ilmeisesti ja olennaisessa määrin poikennut häneltä vaadittavasta huolellisuudesta (ks. esim. Lars Erik Taxell, Avtal och rättsskydd, 1972, s. 101).

KKO totesi, viitaten ratkaisuunsa KKO 2016:79, että arvioitaessa urakoitsijan laiminlyönnin törkeyttä yhdeksi lähtökohdaksi voidaan ottaa urakoitsijan urakkasopimuksen mukainen suoritusvelvollisuus sekä se, kuinka paljon urakoitsijan virheellinen menettely on poikennut asianmukaisesta urakkasuorituksesta.

KKO:n mukaan asianmukaisuuden arvioinnissa on otettava huomioon urakoitsijaa velvoittava lainsäädäntö ja muut määräykset, urakoitsijan työsuoritusta koskevat sopimusmääräykset sekä hyvä rakennustapa. Merkitystä on tällöin osaltaan sillä huolellisuuden tasolla, jota urakkasuorituksessa voidaan siihen liittyvä vahinkoriski eli vahingon todennäköisyys ja seurauksen vakavuus huomioon ottaen edellyttää. Erityistä ammattitaitoa vaativan urakan suorittajalta voidaan perustellusti edellyttää tavanomaista suurempaa huolellisuutta. Lisäksi laiminlyönnin törkeyden arvioinnissa merkitystä voidaan antaa myös esimerkiksi urakoitsijan virheiden lukumäärälle ja mahdolliselle toistuvuudelle. Viime kädessä kysymys on tapauskohtaisesta kokonaisarvioinnista.

Laiminlyönnin arviointi kyseisessä tapauksessa

KKO viittasi rakennusmääräyskokoelman D1-osaan. Määräysten mukaan rakennukseen asennettava vesijohto on sijoitettava siten, että mahdollinen vesivuoto voidaan havaita luotettavasti ja ajoissa. Määräystä koskevassa ohjeessa on todettu, että vesikalusteiden kytkentäjohdot asennetaan seinärakenteeseen siten, että mahdollinen vesivuoto ei tunkeudu rakenteeseen, ja siten, että vuoto voidaan helposti havaita. Urakan LVI-työselostuksessa on tarkemmin kuvattu menetelmä, miten päätteet, kannakereiät ja muut lävistykset on täytynyt tiivistää. Tiivistäminen on siten ollut olennainen osa käyttövesiputkien uusimista koskevaa työsuoritusta.

Vesivahingon jälkeen laaditun korjaustarveselvityksen mukaan käyttövesiputkien läpivientien tiivistys oli ollut puutteellinen 52 huoneistossa, tiivistystä ei voitu tarkistaa 18 huoneiston osalta ja tiivistys oli kunnossa kahdessa huoneistossa.

KKO:n mukaan urakoitsijan suoritus oli toteutettu LVI-rakentamista koskevien rakennusmääräysten, urakkasopimuksen, LVI-työselostuksen ja siten myös hyvän rakennustavan vastaisesti. Urakoitsijan virhe käyttövesiputken läpiviennin tiivistyksessä oli aiheuttanut vesivahingon tilaajan omistamassa rakennuksessa, kun vesi on päässyt vuotamaan huoneiston A 24 kylpyhuoneen läpiviennin kautta kerrostalon hormirakenteeseen ja sitä kautta valumaan rakennetta pitkin alaspäin. Asiassa oli riidatonta, että tilaaja ei ole voinut kohtuuden mukaan havaita läpivientien tiivistysten virheitä vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.

Ottaen huomioon, että urakoitsija oli rikkonut urakkasopimusta menettelemällä rakentamismääräyskokoelman määräysten ja ohjeiden sekä LVI-työselostuksen vastaisesti ja virhe oli toistunut useissa huoneistoissa, KKO katsoi, että urakoitsijan suoritus on selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voidaan edellyttää. Vahingonvaara on ollut ilmeinen.

Em. perusteella virhe, jonka urakoitsija on suorituksessaan tehnyt käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä, on aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä.

Kommentti

Päätös noudattelee KKO:n aikaisempaa linjaa urakoitsijan takuuajan jälkeisen vastuun osalta. Urakoitsijan törkeää huolimattomuutta tai törkeää laiminlyöntiä arvioidaan tapauskohtaisesti. Kysymys on kokonaisarviosta, jossa otetaan huomioon monenlaisia seikkoja.Törkeää laiminlyöntiä puoltaa mm. tietoinen piittaamattomuus vahingon välttämiseksi tarpeellisista huolellisuusvaatimuksista ja poikkeaminen ilmeisesti ja olennaisessa määrin osapuolelta vaadittavasta huolellisuudesta.

Laiminlyönnin törkeyttä arvioitaessa otetaan huomioon urakoitsijan urakkasopimuksen mukainen suoritusvelvollisuus, velvoittava lainsäädäntö ja määräykset ja hyvä rakennustapa, sekä se, kuinka paljon urakoitsijan virheellinen menettely on poikennut asianmukaisesta urakkasuorituksesta. Myös urakkasuoritukseen liittyvä vahinkoriski eli vahingon todennäköisyys ja seurauksen vakavuus vaikuttaa siihen, millaista huolellisuuden tasoa urakoitsijalta voidaan edellyttää. Merkitystä voidaan antaa myös urakoitsijan virheiden lukumäärälle ja toistuvuudelle. Käsitellyssä tapauksessa sama virhe oli tehty jopa 72 %:ssa huoneistoista, joten jää tulkinnanvaraiseksi, kuinka suurta toistuvuutta törkeältä virheeltä vaaditaan.

Kynnys urakoitsijan takuuajan jälkeiselle virhevastuulle on edelleen korkea. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: