Pari tuoretta, keskenään melko samankaltaista ongelmatapausta työpöydälläni sai minut (ei ensimmäistä kertaa) pohtimaan yksittäisen asuntokaupan juurisyiden ja tavoitteiden suhdetta asuntomarkkinoihin. Onko asuntokaupan tarkoitus tuottaa onnistuneita kauppoja yksittäisille ostajille ja myyjille, vai saada ennen kaikkea välitysliikkeiden ja kuntotarkastajien sekä pankkien bisnekset pyörimään? Vai molempia? Lähteekö asuntomarkkinoiden toimivuus ja onnistuminen siitä, että jokainen kauppa onnistuu yksittäisen ostajan ja myyjän kannalta ja on heille hyödyllinen? Näin sen kai pitäisi olla, mutta välillä alan epäillä tätä.
Molemmissa mainituissa tapauksissa vanhan omakotitalon ostajina on ollut melko nuori pariskunta perheineen. Välitysliike on välittänyt kaupan. Ennen kauppaa kaupan kohteena olleelle rakennukselle on suoritettu kuntotarkastus, jonka tehnyttä kuntotarkastajaa on kiinteistönvälittäjä suositellut. Tarkastajalla ei ole ollut asuntokaupan kuntotarkastaan pätevyyttä ja tarkastusraportti ei ole sisällöltään ollut asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukainen. Raportit ovat olleet anniltaan kaukana siitä mitä niiden kuuluisi olla, eli niistä ei ole saanut todellakaan oikeaa kuvaa kohteen kunnosta. Vähänkään aihepiiriin perehtynyt henkilö näkee raportista sen ulkoasun ja kyseessä olevan kiinteistön valokuvan perusteella, että tarkastelu on ollut puutteellista. Vanhan talon tyypillisiä riskirakenteita esim. kellarissa, ulkoseinissä ja yläpohjassa ei ole tunnistettu eikä kerrottu, saatikka tutkittu tarkemmin. Molemmissa tapauksissa talossa on kuntotutkimuksessa löytynyt runsaasti mikrobivaurioita. Ostajan puolelta on reklamoitu tai reklamoidaan myyjää, ja ensisijaisena vaatimuksena on kaupan purku. Aika näyttää miten riita etenee ja mihin se johtaa.
Tällaisissa tapauksissa tulee mieleen, että kuka tehdystä kaupasta hyötyi ja ketä tehty kauppa palveli. Ei ainakaan itse kaupan osapuolia, koska siitä seurasi odottamattomat vauriot talossa ja tästä johtuen talokauppariita. Ostaja osti väärän ja puutteellisen tiedon varassa talon, jota varten otti yli 100.000 euroa asuntolainaa, ja jossa on kauppahinnan maksamisen jälkeenkin yli 100.000 euron korjaustarpeet, eikä talossa voi sen vaurioiden aiheuttaman oireilun vuoksi asua. Myyjä vastaanottaa ostajan reklamaation ja joutuu todennäköisesti maksamaan ainakin merkittävän hinnanalennuksen ostajalle talon vaurioiden perusteella, joko sovinnollisesti tai viime kädessä oikeudenkäynnin kautta. Jos hänellä on siihen varaa.
Omakotitalo oli ennen kauppaa todellisuudessa samassa huonossa kunnossa kuin miksi se vasta kaupan jälkeen tehdyssä kuntotutkimuksessa todettiin. Ostaja ja myyjä eivät vain tienneet talon todellista kuntoa ennen kauppaa, koska luottivat tehtyyn kuntotarkastukseen. Tarina ei kerro, tiesikö kuntotarkastaja talon todellisen kunnon, mutta tarkoituksella teki harhaanjohtavan tarkastusraportin, vai oliko hän vain niin osaamaton, ettei todellakaan tiennyt talon kuntoa. Tarina ei kerro sitäkään, tiesikö välittäjä, että tältä tarkastajalta saa paikkansa pitämättömän, tilannetta tietoisesti kaunistelevan raportin vai oliko hänkin vain niin osaamaton, ettei ymmärtänyt millainen kunnollisen kuntotarkastuksen tulisi olla ja millainen sen ei pitäisi olla.
Välittäjä välitti kohteen, löysi sille ostajan, suositteli huolimatonta kuntotarkastajaa ja sai välityspalkkion. Ja jatkaa välitystehtävien hoitoa jatkossakin.
Kuntotarkastajalta tilattiin kuntotarkastus, jonka hän suoritti. Hän sai kuntotarkastuksesta palkkion ja jatkaa kuntotarkastuksien tekemistä edelleen.
Kyseiset ostaja ja myyjä eivät tosin enää jatkossa heidän palveluksiaan käytä ja kertovat huonoista kokemuksistaan myös omassa vaikutuspiirissään.
Olen miettinyt, että saavatko huonot kuntotarkastajat ja huonoja kuntotarkastajia suositelleet kiinteistönvälittäjät koskaan tai yleensäkään tietää, miten tietyillä heidän toimillaan menee pilalle pahimmillaan kahden perheen elämä, talous ja terveys? Ja onko oikein tienata elantonsa kaupoilla, jotka aiheuttavat kaupan osapuolille valtavan ongelman? (mielestäni ei)
Asuntokauppariitatilanteita voi pitää jonkinlaisena markkinahäiriönä. Kun iso pyörä eli markkina ”pyörii” ja kauppa käy, niin aina joissain tapauksissa myös menee pieleen. On kansantaloudelle, työvoiman liikkuvuudelle yms hyväksi, että asuntokauppa käy. Onko sen sitten väliä, että välillä menee pieleen? En voi kuitenkaan koskaan ajatella, että asuntokauppaa tehdään vain alan ammattilaisten intressissä, sama se aiheutuuko samalla yksittäisille ostajille tai myyjille vahinkoa. Asuntokaupan pitäisi olla aina nimenomaan ostajan ja myyjän kannalta hyödyllinen ja järkevä toimi. Ei kai talokauppoja tehdä välitysliikkeen ja kuntotarkastajan etu edellä, huomioimatta kokonaan mitä kaupasta aiheutuu ostajalle ja myyjälle? Jos kauppa ei ole ostajan tai myyjän edun mukainen, sillä ei ole oikeutusta.
Lisäksi näkökulmana on hyvä muistaa, että asuntomarkkinoilla käydään kauppaa juuri niistä rakennuksista, jotka Suomessa ovat olemassa. Markkinoilla kaupanteon kohteena oleva talokanta on juuri sen kuntoista kuin se todellisuudessa ja luonnonlakien (esim. kosteuden kulkeutumisen ja sille altistumisen osalta) vaikutuksen johdosta on. Sitä emme voi muuttaa. Tämän tiedostaminen ja huomioiminen ovat tärkeässä asemassa siinä, että vuosikymmeniä vanhoja rakennuksia käsitellään alan ammattilaisten toimesta ostajia ja myyjiä kohtaan vastuullisesti eli rehellisesti ja huolellisesti siten, että jokainen kiinteistö- ja asuntokauppa tehdään oikean ja riittävän tiedon varassa. Välitysliikkeen ei tule suositella muita kuin päteviä, asuntokaupan suoritusohjeen mukaisia kuntotarkastajia, jotka tekevät suoritusohjeen mukaisia kuntotarkastuksia. Kuntotarkastajien tulee suorittaa kuntotarkastus suoritusohjeen mukaisesti ja ammattitaitoisesti, erityisesti tunnetut pientalon riskirakenteet huomioiden. Toki ostajien ja myyjienkin tulee ja kannattaa oman etunsa nimissä olla hereillä ja tehdä voitavansa kaupan onnistumiseksi.