Vanhan omakotitalon myyjä haluaa usein rajata vastuutaan rakennuksen kunnon ja korjaustarpeiden osalta. Kiinteistökaupassa vastuuta voi rajoittaa vain sopimalla kauppakirjassa yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Jotta vastuunrajoitusehto olisi pätevä, ehto on laadittava huolellisesti. Yleisluontoiset ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on” tai ”ostaja tietää, että rakennus on vanha/alkuperäiskuntoinen” eivät ole yksilöityjä vastuunrajoitusehtoja.
Vastuunrajoitusehdolla tarkoitetaan ehtoa, jolla myyjän vastuuta rajoitetaan kaupantekohetkellä tuntemattomien virheiden osalta. Tiedossa olevat viat, puutteet, vauriot ja korjaustarpeet eivät muutoinkaan kuulu myyjän vastuulle. Esim. kuntotarkastusraportissa mainitut toimenpidesuositukset, viat ja puutteet tulevat ostajan tietoon jo ennen kauppaa, eivätkä ne siten ole virheitä.
Vastuunrajoitusehtojen laadinnassa on syytä kääntyä juristin puoleen. Kiinteistönvälittäjät eivät useinkaan laadi vastuunrajoitusehtoja, eikä heillä välttämättä ole niistä riittävää asiantuntemusta. Turun hovioikeuden tuomiossa 30.4.2025 nro 178 oli kyse tilanteesta, jossa myyjän ja kauppakirjan laatineen välitysliikkeen käsitykset kaupan ehdoista poikkesivat toisistaan. Välitysliike velvoitettiin korvaamaan myyjälle aiheutuneet vahingot, koska kauppakirjassa ei ollut rajoitettu myyjän vastuuta myyjän edellyttämällä tavalla.
Turun hovioikeuden tuomio välitysliikkeen korvausvastuusta
Kantaja myi omistamansa noin 100-vuotiaan hirsitalokiinteistön välitysliikkeen kautta. Kantaja kertoi tarkoituksenaan olleen, ettei kauppakirjan tekemisen jälkeen tulisi enää minkäänlaisia valituksia ja jos hirsitalosta ilmenisi kaupan jälkeen jotain, ei hänen tulisi joutua siitä vastuuseen. Hän oli kertomansa mukaan keskustellut välittäjän kanssa asiasta moneen kertaan. Kantaja oli luottanut välittäjän laatimiin ehtoihin ja oli ymmärtänyt ehtojen vastaavan sitä, mitä oli sovittu.
Kiinteistönvälittäjä oli laatinut kauppakirjan, jonka 3.10-kohta on koskenut vastuuta rakennusten kunnosta. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdon mukaan ostaja on ottanut kaupassa vastattavakseen kuntotarkastusraportissa esille tuodut havainnot ja toimenpidesuositukset.
Kaupan jälkeen rakennuksessa todettiin salaisia virheitä, jotka eivät olleet tulleet ilmi kuntotarkastuksessa, ja joiden perusteella myyjä joutui maksamaan ostajalle hinnanalennusta 40.000 euroa laillisine korkoineen ja korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikulut.
Kantaja eli myyjä vaati välitysliikkeeltä vahingonkorvausta maksamastaan hinnanalennuksesta ja hänen maksettavakseen koituneista kiinteistökauppariidan oikeudenkäyntikuluista laillisine korkoineen, sekä korvausta omista oikeudenkäyntikuluistaan.
Välitysliike kiisti korvausvaatimukset mm. sillä perusteella, ettei kantajan kanssa ollut sovittu, että vastuu salaisista virheistä poissuljetaan kauppakirjassa.
Hovioikeuden arvio välitysliikkeen menettelystä
Hovioikeus katsoi todistelun perusteella, ettei ollut aihetta epäillä kantajan ja todistajan kertomuksia siitä, että kantajan tarkoituksena oli ollut kiinteistön ikä huomioon ottaen myydä kiinteistö siten, ettei hän joutuisi mahdollisista virheistä enää vastuuseen.
Hovioikeus totesi, että välittäjä K oli varsin yhdensuuntaisesti kantajan kanssa kertonut, että kauppakirjan vastuunrajoitusehdolla oli ollut tarkoitus rajata kaikki virheet myyjän vastuun ulkopuolelle. Hovioikeus arvioi, että K:n kertoma käsitys salaisista virheistä antaa vaikutelman, että hänellä voi olla puutteellinen tieto salaisen virheen merkityksestä ja siitä, millä tavoin salainen virhe olisi yksilöitävä. HO katsoi, että välittäjä K on vakuuttaessaan rajaavansa vastuun ulkopuolelle esimerkiksi kaikki kuntotarkastuksen havainnoista ilmenevät rakenteet ja virheiden seuraamukset antanut kantajalle aiheen luottaa siihen, että kauppakirja oli laadittu kantajan edellyttämällä tavalla.
