Korkein oikeus antoi viime viikolla odotetun ennakkopäätöksen (2019:41) siitä, onko vanhassa asuinrakennuksessa oleva kreosootti eli kivihiilipiki kiinteistön laatuvirhe. Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Pyydettyään asiantuntijalausunnon Valviralta KKO katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut laatuvirhe.
KKO katsoi selvitetyksi, että vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu. Ostajien vaatimukset hylättiin kokonaisuudessaan.
Ennakkopäätöksellä 2019:41 on vaikutusta useisiin kiinteistökauppariitoihin, sillä niissä on enenevissä määrin vedottu kreosoottiin kiinteistön virheenä. Tähän saakka kreosoottiin liittyvä oikeuskäytäntö on ollut hyvin vaihtelevaa. Joissain tapauksissa kreosootti on johtanut kiinteistökaupan purkuun, ja joissain tapauksissa vaatimukset on hylätty kokonaan, johtuen mm. asiantuntijatodistajien vaihtelevista näkemyksiä kreosootin haitallisuudesta. Ennakkopäätös tulee yhtenäistämään ja selkiyttämään oikeuskäytäntöä merkittävästi.
Ennakkopäätöksen lopputulos on odotettu ja perusteltu. Ennakkopäätöksen perusteella on selvää, että vanhassa talossa oleva kreosootti ei sellaisenaan muodosta kiinteistön virhettä. Kreosoottia on käytetty kosteus- ja vesieristeenä vanhoissa rakennuksissa mm. kellarikerrosten lattiarakenteissa, maanvastaisissa seinissä ja välipohjissa. Yleensä kreosootti tulee esille silloin, kun vanhaa taloa remontoidaan ja sen rakenteita avataan. Tällöin sisäilmassa saatetaan havaita naftaleenin hajua eli kyllästetyn ratapölkyn hajua. Asumisterveysasetuksen mukaan sisäilmassa ei saa esiintyä naftaleenin hajua. Ennakkopäätöksen perusteella kyseessä ei kuitenkaan ole myyjän vastuulle kuuluva kiinteistön laatuvirhe, koska ongelma on syntynyt vasta sitten, kun rakenteita on avattu.
Ennakkopäätös ei täysin poissulje kreosoottia kiinteistön laatuvirheenä. Esim. jos asunnon sisäilmassa todetaan sisäilmamittauksissa viitearvot ylittävä määrä PAH-yhdisteitä tai naftaleenin eli kyllästetyn ratapölkyn hajua ennen kuin rakenteita on avattu, silloin kyseessä voi olla laatuvirhe. Ostajan täytyy tällöin pystyä osoittamaan, että kreosootista haihtuu yhdisteitä huoneilmaan terveydelle haitallisessa määrin, vaikka rakenteita ei ole rikottu.
Vanhan asuinrakennuksen ostajan on hyvä tiedostaa jo kauppaa tehdessään, että talon rakenteiden sisässä saattaa olla kreosoottia. Jos taloa remontoidaan, kreosootista voi aiheutua huomattavia isäkustannuksia remonttiin. Esim. kreosootin määrä ja pitoisuudet on tutkittava ja suoritettava purkutyöt haitta-ainepurkuna. Jos pitoisuudet ylittävät vaarallisen jätteen raja-arvon, materiaali tulee hävittää vaarallisena jätteenä ja purkutyö tulee teetättää asiaan erikoistuneella ja siihen luvan saaneella urakoitsijalla, vastaavaan tapaan kuin esim. asbestipurkutyöt.
Ennakkopäätös on poikkeuksellinen sikäli, että KKO on hankkinut omasta aloitteestaan, asianosaisia kuultuaan, Valviralta asiantuntijalausunnon PAH-yhdisteiden (polysyklisten aromaattisten hiilivetyjen) haihtumisesta sisäilmaan. Käytännössä ennakkopäätös perustuu tähän asiantuntijalausuntoon, eikä alemmissa oikeusasteissa kuultujen asiantuntijoiden lausumiin. Asianosaisten nimeämillä asiantuntijoilla oli varsin erilaisia näkemyksiä kreosootin aiheuttamista terveyshaitoista, mistä syystä KKO on ilmeisesti nojautunut Valviran lausuntoon. On hyvin poikkeuksellista, että riita-asiassa tulee vielä korkeimmassa oikeudessa uutta oikeudenkäyntiaineistoa, johon ratkaisu perustuu.
