Korkein antoi helmikuussa ennakkopäätöksen 2025:19 kohteenkorvauksesta telemaston ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamisen johdosta. Kiinteistön omistaja ja matkapuhelinverkkoyhtiö eivät olleet päässeet yksimielisyyteen telemastoalueen maanvuokrasopimuksen jatkamisesta, minkä jälkeen rakennusvalvontaviranomainen oli myöntänyt yhtiölle oikeuden sijoittaa telemasto siihen liittyvine laitteineen ja rakennelmineen maanomistajan kiinteistölle. Tapauksessa oli erimielisyyttä maaomistajalle lunastuslain perusteella maksettavan korvauksen määrästä. KKO katsoi, että kohteenkorvauksen arviointi ei voinut perustua metsätalousmaan kauppahintatietoihin. Arviointi perustettiin tuottoarvoon, jota arvioitaesa huomioitiin osapuolten aikaisempi vuokraospimus.
Tausta
Yhtiö oli sijoittanut A:n omistamalle kiinteistölle matkaviestinverkon telemaston tukiasemineen ja huoltorakennuksen 25 vuoden määräaikaisen maanvuokrasopimuksen perusteella. Vuokrasopimus koski n. 5 000 m2 suuruista maa-aluetta. Maanvuokrasopimus oli päättynyt 31.12.2020, eivätkä yhtiö ja kiinteistön omistaja A päässeet sopimukseen alueen uudelleen vuokraamisesta.
Kaupungin rakennusvalvontaviranomainen oli yhtiön hakemuksesta sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 233 §:n nojalla vahvistanut yhtiön sijoittamissuunnitelman päätöksellään, jolla yhtiölle oli annettu olemassa olevalle telemastolle tukiasemineen sekä niihin liittyville laitteille ja rakennuksille sijoittamisoikeus 2 500 m2 suuruiselle alueelle ko. kiinteistöllä. Yhtiö ja A eivät sijoittamissuunnitelman vahvistamisen jälkeen päässeet sovintoon sijoittamisoikeudesta maksettavista korvauksista, vaan korvaukset on ratkaistu kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) mukaisessa järjestyksessä.
Lunastustoimituksessa telemastoalueen kohteenkorvaus oli arvioitu tuottoarvoperusteisesti 24.000 euroksi. Yhtiö valitti päätöksestä ja vaati, että kohteenkorvaus alennetaan 1.500 euroksi metsämaan arvon (0,6 €/m2) perusteella. Maaoikeus alensi kohteenkorvauksen 12.500 euroon.
KKO:n päätöksen perustelut
Korkeimmassa oikeudessa oli kysymys telemastoalueesta määrättävän kohteenkorvauksen määrästä ja erityisesti korvauksen määräämisessä käytettävästä arviointimenetelmästä. Asiassa oli kysymys lunastuslain säännösten tulkinnasta ja soveltamisesta.
Arvio korvauksen määräämisessä käytettävästä arviointimenetelmästä
KKO totesi, että lunastuslain mukainen täyden korvauksen periaate sisältää pääsääntöisesti kaikkien rahana arvioitaessa olevien etujen menetysten korvaamisen. Tämä tarkoittaa sitä, että luovuttajan varallisuusasema ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua. Täyden korvauksen tarkoituksena on saattaa omaisuuden luovuttaja lunastuksen jälkeen taloudellisesti yhtä edulliseen asemaan kuin missä hän oli ennen lunastusta. Korvaus on määrättävä sen mukaan, mitä luovuttaja menettää, eikä sen mukaan, mitä lunastaja saa.
KKO totesi aikaisempaan ratkaisuunsa viitaten, että lähtökohtana arviointimenetelmää valittaessa on käypä arvo, jolla tarkoitetaan kohteen todennäköistä kauppahintaa vapailla markkinoilla arviointihetkellä. Korvauksen arviointi lunastuslain 30 §:n perusteella tapahtuu siis ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä, jolloin määrättävä arvo perustuu kohteen todennäköiseen hintaan. Toissijaisesti arvo voidaan määrätä tuottoarvomenetelmällä, jolloin arvo perustuu kohteesta saatavaan tuottoon. Arvioinnissa voidaan käyttää myös kustannusarvomenetelmää, jolloin arvo perustuu kohteen aikaansaamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Arvo voidaan määrätä myös mainittuihin menetelmiin perustuvalla yhdistelmämenetelmällä.