Hyvän välitystavan mukaan välittäjän on ohjattava toimeksiantaja asiantuntijan puoleen, mikäli välityskohteeseen liittyy monimutkaisia kysymyksiä. HO totesi, että salaisten virheiden rajaamista myyjän vastuun ulkopuolelle on pidettävä kyseisenlaisena monimutkaisena kysymyksenä. Kantajan yksiselitteisen tahdonilmaisun vuoksi K:n olisi tullut käyttää tai ohjata kantajaa käyttämään asiassa asiantuntijaa.
HO totesi, että K oli kiinteistönvälitystä ammattimaisesti harjoittaneena kiinteistönvälittäjänä toiminut hyvän välitystavan vastaisesti laatiessaan kauppakirjan, joka ei ollut vastannut hänen nimenomaisista lupauksistaan huolimatta sisällöltään sitä, mitä kantaja oli toimeksiantajana kaupasta päättäessään edellyttänyt. Kun välitysliikkeen suoritus ei siten vastaa, mitä välityslaissa on säädetty hyvän välitystavan noudattamisesta ja mitä voidaan katsoa sovitun, on siinä välityslain nojalla virhe.
Jos välittäjä K olisi toiminut hyvän välitystavan mukaisesti, olisi kantaja saanut riittävän selkeät ja ymmärrettävät tiedot mahdollisuuksistaan sopia kiinteistön kaupan vastuunrajoituksista ennen kauppaan ryhtymistään. Tämän vuoksi välitysliike velvoitettiin korvaamaan myös kiinteistökauppariidasta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.
Välitysliike velvoitettiin korvaamaan kantajalle tämän maksettavaksi tullut hinnanalennus korkoineen (n. 44.000 €) , tämän korvattavaksi tulleet oikeudenkäyntikulut korkoineen (n. 23.000 €), välityspalkkion alennus (1.736 €) sekä korvamaan kantajan oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa (n. 35.000 €).
Kommentti
Tapauksessa välittäjä ei ollut tosiasiassa laatinut kauppakirjaan vastuunrajoitusehtoa. Kauppakirjassa oli viitattu kuntotarkastusraportissa todettuihin vikoihin ja puutteisiin, jotka eivät maakaaren mukaan ole muutenkaan myyjän vastuulle kuuluvia virheitä, koska ostaja on tiennyt niistä ennen kauppaa. Tosiasiassa myyjän vastuu on siten ollut maakaaren mukainen, eikä myyjän vastuuta ollut rajoitettu.
Vinkit vastuun rajoittamiseen
Jos myyjä haluaa rajoittaa vastuutaan kiinteistön kunnosta ja myös mahdollisista piilevistä virheistä, tulee vastuunrajoituksesta ilmoittaa jo kohdetta markkinoitaessa. Näin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei vastaa, ja voi arvioida rajoituksen merkityksen jo ostotarjousta tehdessään. Vastuunrajoitusehdon ei pitäisi ”ilmestyä” kauppakirjaan yllättäen vasta siinä vaiheessa, kun ostotarjous on jo tehty. Vastuunrajoitusehtoja ei voi koskaan lisätä kauppakirjaan yksipuolisesti, vaan niiden tulee olla molempien osapuolten hyväksymiä.
Vanhan ja remontteja kaipaavan talon myyjän voi olla järkevää rajoittaa vastuutaan piilevistä virheistä, jotta välttyisi kaupan jälkeisiltä riitatilanteilta. Vastuunrajoitus voi koskea kaikkia rakenteita tai tiettyjä, kauppakirjassa yksilöityjä rakenteita. Esim. myyjän vastuuta riskirakenteen kunnosta ja sen mahdollisista piilevistä vaurioista voi rajoittaa, vaikka rakenteessa ei ennen kauppaa olisi todettu vaurioita.
Autamme asiakkaitamme vastuunrajoitusehtojen laadinnassa. Vastuunrajoitusehtoa ei kannata laatia itse, jos haluaa varmistua ehdon pätevyydestä. Puoleemme kannattaa kääntyä jo myyntiprosessin alkuvaiheessa.
Tutustu myös Vanhan omakotitalon myynti -oppaaseemme.