Korkeimman oikeuden ennakkopäätökset linjaavat lain tulkintaa, ja niillä on tärkeä merkitys muissa vastaavan kaltaisissa riitatapauksissa. Esittelimme talojuristien webinaarissa 28.3.2025 tärkeimpiä talokauppaa koskevia korkeimman oikeuden ennakkopäätöksiä. Tähän kirjoitukseen on koottu lyhyt tiivistelmä aiheesta. Jos haluat katsoa webinaarin tallenteen, voit pyytää sähköpostitse linkin tallenteeseen.
1. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön ennakkotarkastuksessa. Pääsääntöisesti pintapuolinen, aistinvarainen ennakkotarkastus riittää. Erityisestä syystä ostajalla on pidemmälle menevä ns. erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, jolloin ostajan on edellytettävä tarkempia teknisiä tutkimuksia ennen kauppaa. Mikäli tällaista pidemmälle menevää tarkastusta ei ennen kauppaa ole tehty, ostaja ei siis voi kaupan jälkeen vedota virheeseen, joka siinä olisi tullut ilmi.
Ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuutta on linjattu oikeuskäytännössä. Sekä myyjän että ostajan etuna on, että kiinteistössä tehdään huolellinen kuntotarkastus, jossa tuodaan esille rakennuksen kunto, vauriot ja riskit sekä suositellaan tarvittavia lisätutkimuksia. Perusteellinen kuntotarkastus jättää vähemmän mahdollisuuksia riitelylle kaupan jälkeen. Jos ennen kauppaa havaitaan riskejä tai vaurioita ja annetaan lisätutkimussuosituksia, on ostajan kannalta tärkeää, että lisätutkimukset tehdään aina ennen kauppaa.
KKO 2009:31: Vesikatossa todettiin ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa sen kestävyyttä heikentäneitä puutteita. Yläpohjaa ei voitu tarkastaa tarkastusluukun puuttumisen vuoksi. Koska katon vuotamista ei ollut havaittu tai epäilty, ostajalla ei ollut erityistä syytä edellyttää rakenteita rikkovia yläpohjan tutkimuksia ennen kauppaa. Ostaja sai vedota virheenä yläpohjan kosteusvaurioihin.
KKO 2019:16: Kiinteistön ostajat saivat ennen kauppaa kuntotarkastusraportin, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita (mm. alapohjan näkyvällä osalla lahovaurio) sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia (mm. alapohjarakenteen kunnon kartoittaminen). Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa. Lue tapauksesta lisää blogistamme.
KKO 2020:23: Ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa, mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohja- ja ulkoseinärakenteissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. KKO katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän (rv. 1960), rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä kosteusmittauspöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen. Lue tapauksesta lisää blogistamme.
2. Reklamaatioaika
Ostajan on ilmoitettava myyjälle sekä virheestä että vaatimuksestaan kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen. Jos ostaja laiminlyö tämän, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Kohtuullinen aika on yleensä muutama kuukausi, mutta se voi vaihdella hieman vrheen laadusta riippuen.
KKO 2016:69: Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella (ns. alustava reklamaatio). He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. KKO katsoi, että suuntaa-antavan kustannusarvion hankkiminen ei voi kestää merkittävästi kauemmin kuin virheen selvittäminen. Koska ostajat eivät ilmoittaneet vaatimustaan kohtuullisessa ajassa, ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
3. Kivihiilipiki (kreosootti) virheenä
Kivihiilipikeä on käytetty laajalti kosteus- ja vesieristeenä vanhoissa rakennuksissa 1800-luvun lopulta ainakin 1950-luvulle asti. Ainetta esiintyy mm. kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja muuratuissa välipohjissa. KKO:n ratkaistavana oli, voiko kivihiilipiki ja siitä sisäilmaan haihtuvat PAH-yhdisteet muodostaa kiinteistön laatuvirheen.
KKO 2019:41: Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Asunnossa havaittiin kivihiilipien hajua muutama vuosi kaupan jälkeen, kun ostajat alkoivat tehdä remonttia ja avasivat lattiarakennetta. KKO pyysi Valviralta asiantuntijalausunnon kivihiilipien haitallisuudesta. Lausuntoon pohjautuen KKO katsoi, että kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu. Kyseessä ei ollut laatuvirhe, koska ongelma oli syntynyt vasta kaupan jälkeen, kun rakenteita oli avattu. Lue lisää tapauksesta blogistamme.
4. Kiinteistökaupan purkukynnys
Riitatilanteissa ehkä useimmin viitattu ennakkopäätös on korkeimman oikeuden kaupan purun edellytyksiä koskeva ratkaisu. Maakaaren mukaan ostaja saa purkaa kaupan, jos virhe on olennainen. Ennakkopäätös käytännössä hieman alensi kaupan purkukynnystä aikaisempaan nähden, ja korostaa sitä, että virheen olennaisuutta arvioidaan kokonaisuutena, ja suhteessa siihen, mihin ostaja on voinut ennen kauppaa varautua.
2015:58: Omakotitalon (rv. 1955) alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita. Terveystarkastajan lausunnon mukaan virheistä voi aiheutua terveyshaittaa. Virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä oli pidettävä olennaisena. Kauppa purettiin. Lue lisää ennakkopäätöksen vaikutuksista.