KKO totesi, että omaisuuden tuottoa käytetään siis arviointiperusteena, jos sen mukainen arvo on korkeampi kuin omaisuuden käypä hinta. Edellytyksenä omaisuuden tuoton käyttämiselle arviointiperusteena on kuitenkin, että se osoittaa luotettavasti omaisuuden arvon. Lunastuslain perustelujen mukaan tuottoarvomenetelmää sovellettaessa on selvitettävä, millaisen puhtaan tuoton arvioitava kohde olisi todennäköisesti antanut. Todistusaineistona voidaan käyttää muista samanlaisista kohteista saatuja tuottoja taikka itse arvioitavasta omaisuudesta aikaisemmin saatua tuottoa.
Korvaus ko. tapauksessa
Kyseistä tapausta arvioidessaan KKO totesi, että viranomaispäätöksellä myönnetty sijoittamisoikeus alueella jo olleen telemaston ja siihen liittyvien rakennelmien pitämiseksi on korvannut A:n suostumuksen ja poistanut häneltä mahdollisuuden hyödyntää kyseistä aluetta. Sijoittamisluvan mukainen maa-ala on pienentynyt 2.500 neliömetriin vuokrasopimuksen kohteena olleesta 5.000 neliömetristä. Toisaalta sijoittamisluvalla yhtiölle annetun käyttöoikeuden on todettu olevan toistaiseksi voimassa oleva, joten käyttöoikeus voi muodostua hyvinkin pitkäksi.
KKO totesi, että telemastojen sopimuksiin perustuva sijoittaminen on tarkoitettu pääsäännöksi. Telemastojen sijoittamiseen liittyvästä vuokrauskäytännöstä on syntynyt omaa markkinakäytäntöään. Tästä vuokramarkkinoiden hintatasosta erilaisilla alueilla ei ollut esitetty asiassa kuitenkaan luotettavaa selvitystä.
KKO katsoi, että telemastoalueiden osalta on syntynyt pitkäaikaisen sopimusmenettelyn perusteella sellaista erityistä markkina-arvoa, joka ylittää alueen metsätaloudellisen arvon. Kauppa-arvomenetelmän mukaisena vertailukohteena ei siten voida käyttää kysymyksessä olevan alueen metsätalousmaan arvoa. Kohteenkorvausta ei voitu perustaa suoraan myöskään telemaston metsätalousmaalla olevasta sijoituspaikasta olennaisesti eroavan asuinrakennuspaikan kauppahintatietoihin.
KKO totesi em. perusteilla, että korvauksen arvioiminen käyvän hinnan perusteella ei ole kysymyksessä olevassa tapauksessa mahdollista. Sen vuoksi kohteenkorvauksen arvon määrittämisessä on perusteltua käyttää tuottoarvoa.
Lunastustoimituksessa käytössä ollut ja maaoikeudelle esitetty selvitys telemastoalueiden vuokrasopimuksista on ollut vähäistä. Yhtiö olisi todennäköisesti voinut jo lunastustoimituksen aikana tai viimeistään maaoikeudessa esittää vuokrauskäytännöstä selvitystä, mutta ei ole näin tehnyt. Tuottoarvoon perustuvan korvauksen arvioinnissa voidaan kuitenkin ottaa huomioon myös kysymyksessä olevaa kohdetta koskenut aikaisempi 1.1.1996–31.12.2020 voimassa ollut vuokrasopimus.
KKO totesi, että maaoikeuden tuomiossa esitetyin tavoin viiden prosentin tuottovaatimuksella pääomitettuna aikaisemman vuokrasopimuksen mukaisen 5.000 neliömetrin suuruisen alueen tuottoarvoksi muodostuisi noin 18.000 euroa. Nyt kysymyksessä oleva käyttöoikeusalue on pinta-alaltaan noin 2.500 neliömetriä. Asiassa ei ole esitetty, että alueen pinta-alan pienentyminen heikentäisi mahdollisuuksia käyttää aluetta telemaston ja siihen liittyvien rakennelmien sijoituspaikkana. Pinta-alan pienentymisen ei siten voida katsoa vaikuttavan merkittävästi tuottoarvoperusteella arvioitavan kohteenkorvauksen määrään. Huomioon on otettava myös se, että yhtiölle on myönnetty sijoittamisoikeus toistaiseksi aikaisemman vuokrasopimuksen mukaisen 25 vuoden vuokra-ajan asemesta.
Em. perusteilla KKO harkitsi kohteenkorvaukseksi 18.000 euroa, jonka voitiin KKO:n mukaan tässä tapauksessa katsoa vastaavan omaisuuden käypää arvoa.